Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę
Strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę (Źródło obrazka)

Kto jest stroną?

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są:

– inwestor,

– każdy właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego).

Wskazany wyżej przepis, na potrzeby postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, ogranicza pojęcie strony uregulowane w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Obszar oddziaływania obiektu

Oczywiście nie ma wątpliwości, kto w danej sprawie jest inwestorem – zawsze będzie nim podmiot, który złożył wniosek o wydanie pozwolenie na budowę, a następnie będzie adresatem odpowiedniej decyzji. Problemy pojawiają się natomiast przy analizie drugiej grupy stron postępowania. Ustawa posługuje się pojęciem „obszaru oddziaływania obiektu” – stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę będą jedynie ci właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy, których nieruchomości znajdują się w tym obszarze.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Definicja „obszaru oddziaływania obiektu” znajduje się w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego:

Obszar oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Należy przyjąć, że stronami omawianego postępowania będą właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości położonych w zasięgu takiego oddziaływania inwestycji, które ma określony ujemny wpływ na nieruchomości w otoczeniu tej inwestycji. Nie chodzi zatem tylko o nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z nieruchomością, na której będzie wykonywana inwestycja, ale chodzi o oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą w sposób, który został określony przepisami odrębnymi.

Przepisy odrębne

Przez przepisy odrębne należy przede wszystkim rozumieć przepisy innych ustaw np. ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami czy też ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska. Pojawia się jednak problem, czy jako przepisy odrębne należy rozumieć przepisy rangi niższej niż ustawowa? Chodzi tu przede wszystkim o rozporządzenia wykonawcze do Prawa budowlanego. Doktryna odpowiada twierdząco na wyżej postawione pytanie. Gdyby bowiem nie brano pod uwagę przepisów rozporządzeń do Prawa budowlanego przy wyznaczaniu obszaru oddziaływania, w szczególności przepisów techniczno – budowlanych, praktycznie niemożliwym byłoby określenie tego obszaru.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Podmioty posiadające inny tytuł prawny do nieruchomości

Niewątpliwie przepis art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego w zakresie podmiotowym jego stosowania podlega wykładni literalnej. Chodzi o to, że, oprócz inwestora, stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę mogą być tylko inni właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy konkretnych nieruchomości. Pozostałe podmioty, mające inne niż wymienione tytuły prawne do nieruchomości (np. najemcy), nie mogą być stronami omawianego postępowania.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Reklamy
Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (Źródło obrazka)

Zakup nieruchomości pod budowę domu lub zakup zabudowanej już działki często wiąże się z koniecznością zawarcia umowy przedwstępnej przed podpisaniem umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna ma na celu zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej, a także daje czas stronom, przede wszystkim kupującemu, na spełnienie wszystkich warunków kupna nieruchomości i przygotowanie się do transakcji. Najważniejszymi przepisami dotyczącymi umowy przedwstępnej są art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego

Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej

Umowa przedwstępna będzie ważna tylko wtedy, gdy będzie określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o tzw. essentialia negotii czyli takie elementy umowy, bez których ta umowa nie może być uznana za ważną i skuteczną. Elementy konieczne umowy sprzedaży zawiera art. 535 § 1 kc:

– przeniesienie własności rzeczy na kupującego i wydanie mu rzeczy przez sprzedawcę,

– odebranie rzeczy i zapłata ceny przez kupującego.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna więc zawierać dokładne oznaczenie nieruchomości, która ma być przedmiotem umowy tj. jej dokładne położenie, powierzchnię, numer działki, numer księgi wieczystej oraz wszelkie inne dane znajdujące się w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów, które pozwalają zindywidualizować daną nieruchomość. Ponadto należy określić cenę sprzedaży oraz wskazać, że strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, a ponadto określić, jakie czynności strony muszą podjąć w ramach umowy przyrzeczonej. Zaleca się zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj również: Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: Sprawdzenie i nabycie działki

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej nie jest obowiązkowe, jednak warto to zrobić dla zabezpieczenie interesu obu stron. Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie określonym w umowie przedwstępnej. Ponadto bardzo często w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości określa się warunek, od którego zależy zawarcie umowy przyrzeczonej np. zgoda jakiegoś organu administracji czy też udzielenie przez bank kredytu. Zwykle zatem strony łączą w umowie warunek z terminem, co wydaje się rozwiązaniem najbardziej odpowiednim.

Co jeśli druga strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej?

W takiej sytuacji stronie, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej przysługują odpowiednie roszczenia. Tutaj warto wyjaśnić, dlaczego wcześniej zalecaliśmy zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 kc, umowa przenosząca własność nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tymczasem w myśl przepisu art. 390 § 2 kc, można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Innymi słowy – jeżeli podpisaliśmy umowę przedwstępną tylko w zwykłej formie pisemnej (bo np. chcieliśmy zaoszczędzić na notariuszu), a nasz kontrahent nagle wycofuje się z zawarcia umowy przyrzeczonej, możemy żądać tylko odszkodowania (art. 390 § 1 kc), a nie mamy już prawa do żądania przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli natomiast podpisaliśmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, mamy wybór pomiędzy żądaniem odszkodowania a roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli więc chcemy odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy, zawsze zawierajmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Przedawnienie

Należy pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej (czyli roszczenia o odszkodowanie lub o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli natomiast żądaliśmy zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, wtedy pozostałe nasze roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog.jpg

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Przeniesienie decyzji po pozwoleniu na budowę umożliwia uregulowanie sytuacji prawnej podmiotu, który nabywa nieruchomość i chce, aby uprawnienia wynikające z decyzji przeszły na niego.

Strony postępowania

Stronami postępowania w sprawie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę są jedynie podmioty, między którymi decyzja ma zostać przeniesiona. Wyłącza to zatem stosowanie przepisu art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego, który określa w sposób generalny pojęcie strony.

Do którego organu należy złożyć wniosek?

Przepis art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego wskazuje, że organem właściwym w sprawie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę jest organ, który wydał pozwolenie na budowę, czyli co do zasady starosta. Co jednak w sytuacji, gdy w I instancji starosta odmówił wydania pozwolenia na budowę, a w II instancji wojewoda uchyli tę decyzję i wyda decyzję pozytywną dla inwestora? W takich okolicznościach, według literalnego brzmienia przepisu art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego, należałoby przyjąć, że organem właściwym do wydania decyzji o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę, powinien być wojewoda. Rodziłoby to wiele problemów proceduralnych i dlatego, w myśl stanowiska doktryny, należy stosować wykładnię funkcjonalną omawianego przepisu i przyjąć, że wniosek o przeniesienie decyzji o pozwolenie na budowę należy złożyć zawsze do organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę w I instancji czyli do starosty (w szczególnych sprawach określonych w Prawie budowlanym – do wojewody jako organu I instancji).

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Warunki przeniesienia decyzji

Warunkiem przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę jest przyjęcie przez podmiot, na który decyzja ma być przeniesiona, wszystkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto podmiot ten musi złożyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (czyli np. o prawie własności). W takiej sytuacji organ ma obowiązek wydania decyzji pozytywnej i przenieść decyzję o pozwoleniu na budowę.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Odpowiednie stosowanie

Przepisy dotyczące przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę stosuje się odpowiednio do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, a także do przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie złożył sprzeciwu.

Przenieść można tylko decyzję ostateczną

Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2003 r., II SA/Ka 2901/01), przenieść można jedynie decyzję o pozwoleniu na budowę, która jest ostateczna, bowiem tylko taka decyzja tworzy prawa nabyte dla strony.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

 

 

 

 

 

Źródło:

– J. Dessoulavy – Śliwiński [w:] Prawo budowlane. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2016

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: Jak uniknąć opłaty adiacenckiej?

Opłata adiacencka to instytucja uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nakładana jest ona w trzech przypadkach:

– przy podziale nieruchomości,

– przy scalaniu i podziale nieruchomości,

– przy udziale w kosztach budowy infrastruktury technicznej.

W celu jak najlepszego wyjaśnienia istoty opłaty adiacenckiej oraz opisania sposobów na jej uniknięcie skupimy się na nałożeniu opłaty przy podziale nieruchomości.

Opłata adiacencka - jak uniknąćDecyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej

Opłatę ustala w drodze decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta). W przypadku podziału nieruchomości nałożenie opłaty może nastąpić wtedy, gdy w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie wartość nieruchomości. Co ciekawe, organ ma jedynie prawo ustalić opłatę, a nie ma takiego obowiązku, a zatem wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału nie zawsze oznacza, że dojdzie do ustalenia opłaty (choć gminy najczęściej korzystają ze swojego prawa).

Wysokość opłaty adiacenckiej

Wysokość opłaty ustalana jest w decyzji, a jej stawka procentowa ustalana jest przez radę gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ważne jest, aby taka uchwała istniała w momencie, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne – jeżeli taka uchwała nie istnieje w tym czasie, opłata adiacencka nie może zostać nałożona.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Należy wspomnieć, że wartość nieruchomości i powstałą po podziale różnicę ustala rzeczoznawca majątkowy. Decyzja nie może zostać wydana bez zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy. Przedmiotowa opinia zostaje sporządzona w formie operatu szacunkowego. Operat ważny jest przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia, jednak może być wykorzystany po tym okresie, jeśli rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność w formie stosownej klauzuli.

Termin na ustalenie opłaty

Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej została ograniczona terminem 3 lat. Termin ten liczy się od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Po upływie tego terminu organ nie ma już uprawnienia do ustalenia opłaty. Jeśli termin upłynął wskutek tego, że decyzja organu I instancji została wyeliminowana z obrotu prawnego np. przez uchylenie jej wskutek wniesionego odwołania, nie zmienia to sytuacji organu i strony – opłaty nie można nałożyć, gdyż termin do jej ustalenia bezpowrotnie upłynął, a decyzja, którą pierwotnie ustalono opłatę już nie istnieje.

Jak się bronić?

Prawda jest brutalna – jeśli organ zrobi wszystko według przepisów prawa, bardzo trudno będzie obronić się przed obowiązkiem uiszczenia opłaty adiacenckiej. Najważniejsze jest sprawdzenie:

– czy w chwili, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna (lub orzeczenie stało się prawomocne), istniała uchwała rady gminy o wysokości stawki procentowej opłaty,

– czy nie upłynął 3-letni termin na ustalenie opłaty,

– czy operat szacunkowy jest nadal aktualny,

– czy wysokość opłaty została prawidłowo obliczona.

Ważne jest kwestionowanie treści operatu szacunkowego, w szczególności sposobu wyliczenia wartości nieruchomości i różnicy w tej wartości powstałej po podziale. Niezbędne jest również dokonanie analizy czy organ nie popełnił innych błędów np. proceduralnych – tutaj pomocne będą przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej
Jak ustanowić służebność drogi koniecznej? (Źródło obrazka)

Służebność drogi koniecznej, zwana również służebnością drogową, została uregulowana w art. 145 Kodeksu cywilnego. Sytuacje opisane w tym przepisie nie należą do rzadkości, a ustanowienie służebności drogowej może mieć ważkie znaczenie, choćby z uwagi na przepisy prawa budowlanego i przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które obligują właściciela nieruchomości do zapewnienia gruntowi dostępu do drogi publicznej.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej powstaje, kiedy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Chodzi zatem o dwie sytuacje: nieruchomość nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten nie jest „odpowiedni”. Ta ostatnia sytuacja wyrażona przez pojęcie „odpowiedniego dostępu” jest trudna do sprecyzowania. W doktrynie wskazuje się, że chodzi tutaj o dostęp zgodny z przeznaczeniem nieruchomości oraz spełniający wymagane warunki. Nie należy zapominać, że służebność drogowa ogranicza prawo własności właściciela nieruchomości obciążonej (nieruchomości, przez którą służebność drogowa przebiega), a więc właściciel nieruchomości, która ma problem z dostępem do drogi publicznej powinien najpierw wykorzystać wszelkie dostępne możliwości dojazdu do drogi publicznej biegnące przez własną nieruchomość. Jeśli nie ma takiej możliwości, wtedy aktualizuje się prawo do żądania ustanowienia służebności drogowej, ale tylko w zakresie, jaki jest niezbędny do ustanowienia dostępu do drogi publicznej – bez nadmiernego obciążania nieruchomości sąsiada. Należy patrzeć na to, czy zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej przez ustanowienie służebności drogowej przewyższa korzyść utraconą przez nieruchomość obciążoną. Ocena interesów właścicieli obu nieruchomości oraz korzyści i strat w stosunku do obu gruntów musi zostać każdorazowo dokładnie oceniona.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: czym są urządzenia przesyłowe?

Ustanowienie służebności drogowej

Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje w drodze umowy między właścicielem nieruchomości mającej problem z dostępem do drogi publicznej (właścicielem nieruchomości władnącej) a właścicielem (właścicielami) nieruchomości, przez którą (przez które) ma biec służebności drogowa (nieruchomości obciążone). Jeżeli na tej płaszczyźnie nie dojdzie do porozumienia, właściciel nieruchomości, który chce ustanowienia służebności drogi koniecznej, ma prawo wystąpić do sądu ze stosownym wnioskiem. Sąd rozpozna sprawę w postępowaniu nieprocesowym i wyda postanowienie rozstrzygające sprawę.

Na co pozwala służebność drogi koniecznej?

Treścią służebności drogi koniecznej jest używanie wyznaczonego fragmentu cudzej nieruchomości w celu przemieszczania się po nim pieszo oraz przy pomocy pojazdów. Wykonywanie służebności powinno następować z jak najmniejszą uciążliwością dla nieruchomości obciążonej. Ponadto przy ustanowieniu służebności drogowej każdorazowo należy wziąć pod uwagę interes społeczno – gospodarczy. Służebność nie może bowiem stanowić zarzewia konfliktów oraz powinna być poprowadzona tak, aby możliwe było korzystanie z nieruchomości obciążonych zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Wynagrodzenie za służebność drogową

Służebności drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem, które powinien zapłacić właściciel nieruchomości władnącej właścicielom nieruchomości, przez które biegnie droga konieczna. Wynagrodzenie to jest szersze niż pojęcie odszkodowania, a więc przysługuje nawet wtedy, gdy właściciel (właściciele) nieruchomości obciążonej nie doznał żadnej szkody z tytułu ustanowienia służebności drogowej. Zasadą jest wynagrodzenie jednorazowe, choć dopuszcza się również ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

– Skowrońska – Bocian/Warciński [w:] KC. Komentarz pod red. K Pietrzykowskiego, Warszawa 2015

Prawo administracyjne, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: jak rozgraniczyć nieruchomości?

Jak rozgraniczyć nieruchomości
Jak rozgraniczyć nieruchomości? (Źródło obrazka)

Postępowanie rozgraniczeniowe uregulowane zostało w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Postępowanie to składa się z jednego lub dwóch etapów – w zależności od tego czy strony zdołają dojść do porozumienia już w pierwszym etapie czy też nie.

Cele postępowania rozgraniczeniowego

Cele postępowania rozgraniczeniowego zostały wyraźnie wskazane w art. 29 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne:

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Etap administracyjny

Pierwszy etap postępowania rozgraniczeniowego ma charakter administracyjny. W celu zainicjowania takiego postępowania należy złożyć wniosek do wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który jest organem właściwym w postępowaniu rozgraniczeniowym. Należy pamiętać, że postępowanie to może zostać wszczęte nie tylko na wniosek, ale również z urzędu – w szczególności przy scalaniu gruntów. Po wszczęciu postępowania najważniejszą rolę odgrywa geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Przeczytaj również: Prawo sąsiedzkie: immisje

Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Warto zatem wraz z wnioskiem oraz w toku postępowania przedstawić organowi i geodecie wszelkie dowody, jakimi dysponujemy.

Jeśli strony postępowania rozgraniczeniowego pozostają w sporze co do przebiegu granicy, geodeta nakłoni je do zawarcia ugody – taka ugoda ma moc ugody sądowej. Jeżeli strony nie wyraziły zgody na ugodowe załatwienie sprawy, wtedy wójt (burmistrz, prezydent miasta) wyda decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości. Przed wydaniem decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta) oceni prawidłowość wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez geodetę oraz zgodność sporządzonych dokumentów z przepisami. Jeśli organ stwierdzi braki lub nieprawidłowości, zwróci dokumentację geodecie do poprawy i uzupełnienia.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Etap sądowy

Jeśli którakolwiek ze stron postępowania rozgraniczeniowego nie będzie zadowolona z przebiegu granicy ustalonego na etapie administracyjnym, ma prawo żądać w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji, przekazania sprawy sądowi. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym przed właściwym sądem rejonowym. W jego toku można przedstawić wszelkie dowody na poparcie swoich twierdzeń – najważniejsze jednak najczęściej będą: oględziny biegłego geodety oraz sporządzona przez niego pisemna opinia. Od postanowienia sądu rejonowego kończącego postępowanie w sprawie uczestnikom postępowania przysługuje apelacja do sądu okręgowego.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy
Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy? (Źródło obrazka)

Decyzja o warunkach zabudowy jest zawsze potrzebna, gdy na danym terenie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy ją także odróżnić od tzw. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, którą wydaje się dla inwestycji celu publicznego (takie rodzaje inwestycji zostały wymienione w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jeśli więc chcesz wybudować dom, a na terenie, na którym znajduje się działka, nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musisz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak powinien wyglądać wniosek?

Wniosek o wydanie takiej decyzji składa się do właściwego miejscowo wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który jest również władny wydać omawianą decyzję. Wniosek powinien zawierać:

– dane wnioskodawcy,

– określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznej, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszary, na który ta inwestycja będzie oddziaływać – w skali 1:500 lub 1:1000,

– określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,

– określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanego obiektu budowlanego oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisanej i graficznej,

– określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji,

– określenie danych charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko (przy budownictwie jednorodzinnym nie występuje praktycznie żaden wpływ).

Przeczytaj również: Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki

Przesłanki ustawowe uzyskania decyzji

Należy pamiętać, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje tylko po spełnieniu pewnych konkretnych przesłanek. Musimy przede wszystkim zbadać, czy przy tej samej drodze publicznej znajduje się co najmniej jedna działka sąsiednia zabudowana w podobny sposób jak nasza planowana zabudowa. Oddajmy tutaj głos ustawodawcy:

„… co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu” (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Skomplikowane? Na pewno jest tu wiele czynników, które organ będzie badał, a więc też i wiele czynników, które możemy sami analizować przed złożeniem wniosku czy też po wydaniu ewentualnej decyzji odmownej – wtedy będziemy mieć argumenty do odwołania. Żeby uprościć opisaną kwestię: organ nie wyda decyzji o warunkach zabudowy w przypadku inwestycji „dom jednorodzinny z garażem” dla terenu, gdzie położone są same magazyny. Podobnie powinna zostać wydana decyzja odmowna, gdy deweloper chce postawić 4-piętrowy blok mieszkalny na terenie wiejskim, gdzie znajdują się tylko domki i gospodarstwa.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Pamiętać również należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie kreuje dla nikogo żadnych praw. Dlatego też o jej wydanie można wystąpić nawet wtedy, gdy nie jesteśmy właścicielami danej działki np. możemy próbować uzyskać taką decyzję jeszcze przed kupnem nieruchomości, aby sprawdzić, czy będziemy mogli zrealizować na niej swoją inwestycję.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog