Prawo cywilne, Prawo gospodarcze, Umowy

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

DSC_0191
www.rybarczyk-kancelaria.pl

Wielu przedsiębiorców na potrzeby prowadzenia swojej działalności zawiera umowy najmu, w tym umowy najmu lokali. Bardzo często pierwsze umowy najmu są zawierane na czas oznaczony. W praktyce zawierania takich umów należy bardzo dużą wagę przywiązywać do zawarcia w nich możliwości wypowiedzenia.

Co do zasady umowę najmu można wypowiedzieć zgodnie z terminami określonymi w Kodeksie cywilnym lub w samej umowie. Nie dotyczy to jednak umów zawartych na czas oznaczony. Takie umowy są zawierane na określony okres w celu stabilizacji praw i obowiązków stron, a zatem ich istotą jest konieczność ich wykonania w tym zamkniętym okresie. Nie oznacza to jednak, że przepisy prawa nie przewidują furtki wyjścia z takiej sytuacji.

Najważniejsze są postanowienia samej umowy najmu na czas oznaczony. Dlatego tak bardzo istotne jest jej dokładne sporządzenie i analiza. Przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala bowiem na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony w wypadkach określonych w samej umowie.

Czym są te „wypadki określone w umowie”? Na pierwszy rzut oka możemy pomyśleć o okresach wypowiedzenia. Widziałem już wiele umów najmu zawartych na czas oznaczony, w których wskazano „każda ze Stron ma prawo wypowiedzenia niniejszej Umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia”. Otóż takie sformułowanie jest błędne i w zasadzie nieważne. Wspomniany przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego nie mówi o okresach wypowiedzenia, ale o „wypadkach”. Wypadki to nic innego jak pewne zdarzenia lub okoliczności, które będą uzasadniać wypowiedzenie umowy. Jeżeli takie wypadki nie zostaną wskazane wyraźnie w umowie najmu na czas oznaczony, to takiej umowy nie będzie można skutecznie wypowiedzieć, a zatem rozwiąże się ona dopiero po zakończeniu obowiązywania.

Jak sformułować tego typu zapisy? Kodeks cywilny nie wskazuje na konkretne przykłady, pozostawiając stronom umowy pewną swobodę. Jako przykład można podać następujący zapis dla wynajmującego:

Wynajmujący może wypowiedzieć niniejszą umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia, gdy najemca korzystna z przedmiotu najmu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem”.

Inny przykład, tym razem dla najemcy:

Najemca może wypowiedzieć niniejszą umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia, gdy wynajmujący nie wykonuje swoich obowiązków związanych z naprawą przedmiotu najmu, mimo wcześniejszego wezwania”.

Oczywiście takie przykłady zarówno na wynajmującego jak i najemcy można mnożyć. Można również zastosować bardziej liberalne podejście i wskazać w umowie najmu na czas oznaczony, że każda ze stron ma prawo jej wypowiedzenia z danym okresem wypowiedzenia z ważnych przyczyn. Możliwość określenia „wypadków” w rozumieniu art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przez termin „ważne przyczyny” została dopuszczona uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt III CZP 92/06).

Jak widać praktyka daje stronom dosyć dużą swobodę działania w umożliwieniu sobie skutecznego wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony. Należy jednak pamiętać o tym, że jeśli nie uregulujemy „wypadków” umożliwiających takie wypowiedzenie w samej umowie, nie będziemy mogli jej skutecznie wypowiedzieć przed zakończeniem okresu jej obowiązywania.

Reklamy
Prawo gospodarcze, Spółki, Umowy

Powołanie członka zarządu spółki z o.o. na czas nieokreślony

Czy można powołać członka zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na czas nieokreślony? Odpowiedź brzmi: TAK i NIE, albo jeszcze lepiej: „to zależy”. Prześledźmy, jakie są warunki sprawowania funkcji członka zarządu na czas nieokreślony.

Logo JPG
www.rybarczyk-kancelaria.pl

Należy wyjść od tego, że zgodnie z przepisem art. 202 § 1 Kodeksu spółek handlowych, „jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej, mandat członka zarządu wygasa z dniem odbycia zgromadzenia wspólników zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za pierwszy pełny rok obrotowy pełnienia funkcji członka zarządu”. Zasadą w spółce z o.o. jest zatem kadencyjność członków zarządu. Abstrahując od konieczności rozróżnienia pojęcia „mandatu” od pojęcia „kadencji”, należy podkreślić, że żaden przepis Kodeksu spółek handlowych nie wprowadza wyraźnego zakazu sprawowania funkcji członka zarządu na czas nieokreślony. Istotne jest natomiast to, w jakiej formie i na jakiej podstawie dochodzi do powołania członka zarządu na czas nieokreślony.

Prowadzimy kancelarię radców prawnych w KaliszuUmowa spółki

Stanowisko orzecznictwa i doktryny jest takie, że w umowie spółki z o.o. można zapisać, iż członkowie zarządu będą powoływani na czas nieokreślony. Przyjmuje się wtedy, że taki zapis w umowie spółki wyłącza zastosowanie przepisu art. 202 § 1 Kodeksu spółek handlowych, a zatem mandat powołanego członka zarządu nie wygaśnie z dniem odbycia zgromadzenia wspólników zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za pierwszy pełny rok obrotowy. Sam przepis art. 202 § 1 ksh mówi, że inną zasadę aniżeli wyrażoną w tej regulacji może przewidywać umowa spółki. Na takie ujęcie art. 202 § 1 ksh wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 lipca 2010 r. (III CZP 23/10): „Nie ma przeszkód, by strony w umowie spółki uregulowały kwestię wygaśnięcia mandatu w odmienny sposób od wynikającego z dyspozycji art. 202 § 1 ksh i określiły, że powołanie członków zarządu następuje „na czas nieokreślony”. Zamieszczenie postanowienia o powołaniu <na czas nieokreślony> będzie równoznaczne z wyłączeniem stosowania przewidzianej w art. 202 § 1 ksh reguły wygaśnięcia mandatu z dniem odbycia zgromadzenia wspólników zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za pierwszy pełny rok obrotowy pełnienia funkcji. W takim wypadku mandat członka zarządu wygaśnie jedynie w razie zaistnienia zdarzeń określonych w art. 202 § 4 ksh”.

Uchwała zgromadzenia wspólników

Co do zasady członków zarządu w spółce z o.o. powołuje zgromadzenie wspólników. Decyzje zgromadzenia zapadają w formie uchwał. Problem pojawia się wtedy, gdy zgodnie z treścią uchwały danego członka zarządu powołano na czas nieoznaczony, a w umowie spółki nie wprowadzono zasady powoływania członków zarządu na czas nieoznaczony. Zgodnie z przedstawionym powyżej poglądem Sądu Najwyższego (aprobowanym przez większość doktryny), jedynie w umowie spółki można skutecznie określić, że powołanie członków zarządu nastąpi na czas nieokreślony. Jeżeli w umowie spółki nie ma takiego zapisu, wtedy nie można powołać członków zarządu na czas nieokreślony, a należy stosować przepis art. 202 § 1 ksh. Chodzi o to, aby sama umowa spółki wyłączała zastosowanie art. 202 § 1 ksh i wprowadzała zasadę powoływania członków zarządu na czas nieokreślony.

Zapis w akcie notarialnym powołującym do życia umowę spółki, ale poza samą umową

Problem pojawia się również wtedy, gdy umowa spółki nie przewiduje zasady powoływania członków zarządu na czas nieokreślony, ale jednocześnie w akcie notarialnym powołującym do życia spółkę, jednak poza samą umową dochodzi do powołania pierwszych członków zarządu i stwierdzenia, że zostają oni powołani na czas nieokreślony. Wtedy sytuacja staje się nieco skomplikowana i trudno ją rozstrzygnąć. Można wprawdzie argumentować, że członkowie zarządu wskazani w treści aktu zostali powołani na czas nieokreślony, a następni członkowie zarządu będą powołani na czas określony zgodnie z regułami art. 202 § 1 ksh, jednak brak wprowadzenia do treści umowy spółki zasady nieokreślonego czasu piastowania funkcji członka zarządu, raczej nie pozwala na uznanie, że doszło do wyłączenia art. 202 § 1 ksh, a zatem mandaty tych członków zarządu wygasną z dniem odbycia zgromadzenia wspólników zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za pierwszy pełny rok obrotowy pełnienia funkcji członka zarządu.

Podsumowanie

Jeśli chcemy, aby członkowie zarządu w spółce z o.o. byli powoływani na czas nieoznaczony bez potrzeby każdorazowego przedłużania ich mandatów po każdym roku obrotowym, należy już w umowie spółki wprowadzić zasadę ich powoływania na czas nieoznaczony. Jest to jedyny w miarę pewny sposób na uchylenie przepisu art. 202 § 1 ksh w umowie spółki i zapewnienie ciągłości pracy zarządu w stałym składzie.

cropped-logo_-blog-1.jpg