Poradniki, Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Cześć 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

82355279.jpgw600h600keep_ratio1
Zgłoszenie budowy organowi administracji (Źródło obrazka)

W drugiej części naszego poradnika dotyczącego budowy domu, chcielibyśmy skupić się na przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Znajomość podstawowych regulacji przedmiotowego aktu prawnego jest niezbędna przy planowaniu i wznoszeniu swoich „czterech kątów”. W szczególności należy pamiętać, iż Prawo budowlane po dniu 28 czerwca 2015 r. uległo znacznym zmianom wskutek wejścia w życie nowelizacji z dnia 20 lutego 2015 r. Zmiany te w dużym stopniu uprościły procedurę administracyjną w kontekście budowy domu jednorodzinnego.

Nowelizacja Prawa budowlanego

Przed dniem 28 czerwca 2015 r., aby przystąpić do budowy własnego domu, w pierwszej kolejności należało uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę wydawaną przez starostę. Obecnie nie istnieje taki obowiązek. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 29 ust. 1 pkt 1a, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Nie oznacza to jednak, że inwestor nie ma żadnych obowiązków względem organów administracji publicznej. W przypadku, gdy ustawa Prawo budowlane wyłącza obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę danego budynku, najczęściej jednocześnie nakłada na inwestora dokonania tzw. zgłoszenia. W art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawodawca zawarł odesłanie do w/w punktu art. 29 ustawy, przez co zobowiązał inwestora jedynie do dokonania zgłoszenia staroście zamiaru budowy. Jednocześnie Prawo budowlane nie uniemożliwia uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, a jedynie znosi obowiązek uzyskania takiej decyzji. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1a ustawy „inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, o których mowa w ust. 1, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę”.

Zgłoszenie budowy domu

Jeśli zatem inwestor podjął decyzję o dokonaniu zgłoszenia, powinien gruntownie przeanalizować treść art. 30 ustawy Prawo budowlane. Ten obszerny artykuł zawiera w swojej treści wymogi, jakie powinno spełnić zgłoszenie – m.in. powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. o prawie własności, użytkowania wieczystego, zarządu itp. Ponadto w zależności od potrzeb należy dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Poprzez odesłanie z art. 30 ust. 4b ustawy, ustawodawca wskazuje również na inne dokumenty, które należy załączyć do zgłoszenia, m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, a także decyzję o warunkach zabudowy.

Kiedy można zacząć budować?

Zgłoszenie powinno poprzedzać rozpoczęcie robót. Samo jednak jego dokonanie jeszcze nie oznacza, że inwestor będzie mógł przystąpić do prac. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy od momentu doręczenia organowi zgłoszenia (a nie np. od momentu nadania go na poczcie) organ może wnieść sprzeciw. Wniesienie tego sprzeciwu następuje w formie decyzji administracyjnej, co oznacza, że w przypadku wydania takiej decyzji, inwestorowi przysługuje zwykły tryb odwoławczy, a w razie nieuwzględnienia odwołania przez organ wyższego stopnia, skarga do sądu administracyjnego. Starosta ma 30-dniowy termin na wniesienie sprzeciwu. Po jego upływie inwestor będzie mógł przystąpić do robót. Oznacza to, że jeśli organ będzie milczał przez 30 dni, to niejako „akceptuje” zgłoszenie inwestora i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń. Przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 20 lutego 2015 r. w doktrynie i orzecznictwie istniał problem dotyczący dnia wniesienia sprzeciwu. Mogła bowiem zdarzyć się sytuacja, w której starosta wydawał decyzję oraz wysyłał ją do inwestora w ostatnim dniu terminu, a decyzja ta docierała do inwestora już po terminie. Często w takich sytuacjach inwestor po odczekaniu dokładnie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organowi, przystępował do prac. Stwarzało to zatem liczne problemy, często niezwykle poważne w skutkach dla inwestora. Istniała ówcześnie proinwestorska interpretacja, według której organ zobowiązany był tak wydać decyzję zawierającą sprzeciw, aby została ona jeszcze doręczona w trakcie biegu 30-dniowego terminu do wniesienia sprzeciwu. Z drugiej strony oznaczało to uzależnienie organu od jakości usług pocztowych. Po 28 czerwca 2015 r. problem ten już nie istnieje, gdyż rozstrzygnął go sam ustawodawca. W myśl art. 30 ust. 6a ustawy, „za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu art. 3 pkt 13 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe albo w przypadku, o którym mowa w art. 391 Kodeksu postępowania administracyjnego, dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego”. Oznacza to, że organ zachowuje 30-dniowy termin wtedy, gdy nada decyzję do inwestora w placówce pocztowej. Takie rozwiązanie, choć niekorzystne dla inwestora, który po upływie ustawowego terminu nadal musi odczekać przynajmniej kilka dni na doręczenie ewentualnego sprzeciwu, jednak wyjaśnia dotychczasowe wątpliwości i upraszcza procedurę.

Przeczytaj również inne części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki
  2. Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

Należy pamiętać, iż inwestora obowiązuje 3-letni termin na rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych liczony od dnia określonego w zgłoszeniu. Zgodnie z art. 30 ust. 5b ustawy, w przypadku przekroczenia tego terminu, powstaje obowiązek dokonania ponownego zgłoszenia.

Należy również zaznaczyć, iż starosta po dokonaniu zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego, zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu w terminie 3 dni od dnia doręczenia zgłoszenia informację o dokonaniu zgłoszenia zawierającą imię i nazwisko inwestora, a także adres i opis projektowanego obiektu. Co więcej, w BIP zamieszcza się także informacje dotyczące wniesienia sprzeciwu, a także faktu upływu terminu 30 dni na wniesienie sprzeciwu przez organ. Ta ostatnia informacja może okazać się szczególnie istotna dla inwestora, któremu zależy na czasie w związku z rozpoczęciem robót.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Inwestor w procesie budowlanym

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na rolę i obowiązki inwestora w procesie budowlanym. Zgodnie z art. 17 ustawy inwestor jest jednym z uczestników procesu budowlanego. Z kolei art. 18 ustawy wskazuje na jego podstawowe obowiązki. Należą do nich w szczególności zapewnienie:

  • opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (jedynie w przypadkach, na które wskazuje art. 21a ustawy),
  • wykonania i odbioru robót budowlanych,
  • w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych.

Wszystkie powyższe obowiązki bezpośrednio realizują jednak inne podmioty, tj. osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych np. projekt budowlany opracowuje projektant.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

logo_ blog

Poradniki, Prawo administracyjne, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki

Painting an House
Sprawdzenie i nabycie działki (Źródło obrazka)

Decyzja o budowie domu jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu i o ile marzenia o własnym „pałacu” są niezwykle przyjemne, to przy zderzeniu kwestii budowlanych z prawem, wielu z nas czuje się niepewnie. Dlatego też postanowiliśmy napisać kilkuczęściowy poradnik, w którym wyjaśnimy, jakie instytucje prawa związane są z budową domu oraz jakie czynności należy podjąć, aby w końcu móc wprowadzić się do własnych „czterech ścian”.

W tej części, chcielibyśmy poruszyć kwestie nie tyle związane z samą budową domu, co z przygotowaniami do właściwej budowy, tj. ze sprawdzeniem i nabyciem działki.

Ostrożnie z zaufaniem

Przeglądając setki ogłoszeń i wertując po nocach Internet, wielu z nas zapomina, że nabycie działki wiąże się z zachowaniem dużej ostrożności i ze stosowaniem zasady „ograniczonego zaufania”. Sam kontakt z właścicielem nieruchomości nie wystarczy. Konieczne jest zawsze dokładne sprawdzenie działki przed jej kupnem – zarówno z kwestiach pozaprawnych (ukształtowanie terenu, okolica itp.), jak i w kwestiach prawnych. Zajmując się już tylko tymi drugimi, należy pamiętać, że przed zakupem działki powinniśmy w pierwszej kolejności sprawdzić jej księgę wieczystą oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Numer księgi wieczystej powinniśmy uzyskać od sprzedającego działkę. Gdy sprzedający uchyla się od podania numeru księgi wieczystej, może to budzić pewne wątpliwości. Jako kontrahent mamy prawo skontrolowania stanu prawnego kupowanej rzeczy, w szczególności, że wykaz elektronicznych ksiąg wieczystych dostępny jest dla każdego. Wpisując numer księgi wieczystej w wykazie, będziemy mogli przejrzeć aktualny stan księgi wieczystej, a także jej zupełny odpis, który zawiera całą historię nieruchomości. W szczególności należy zwrócić uwagę na dział II księgi wieczystej, w którym zawarte jest określenie właściciela nieruchomości, dział III, w którym pozyskamy informację o prawach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości (np. istniejących służebnościach obciążających nieruchomości) oraz dział IV, w którym podano informacje dotyczące hipoteki.

Sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego

Nie wszystko jednak wynika z treści księgi wieczystej. Konieczne jest również zapoznanie się z przeznaczeniem danej działki. Powyższe można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Plan ten uchwala rada gminy i stanowi on akt prawa miejscowego, a więc jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego na terenie danej gminy. Jak wskazano w art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Z planem można zapoznać się we właściwym urzędzie gminy.

Przeczytaj również pozostałe części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji
  2. Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

Z planu w szczególności będzie wynikać przeznaczenie danej działki. Dowiemy się z niego czy działka jest przeznaczona pod uprawę, budowę, a także jaki rodzaj budynków może na niej powstać (np. budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne). Ponadto również z planu powinno wynikać, jakiej kondygnacji budynki mogą powstać na danym terenie. Powyższe jest o tyle istotne, iż w procesie budowlanym właściwy organ dokonujący analizy zgłoszenia zbada zgodność projektu budowlanego z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane).

Decyzja o warunkach zabudowy

W przypadku, gdy dla danego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – powyższe wynika z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana jedynie w przypadku zaistnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należą do nich m.in. istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, a także istnienie dostępu terenu do drogi publicznej czy też istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu. Przy kupnie działki należy w szczególności sprawdzić, czy ma ona dostęp do drogi publicznej. Jeśli okaże się już po zakupie, iż takiego dostępu nie ma, a ponadto nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, nie będziemy mogli uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Koniecznym wtedy będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej – w drodze umowy z sąsiadem lub sąsiadami czy też na drodze postępowania sądowego wszczętego wskutek złożonego wniosku opartego o art. 145 Kodeksu cywilnego. Taka służebność wiązać się będzie oczywiście z koniecznością zapłaty wynagrodzenia na rzecz właścicieli działek sąsiednich, przez których nieruchomości będzie biegła droga konieczna.

Co do zasady organem właściwym do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest właściwy miejscowo wójt (burmistrz, prezydent miasta).

Umowa sprzedaży nieruchomości

Na koniec należy pamiętać, iż zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca tę własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Krótko mówiąc – jeśli kupujemy nieruchomość musimy wraz z kontrahentem udać się do notariusza, aby nasza umowa była ważna. Wskazać ponadto należy, iż nieruchomość nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).

Do kosztów należy również doliczyć taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, który zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.

W następnej części naszego poradnika przybliżymy kwestie związane z procesem budowlanym i przepisami ustawy Prawo budowlane.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Zniesienie współwłasności

fr1
Zniesienie współwłasności (Źródło obrazka)

Kodeks cywilny w dziale IV księgi drugiej przewiduje instytucję współwłasności. Współwłasność oznacza, iż prawo własności do tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Rodzaje współwłasności

Wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności: łączną i ułamkową. O ile ta pierwsza regulowana jest przez przepisy szczególne i charakteryzuje się brakiem określonych udziałów – co skutkuje niepodzielnością – o tyle współwłasność ułamkowa opiera się na istnieniu udziałów każdego ze współwłaścicieli, a zatem może zostać zniesiona.

Z uwagi na powyższe, niniejszy artykuł odnosi się jedynie do współwłasności ułamkowej oraz reguł jej zniesienia. Jeśli chodzi o prawo materialne, problematyka ta zawarta jest w art. 210-212 k.c. Dla porządku należy wskazać, że kwestie dotyczące szczególnych zasad zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego (art. 213 k.c. i nast.) przekraczają ramy tego artykułu.

Kto może żądać zniesienia współwłasności?

Zacząć należy od tego, że z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Takie żądanie jest podstawowym uprawnieniem współwłaściciela, które jest niezbywalne. Pamiętać należy, iż współwłasność nie jest stanem trwałym i ma charakter tymczasowy.

Zniesienie współwłasności jest zawsze kompleksowe – jego przedmiotem są bowiem rzeczy samoistne, a nie składowe. Dla przykładu, nie można żądać zniesienia współwłasności jedynie nieruchomości budynkowych, które stanowią części składowe gruntu objętego współwłasnością.

Kiedy można żądać zniesienia współwłasności?

Z żądaniem zniesienia współwłasności można wystąpić w każdym czasie. Pamiętać jednak należy, że współwłaściciele w drodze umowy mogą wyłączyć możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż pięć lat. Ponadto w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu współwłaściciele mogą go przedłużyć na dalsze pięć lat i co więcej, przedłużenie takie można ponawiać. W piśmiennictwie wskazuje się, że w przypadku zastrzeżenia wyłączenia uprawnienia żądania zniesienia współwłasności na okres przekraczający pięć lat, umowa taka będzie nieważna jedynie co do okresu powyżej pięciu lat.

Tryby zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności może nastąpić w jednym z dwóch trybów: sądowym i pozasądowym. Drugi z trybów ma charakter umowny i pozwala ominąć niedogodności związane z kosztami i długością trwania postępowania sądowego. Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują treści oraz warunków zawarcia umowy mającej za swój przedmiot podział współwłasności, a zatem strony umowy (współwłaściciele) w dowolny sposób mogą ukształtować tę kwestię, jednakże z ustawowymi ograniczeniami, w szczególności wynikającymi z art. 3531 k.c. Należy podkreślić, że umowa dotycząca zniesienia współwłasności musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, a w przypadku, gdy zniesienie dotyczy nieruchomości, wymagana jest forma aktu notarialnego.

Zniesienie współwłasności – postępowanie sądowe

Jeśli chodzi o postępowanie sądowe, tryb ten ma zastosowanie, gdy między współwłaścicielami nie ma zgody co do warunków i sposobu zniesienia współwłasności w sposób umowny. W takiej sytuacji, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z wnioskiem do sądu o zniesienie współwłasności na jeden z trzech sposobów:

  • przez podział fizyczny przedmiotu współwłasności,
  • przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku z nich i jednocześnie zasądzenie spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  • przez tzw. podział cywilny czyli sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji.

Należy wskazać, że ustawodawca wyraźnie wskazał, iż preferowanym sposobem podziału współwłasności jest podział fizyczny rzeczy. Sąd zatem przy analizie danego stanu faktycznego, powinien w pierwszej kolejności rozważyć czy możliwy jest podział fizyczny, a jeśli tak, to dążyć do tego, aby właśnie ten sposób stanowił rozwiązanie problemu. Oczywiście może dojść do powstania sytuacji, w której uczestnicy postępowania czyli współwłaściciele preferują inny sposób zniesienia współwłasności. Rolą Sądu jest dokonanie zniesienia w taki sposób, aby był on jak najbardziej sprawiedliwy i jak najlepiej urzeczywistniał interesy wszystkich współwłaścicieli. Pamiętać należy, iż zgodnie z art. 211 k.c. podział fizyczny rzeczy jest możliwy, o ile nie jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznie nie zmniejsza jej wartości. Jak wskazują S. Rudnicki i G. Rudnicki, podział może być sprzeczny np. z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż według jej art. 6 „ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują [..] sposób wykonywania prawa własności nieruchomości”. Społeczno – gospodarcze przeznaczenie rzeczy wynika bezpośrednio z charakteru rzeczy, jej stanu technicznego oraz funkcji, jaką pełni ona w życiu człowieka oraz jego działalności; nie może być ono utożsamiane ani ze stosunkami osobistymi istniejącymi między współwłaścicielami, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r., sygn. akt I CSK 358/11). Z kolei kryterium „istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości” ma charakter obiektywny i konieczny do rozważenia na gruncie określonej sprawy – nie można bowiem podzielić fizycznie np. zwierzęcia lub samochodu.

Przeczytaj również: Tryby dokonywania działu spadku

Kolejny przepis Kodeksu cywilnego, tj. art. 212 dotyczy już stricte zniesienia współwłasności w trybie sądowym. Przepis ten znów wyraźnie wskazuje na preferencję podziału fizycznego jako sposobu zniesienia współwłasności (§1). Co do zasady podział taki powinien polegać na wydzieleniu części rzeczy i przyznaniu jej każdemu współwłaścicielowi stosownie do podziału quoad usum (podziału do korzystania). Taki idealny scenariusz jednak nie zawsze jest możliwy, co wiąże się z koniecznością wyrównania poszczególnych udziałów przez dopłaty pieniężne. W treści art. 212 § 2 k.c. pojawia się z kolei pojęcie „spłat”. Różnica pomiędzy dopłatami a spłatami sprowadza się do tego, iż dopłaty występują jedynie przy podziale fizycznym rzeczy i mają na celu uzupełnienie wartości poszczególnych udziałów, podczas gdy obowiązek spłaty powstaje przy drugim ze sposobów zniesienia współwłasności, tj. przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Podkreślenia wymaga fakt, iż sąd w postanowieniu znoszącym współwłasność nie może zaniechać orzeczenia obowiązku dokonania dopłat bądź spłat, chyba że uprawnieni współwłaściciele zrzekną się swojego roszczenia w tym przedmiocie. Sąd rozstrzygając kwestię dopłat lub spłat powinien dokładnie oznaczać termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia (art. 212 § 3 zd. 1 k.c.).

Pamiętać należy również o trzecim ze sposobów zniesienia współwłasności, czyli o sprzedaży rzeczy stosownie do przepisów Kodeku postępowania cywilnego. Tryb i sposób sprzedaży rzeczy regulują przepisy art. 864 – 879 k.p.c. (w stosunku do ruchomości) oraz art. 1066 – 1071 k.p.c. (w stosunku do nieruchomości). Sprzedaż rzeczy finalnie sprowadza się do podziału uzyskanej ze sprzedaży kwoty pomiędzy współwłaścicieli.

Dopuszcza się również dokonanie zniesienia współwłasności w sposób mieszany, na przykład przez podział fizyczny co do części rzeczy oraz podział cywilny co do pozostałej części. W piśmiennictwie wskazuje się jednak, iż połączenie kilku sposobów zniesienia współwłasności uwarunkowane jest zgodnym wnioskiem współwłaścicieli.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

– S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2009

-K. Szadkowski, Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1 – 449 (11) pod red. M. Gutowskiego, Warszawa 2016

– K. Górska, Kodeks cywilny. Komentarz pod red. E. Gniewka, Warszawa 2016

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo sąsiedzkie: immisje

bad-neighbours
Immisje

Do nierzadkich przypadków należą sytuacje, gdy jeden sąsiad utrudnia życie drugiemu. Dla przykładu Pan Kowalski pali śmieci na swojej posesji, a swąd i dym w ten sposób wytwarzany przedostaje się na teren nieruchomości Pana Nowaka. W zemście Pan Nowak wznosi budynek, który odcina dostęp do światła do domu Pana Kowalskiego. Otóż takie zjawisko ma swoją nazwę prawną oraz zostało prawnie zdefiniowane – chodzi o tzw. immisje. Bezpośrednio odnosi się do nich art. 144 Kodeksu cywilnego. W myśl tej regulacji:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Przepis ten stanowi pierwszy w grupy przepisów Kodeksu cywilnego z zakresu tzw. prawa sąsiedzkiego. Celem tych regulacji jest zniwelowanie lub zminimalizowanie konfliktów wynikających z sąsiedztwa nieruchomości względem siebie.

Z uwagi na fakt, że korzystanie z danej nieruchomości bardzo często wpływa na korzystanie z nieruchomości sąsiednich, niezbędne jest wyznaczenie granic korzystania ze swojej nieruchomości tak, aby uwzględnić również interes sąsiadów. Art. 144 k.c. traktujący o immisjach jest wynikiem swoistego kompromisu pomiędzy prawem własności a interesami osób zajmujących nieruchomości sąsiednie.

Immisje bezpośrednie i pośrednie

Niezwykle ważnym dla analizy przedstawionego problemu jest podział immisji, który został wypracowany przez doktrynę. W pierwszej kolejności rozróżnia się immisje pośrednie i bezpośrednie. Przyjmuje się, że te pierwsze dotyczą działań na nieruchomości wyjściowej, które oddziałują na nieruchomości sąsiednie. Z kolei immisje bezpośrednie stanowią bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej nieruchomości i sprowadzają się de facto do fizycznego wtargnięcia na cudzą nieruchomość. Oznacza to, że jedynie immisje pośrednie są regulowane przez art. 144 k.c. Z kolei immisje bezpośrednie zabronione są wprost przez art. 140 k.c., który statuuje treść prawa własności i jego granicę.

Immisje pozytywne i negatywne

Ponadto rozróżnia się immisje pozytywne i negatywne. Pierwsze z nich dotyczą odziaływania na inne nieruchomości przez rozchodzenie się cząsteczek materii np. dymu, energii, hałasu, promieniowania. Z kolei immisje negatywne sprowadzają się do zaniechania od powstrzymywania się od konkretnych działań np. przez ograniczanie docierania promieni słonecznych do nieruchomości sąsiada przez postawienie wysokiego żywopłotu.

Immisje materialne i niematerialne

Inny podział dotyczy immisji materialnych i niematerialnych. Te pierwsze oznaczają „fizyczną” ingerencję w nieruchomość sąsiada np. rozchodzenie się dymu czy brzydkich zapachów. Natomiast immisje niematerialne oddziałują na psychikę innych osób np. poprzez prowadzenie na terenie swojej nieruchomości działalności sprzecznej z powszechną moralnością czy też pomalowaniem swojej nieruchomości w sposób „odstraszający”. Problemem w praktyce może okazać się zakwalifikowanie immisji niematerialnych do zakresu stosowania art. 144 k.c. W literaturze przedmiotu oraz w orzecznictwie wskazuje się, że tego rodzaju immisje nie są zabronione przez art. 144 k.c., gdyż nie wynikają bezpośrednio z uprawnień właścicielskich właściciela nieruchomości. Dla przykładu prowadzenie na danej nieruchomości działalności przestępczej nie wydaje się być związane z roszczeniami sąsiadów opartymi o przepisy z zakresu prawa rzeczowego. Judykatura wskazuje, że w takim wypadku sąsiedzi mogą bronić się zarzutem naruszenia dóbr osobistych (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt IV CSK 264/07).

Kryteria zakłóceń

Przy powoływaniu się na immisje należy pamiętać o kryteriach zakłóceń, które wymienia art. 144 k.c., a mianowicie o „społeczno – gospodarczym przeznaczeniu nieruchomości” oraz „stosunkach miejscowych”. Pamiętać należy, iż z uwagi na połączenie tych kryteriów w przepisie spójnikiem „i”, oba te kryteria muszą być spełnione łącznie. Odnoszą się one zarówno do nieruchomości oddziałującej, jak i podlegającej oddziaływaniom. Rozważając każdy przypadek, należy podejść do niego indywidualnie, przy uwzględnieniu danego miejsca i czasu. Kryteria zakłóceń z art. 144 k.c. uniemożliwiają zatem pojmowanie danej sprawy w sposób abstrakcyjny. Jednocześnie wykładnia przepisu pozwala przypuszczać, że nie są zakazane takie zakłócenia, z którymi każdy właściciel nieruchomości powinien się liczyć w danych warunkach. Zakłócenia nie powinny zatem przekraczać tzw. „przeciętnej miary”, która ma wynikać z wyżej wymienionych kryteriów społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Powyższe potwierdza teza wyrażona w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku: „Ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 k.c. powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie >stosunki miejscowe” <odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Istotne jest, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości”.

Immisje – przysługujące roszczenia

W jaki sposób można zatem walczyć z immisjami? Przede wszystkim właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, która poddana jest oddziaływaniom przysługuje roszczenie negatoryjne tj. roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem na podstawie art. 222  § 2 k.c. W graniach tego przepisu można również żądać dokonania konkretnych działań, bez których przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie byłoby możliwe (np. przycięcie żywopłotu) oraz żądać zaniechania czynności przygotowawczych niezbędnych do przeprowadzenia zabronionych immisji (np. postawienia budynku gospodarczego, który ograniczy dostęp światła). Pamiętać jednak należy, iż przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze będzie oznaczać całkowite wyeliminowanie immisji. Stan zgodny z prawem oznaczać może w danym przypadku zminimalizowanie immisji do takiego poziomu, który nie będzie przekraczał „przeciętnej miary” np. sąsiad będzie nadal mógł wydzielać na swojej nieruchomości dym, ale w mniejszej ilości. Ponadto mogą zdarzyć się przypadki, gdy dojdzie do zbiegu przepisów art. 144 k.c. i art. 222 § 2 k.c. z art. 415 k.c., który przewiduje odpowiedzialność z tytułu czynów niedozwolonych. Nastąpi to w sytuacji, gdy immisje spowodują szkodę. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości poddanej oddziaływaniom będzie mógł również dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Przeczytaj również: Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wskazuje się ponadto, iż w opisywanych sytuacjach wielokrotnie będzie dochodzić do zbiegu przepisów prawa cywilnego i administracyjnego. Chodzi tutaj o zbieg przepisów art. 144 k.c. oraz Prawa budowlanego. W takiej sytuacji to właściciel nieruchomości sąsiedniej będzie mógł zdecydować czy skorzystać z cywilnoprawnej czy też administracyjnej drogi ochrony swoich praw. Może się tak zdarzyć w przypadku wybudowania obiektu, który powoduje ograniczenie dostępu światła lub zakłóci przenikanie fal elektromagnetycznych do nieruchomości sąsiedniej. Przepisy prawa budowlanego nie stanowią lex specialis w stosunku do art. 144 k.c. – oba rodzaje regulacji mogą być stosowane przez właściciela nieruchomości równolegle.

Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

  • S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Księga II. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2013,
  • E. Skowrońska – Bocian w: Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz pod red. K. Pietrzykowskiego, Warszawa 2015
Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

1096-7
Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Źródło obrazka)

W sąsiedztwie spokojnej i czystej dotychczas dzielnicy domków jednorodzinnych powstaje sortownia śmieci. Zapach jest nie do zniesienia, a co więcej, w okolicy zaczynają pojawiać się szczury i karaluchy. Czy właścicielowi nieruchomości przysługują jakieś środki prawne oprócz powództwa negatoryjnego?

Roszczenia z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Z pomocą przychodzą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie art. 36 i 37 tej ustawy. W  myśl art. 36 analizowanego aktu prawnego jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1)            odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)            wykupienia nieruchomości lub jej części.

Przywołany wyżej przepis trzeba rozpatrywać łącznie z ust. 2 art. 36 ustawy, który pozwala również na zaoferowanie przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej zamiast odszkodowania.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przy zbyciu

Z kolei trzecią możliwością dochodzenia swoich praw jest możliwość żądania od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty tę nieruchomość zbywa. Skorzystanie z tego środka prawnego jest jednakże możliwe tylko wtedy, gdy nie skorzystano uprzednio z dwóch poprzednich środków prawnych.

Należy pamiętać, iż wymienione wyżej roszczenia mają charakter cywilnoprawny. Realizowane mogą być one w drodze stosownej umowy, przy czym stosownie do treści art. 158 Kodeksu cywilnego, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Rzeczywista poniesiona szkoda

Odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1 przysługuje za rzeczywistą poniesioną szkodę. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2007 r. (sygn. akt V CSK 230/07) chodzi w tym przepisie o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. W przedmiocie zakresu możliwości dochodzenia roszczeń w oparciu o przepis ust. 1 wypowiedział się z kolei Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 lipca 2013 r. (sygn. akt I ACa 285/13) stwierdzając, że przewidziane w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Bez utraconych korzyści

W nawiązaniu do powyższych rozważań należy podkreślić, iż, gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wybierze on odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł (damnum emergens) a nie – utracone korzyści (lucrum cessans). Z kolei jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty nieruchomości) wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to wówczas gmina jest zobowiązana do jej wykupu w całości lub w części.

Dla porządku należy wskazać, iż przesłanką konieczną do powstania roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy jest zbycie nieruchomości. Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel (użytkownik wieczysty) jej nie zbywa, to roszczenie, o którym mowa, nie powstaje. Oznacza to, iż w/w roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem warunkowym. Jeśli następuje natomiast zbycie, to odszkodowanie staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości.

Słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 26 września 2013 r. (sygn. akt I ACa 381/13), iż celem art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości. Przepis wiąże określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika wieczystego dodatkowych korzyści w razie zbycia (poprzednio sprzedaży) przysługującego im prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian planistycznych uległa obniżeniu. Legitymowanym do wniesienia powództwa o odszkodowanie na tej podstawie, jest więc były właściciel albo użytkownik wieczysty, który w warunkach wcześniej wskazanych zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p.

Czym jest zbycie?

W przedmiocie zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy owo zbycie oznacza każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości. Z tego zakresu wyłączona jest jednak umowa darowizny na rzecz osoby bliskiej (tak w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Ke 835/11 w zw. z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009, sygn. akt II OPS 3/09). Nieco szerzej nieodpłatne zbycie nieruchomości w powyższym zakresie potraktował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2011 r. (sygn. akt II CSK 321/10): Wykładnia językowa art. 36 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uzupełniona wykładnią celowościową – prowadzi do wniosku, że zawarte w tym przepisie pojęcie „zbywa” oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym. Sąd Najwyższy w powyższym orzeczeniu nie wskazuje już na darowiznę na rzecz osoby bliskiej, tylko na wszelkie czynności prawne, których skutkiem jest zbycie nieruchomości pod tytułem darmym.

Przeczytaj również: Prawo sąsiedzkie: immisje

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dochodzenie roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy jest czasowo ograniczone. Zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza dochodzenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu, a jego upływ, zarówno organ, jak i sąd powszechny, muszą brać pod uwagę z urzędu. Dla roszczeń odszkodowawczych z tytułu obniżenia wartości nieruchomości stanowi on przesłankę do oddalenia powództwa.

Terminy

Należy ponadto wskazać na regulację art. 37 ust. 9 ustawy, w myśl którego  wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Ponadto zgodnie z ust. 10 omawianego artykułu spory w sprawach, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 rozstrzygają sądy powszechne. Legitymowanymi  do wniesienia powództwa przeciw gminie będą odpowiednio aktualni i byli właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości. Wartością przedmiotu sporu, określona według art. 19 § 1 k.p.c., będzie wysokość dochodzonego odszkodowania lub wartość nieruchomości.

Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

  • M. Wincenciak, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LexisNexis, 2014.