Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: Jak uniknąć opłaty adiacenckiej?

Opłata adiacencka to instytucja uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nakładana jest ona w trzech przypadkach:

– przy podziale nieruchomości,

– przy scalaniu i podziale nieruchomości,

– przy udziale w kosztach budowy infrastruktury technicznej.

W celu jak najlepszego wyjaśnienia istoty opłaty adiacenckiej oraz opisania sposobów na jej uniknięcie skupimy się na nałożeniu opłaty przy podziale nieruchomości.

Opłata adiacencka - jak uniknąćDecyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej

Opłatę ustala w drodze decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta). W przypadku podziału nieruchomości nałożenie opłaty może nastąpić wtedy, gdy w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie wartość nieruchomości. Co ciekawe, organ ma jedynie prawo ustalić opłatę, a nie ma takiego obowiązku, a zatem wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału nie zawsze oznacza, że dojdzie do ustalenia opłaty (choć gminy najczęściej korzystają ze swojego prawa).

Wysokość opłaty adiacenckiej

Wysokość opłaty ustalana jest w decyzji, a jej stawka procentowa ustalana jest przez radę gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ważne jest, aby taka uchwała istniała w momencie, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne – jeżeli taka uchwała nie istnieje w tym czasie, opłata adiacencka nie może zostać nałożona.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Należy wspomnieć, że wartość nieruchomości i powstałą po podziale różnicę ustala rzeczoznawca majątkowy. Decyzja nie może zostać wydana bez zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy. Przedmiotowa opinia zostaje sporządzona w formie operatu szacunkowego. Operat ważny jest przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia, jednak może być wykorzystany po tym okresie, jeśli rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność w formie stosownej klauzuli.

Termin na ustalenie opłaty

Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej została ograniczona terminem 3 lat. Termin ten liczy się od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Po upływie tego terminu organ nie ma już uprawnienia do ustalenia opłaty. Jeśli termin upłynął wskutek tego, że decyzja organu I instancji została wyeliminowana z obrotu prawnego np. przez uchylenie jej wskutek wniesionego odwołania, nie zmienia to sytuacji organu i strony – opłaty nie można nałożyć, gdyż termin do jej ustalenia bezpowrotnie upłynął, a decyzja, którą pierwotnie ustalono opłatę już nie istnieje.

Jak się bronić?

Prawda jest brutalna – jeśli organ zrobi wszystko według przepisów prawa, bardzo trudno będzie obronić się przed obowiązkiem uiszczenia opłaty adiacenckiej. Najważniejsze jest sprawdzenie:

– czy w chwili, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna (lub orzeczenie stało się prawomocne), istniała uchwała rady gminy o wysokości stawki procentowej opłaty,

– czy nie upłynął 3-letni termin na ustalenie opłaty,

– czy operat szacunkowy jest nadal aktualny,

– czy wysokość opłaty została prawidłowo obliczona.

Ważne jest kwestionowanie treści operatu szacunkowego, w szczególności sposobu wyliczenia wartości nieruchomości i różnicy w tej wartości powstałej po podziale. Niezbędne jest również dokonanie analizy czy organ nie popełnił innych błędów np. proceduralnych – tutaj pomocne będą przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej
Jak ustanowić służebność drogi koniecznej? (Źródło obrazka)

Służebność drogi koniecznej, zwana również służebnością drogową, została uregulowana w art. 145 Kodeksu cywilnego. Sytuacje opisane w tym przepisie nie należą do rzadkości, a ustanowienie służebności drogowej może mieć ważkie znaczenie, choćby z uwagi na przepisy prawa budowlanego i przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które obligują właściciela nieruchomości do zapewnienia gruntowi dostępu do drogi publicznej.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej powstaje, kiedy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Chodzi zatem o dwie sytuacje: nieruchomość nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten nie jest „odpowiedni”. Ta ostatnia sytuacja wyrażona przez pojęcie „odpowiedniego dostępu” jest trudna do sprecyzowania. W doktrynie wskazuje się, że chodzi tutaj o dostęp zgodny z przeznaczeniem nieruchomości oraz spełniający wymagane warunki. Nie należy zapominać, że służebność drogowa ogranicza prawo własności właściciela nieruchomości obciążonej (nieruchomości, przez którą służebność drogowa przebiega), a więc właściciel nieruchomości, która ma problem z dostępem do drogi publicznej powinien najpierw wykorzystać wszelkie dostępne możliwości dojazdu do drogi publicznej biegnące przez własną nieruchomość. Jeśli nie ma takiej możliwości, wtedy aktualizuje się prawo do żądania ustanowienia służebności drogowej, ale tylko w zakresie, jaki jest niezbędny do ustanowienia dostępu do drogi publicznej – bez nadmiernego obciążania nieruchomości sąsiada. Należy patrzeć na to, czy zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej przez ustanowienie służebności drogowej przewyższa korzyść utraconą przez nieruchomość obciążoną. Ocena interesów właścicieli obu nieruchomości oraz korzyści i strat w stosunku do obu gruntów musi zostać każdorazowo dokładnie oceniona.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: czym są urządzenia przesyłowe?

Ustanowienie służebności drogowej

Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje w drodze umowy między właścicielem nieruchomości mającej problem z dostępem do drogi publicznej (właścicielem nieruchomości władnącej) a właścicielem (właścicielami) nieruchomości, przez którą (przez które) ma biec służebności drogowa (nieruchomości obciążone). Jeżeli na tej płaszczyźnie nie dojdzie do porozumienia, właściciel nieruchomości, który chce ustanowienia służebności drogi koniecznej, ma prawo wystąpić do sądu ze stosownym wnioskiem. Sąd rozpozna sprawę w postępowaniu nieprocesowym i wyda postanowienie rozstrzygające sprawę.

Na co pozwala służebność drogi koniecznej?

Treścią służebności drogi koniecznej jest używanie wyznaczonego fragmentu cudzej nieruchomości w celu przemieszczania się po nim pieszo oraz przy pomocy pojazdów. Wykonywanie służebności powinno następować z jak najmniejszą uciążliwością dla nieruchomości obciążonej. Ponadto przy ustanowieniu służebności drogowej każdorazowo należy wziąć pod uwagę interes społeczno – gospodarczy. Służebność nie może bowiem stanowić zarzewia konfliktów oraz powinna być poprowadzona tak, aby możliwe było korzystanie z nieruchomości obciążonych zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Wynagrodzenie za służebność drogową

Służebności drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem, które powinien zapłacić właściciel nieruchomości władnącej właścicielom nieruchomości, przez które biegnie droga konieczna. Wynagrodzenie to jest szersze niż pojęcie odszkodowania, a więc przysługuje nawet wtedy, gdy właściciel (właściciele) nieruchomości obciążonej nie doznał żadnej szkody z tytułu ustanowienia służebności drogowej. Zasadą jest wynagrodzenie jednorazowe, choć dopuszcza się również ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

– Skowrońska – Bocian/Warciński [w:] KC. Komentarz pod red. K Pietrzykowskiego, Warszawa 2015

Prawo administracyjne, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: jak rozgraniczyć nieruchomości?

Jak rozgraniczyć nieruchomości
Jak rozgraniczyć nieruchomości? (Źródło obrazka)

Postępowanie rozgraniczeniowe uregulowane zostało w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Postępowanie to składa się z jednego lub dwóch etapów – w zależności od tego czy strony zdołają dojść do porozumienia już w pierwszym etapie czy też nie.

Cele postępowania rozgraniczeniowego

Cele postępowania rozgraniczeniowego zostały wyraźnie wskazane w art. 29 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne:

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Etap administracyjny

Pierwszy etap postępowania rozgraniczeniowego ma charakter administracyjny. W celu zainicjowania takiego postępowania należy złożyć wniosek do wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który jest organem właściwym w postępowaniu rozgraniczeniowym. Należy pamiętać, że postępowanie to może zostać wszczęte nie tylko na wniosek, ale również z urzędu – w szczególności przy scalaniu gruntów. Po wszczęciu postępowania najważniejszą rolę odgrywa geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Przeczytaj również: Prawo sąsiedzkie: immisje

Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Warto zatem wraz z wnioskiem oraz w toku postępowania przedstawić organowi i geodecie wszelkie dowody, jakimi dysponujemy.

Jeśli strony postępowania rozgraniczeniowego pozostają w sporze co do przebiegu granicy, geodeta nakłoni je do zawarcia ugody – taka ugoda ma moc ugody sądowej. Jeżeli strony nie wyraziły zgody na ugodowe załatwienie sprawy, wtedy wójt (burmistrz, prezydent miasta) wyda decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości. Przed wydaniem decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta) oceni prawidłowość wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez geodetę oraz zgodność sporządzonych dokumentów z przepisami. Jeśli organ stwierdzi braki lub nieprawidłowości, zwróci dokumentację geodecie do poprawy i uzupełnienia.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Etap sądowy

Jeśli którakolwiek ze stron postępowania rozgraniczeniowego nie będzie zadowolona z przebiegu granicy ustalonego na etapie administracyjnym, ma prawo żądać w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji, przekazania sprawy sądowi. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym przed właściwym sądem rejonowym. W jego toku można przedstawić wszelkie dowody na poparcie swoich twierdzeń – najważniejsze jednak najczęściej będą: oględziny biegłego geodety oraz sporządzona przez niego pisemna opinia. Od postanowienia sądu rejonowego kończącego postępowanie w sprawie uczestnikom postępowania przysługuje apelacja do sądu okręgowego.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy
Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy? (Źródło obrazka)

Decyzja o warunkach zabudowy jest zawsze potrzebna, gdy na danym terenie nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy ją także odróżnić od tzw. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, którą wydaje się dla inwestycji celu publicznego (takie rodzaje inwestycji zostały wymienione w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jeśli więc chcesz wybudować dom, a na terenie, na którym znajduje się działka, nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musisz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak powinien wyglądać wniosek?

Wniosek o wydanie takiej decyzji składa się do właściwego miejscowo wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który jest również władny wydać omawianą decyzję. Wniosek powinien zawierać:

– dane wnioskodawcy,

– określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznej, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszary, na który ta inwestycja będzie oddziaływać – w skali 1:500 lub 1:1000,

– określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,

– określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanego obiektu budowlanego oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisanej i graficznej,

– określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji,

– określenie danych charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko (przy budownictwie jednorodzinnym nie występuje praktycznie żaden wpływ).

Przeczytaj również: Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki

Przesłanki ustawowe uzyskania decyzji

Należy pamiętać, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje tylko po spełnieniu pewnych konkretnych przesłanek. Musimy przede wszystkim zbadać, czy przy tej samej drodze publicznej znajduje się co najmniej jedna działka sąsiednia zabudowana w podobny sposób jak nasza planowana zabudowa. Oddajmy tutaj głos ustawodawcy:

„… co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu” (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Skomplikowane? Na pewno jest tu wiele czynników, które organ będzie badał, a więc też i wiele czynników, które możemy sami analizować przed złożeniem wniosku czy też po wydaniu ewentualnej decyzji odmownej – wtedy będziemy mieć argumenty do odwołania. Żeby uprościć opisaną kwestię: organ nie wyda decyzji o warunkach zabudowy w przypadku inwestycji „dom jednorodzinny z garażem” dla terenu, gdzie położone są same magazyny. Podobnie powinna zostać wydana decyzja odmowna, gdy deweloper chce postawić 4-piętrowy blok mieszkalny na terenie wiejskim, gdzie znajdują się tylko domki i gospodarstwa.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Pamiętać również należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie kreuje dla nikogo żadnych praw. Dlatego też o jej wydanie można wystąpić nawet wtedy, gdy nie jesteśmy właścicielami danej działki np. możemy próbować uzyskać taką decyzję jeszcze przed kupnem nieruchomości, aby sprawdzić, czy będziemy mogli zrealizować na niej swoją inwestycję.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: przeniesienie własności urządzeń przesyłowych

Przeniesienie własności urządzeń przesyłowych
Przeniesienie własności urządzeń przesyłowych (Źródło obrazka)

W ostatni artykule z serii „Prawo nieruchomości” poruszyliśmy temat „Czym są urządzenia przesyłowe?”. Kiedy wiemy już, jaki jest charakter prawny tych urządzeń, możemy pójść o krok dalej i zastanowić się jak można przenieść własność tych urządzeń.

Treść przepisu

Spójrzmy najpierw na treść przepisu art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego:

Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Dwa sposoby przeniesienia własności urządzeń przesyłowych

Nabycie własności urządzeń przesyłowych może nastąpić na dwa sposoby: bezkonfliktowo – w drodze umowy – albo przed sądem w trybie procesu cywilnego. Roszczenie o nabycie własności urządzenia przesyłowego przez przedsiębiorcę przysługuje osobie, która spełnia dwa konieczne warunki:

– poniosła koszty budowy urządzenia,

– jest ich właścicielem.

Kto może wystąpić z roszczeniem?

Powyższe warunki muszą zostać spełnione łączne. Oznacza to, że jeśli ktoś poniósł koszty budowy urządzenia, ale nie jest ich właścicielem – lub odwrotnie – jest właścicielem urządzenia, ale nie poniósł kosztów ich budowy, nie może wystąpić z roszczeniem omawianym w tym artykule. Osoba występująca z roszczeniem musi wykazać łączne spełnienie obu przesłanek poprzez udowodnienie prawa własności do urządzenia przesyłowego oraz faktu poniesienia kosztów budowy tego urządzenia (faktury, rachunki itd.). Z roszczeniem wystąpić należy przeciwko przedsiębiorcy przesyłowemu, jednak przedsiębiorca również ma prawo żądać od właściciela urządzenia i osoby, która poniosła koszty jego wybudowania, przeniesienia na niego prawa własności (na co wskazuje ostatnie zdanie przytoczonego wyżej przepisu).

Jak zostało już wspomniane, najlepiej, aby obie strony porozumiały się ze sobą na drodze umownej, bez potrzeby angażowania się w proces. Jeśli jednak nie dojdzie do porozumienia, każda ze stron może wystąpić ze stosownym powództwem cywilnym. Wyrok Sądu w takiej sprawie zastępuje, w myśl art. 64 kc, oświadczenie woli osoby zobowiązanej do złożenia oświadczenia woli określonej treści.

Wynagrodzenie za przeniesienie własności urządzeń przesyłowych

Przeniesienie własności urządzenia przesyłowego co do zasady następuje za wynagrodzeniem na rzecz osoby, która jest właścicielem urządzenia i poniosła koszty jego wybudowania. Strony oczywiście mogą umówić się, że przeniesienie własności nastąpi pod tytułem darmym, co jednak należy do rzadkości. Wysokość wynagrodzenia powinna zostać ustalona w oparciu o ceny rynkowe, lecz istnieje również możliwość oszacowania kwoty wynagrodzenia w oparciu o poniesione koszty inwestycyjne (udokumentowane).

Kiedy powstaje roszczenie?

Pamiętać należy, iż roszczenie o przeniesienie własności urządzenia przesyłowego powstaje dopiero wtedy, gdy urządzenie zostanie przyłączone do sieci przedsiębiorcy. Jak pisaliśmy w poprzednim artykule, chodzi tu o sferę faktu, a więc faktyczne podłączenie do sieci (a nie przeniesienie prawa własności). Ważnym jest bowiem rozróżnienie obu paragrafów art. 49 kc oraz ich skutków prawnych – § 1 dotyczy skutków faktycznych (podłączenia do sieci), a § 2 skutków prawnych (przeniesienia prawa własności).

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

–  Skowrońska Bocian/Warciński w: K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, art. 49, Warszawa 2016,

– Gniewek w: Gniewek, KC. Komentarz, art. 49, Warszawa 2016

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: czym są urządzenia przesyłowe?

electric-utilities
Czym są urządzenia przesyłowe? (Źródło obrazka)

Co to są urządzenia przesyłowe? Ta enigmatyczna instytucja oraz związana z nią tzw. służebność przesyłu rodzą od wielu lat wiele problemów prawnych. Spróbujmy jednak ustalić, co należy rozumieć pod pojęciem urządzeń przesyłowych.

Definicja urządzeń przesyłowych

Jak zawsze przyjrzyjmy się najpierw treści odpowiedniego przepisu prawa – mowa tutaj o art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przepis ten mówi wyraźnie o urządzeniach, które doprowadzają lub odprowadzają płyny, gaz, energię elektryczną itp. (to wyliczenie ustawowe jest wyłącznie przykładowe). Oznacza to, że instalacja wewnętrzna nie mieści się w zakresie pojęcia „urządzenia przesyłowego”, gdyż jej zadaniem jest „rozprowadzenie” płynów, gazu, energii itp., a nie doprowadzenie lub odprowadzenie. Niejasny jest też status przyłącza – w doktrynie i orzecznictwie można znaleźć argumenty za i przeciw uznaniu przyłącza za urządzenie przesyłowe, jednak w naszej ocenie można bronić tezy, że stanowi ono takie urządzenie. Pojęcie „urządzenia” nadal jest niejasne w praktyce – za urządzenie w rozumieniu art. 49 § 1 kc uznawano już nawet same budynki lub tunele i stacje metra, co wydaje się wątpliwe. Do urządzeń przesyłowych zaliczono także sieć telewizji kablowej (wyr. SN z 13.12.1998 r. (II CKN 216/98), co wydaje się już bardziej przekonujące.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Wejście urządzenia przesyłowego w skład przedsiębiorstwa

Najistotniejsze jest jednak to, że urządzenie przesyłowe musi „wchodzić w skład przedsiębiorstwa”. Co to znaczy? Od początku istnienia tego przepisu pojawiały się wątpliwości co do interpretacji „wchodzenia w skład przedsiębiorstwa”. Obecnie dominuje pogląd, że urządzenia jedynie faktycznie mają stać się elementem przedsiębiorstwa – ta przesłanka zostaje spełniona w chwili podłączenia urządzenia do sieci. Nie oznacza to zatem, że urządzenie staje się własnością przedsiębiorcy przesyłowego w momencie podłączenia do sieci. Skutkiem podłączenia urządzenia do sieci przedsiębiorstwa jest utrata statusu urządzenia jako części składowej nieruchomości, na której to urządzenie jest położone. Przepis art. 49 § 1 k.c. wprowadza bowiem wyjątek od zasady superficies solo cedit (łac. „To co jest na gruncie, przypada gruntowi). Wynika z tego, że gdy urządzenie zostaje podłączone do sieci, staje się odrębną rzeczą ruchomą i może być przedmiotem obrotu prawnego niezależnie od nieruchomości, na której jest położone.

Powyższe potwierdza treść przepisu art. 49 § 2 kc, który wprowadza instytucję roszczenia nabycia własności urządzenia przesyłowego. Tej kwestii przyjrzymy się jednak w kolejnym artykule z serii „Prawo nieruchomości”.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

 

 

 

 

 

Źródła:

– Skowrońska Bocian/Warciński w: K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, art. 49, Warszawa 2016,

– W. Borysiak w: Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz 2017, wyd. 16,

– Pokrzywniak w: Gutowski, Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-44911 2016, wyd. 1

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: legalizacja samowoli budowlanej i opłata legalizacyjna

saving-for-a-home
Opłata legalizacyjna (Źródło obrazka)

W poprzednim artykule Prawo nieruchomości: samowola budowlana poruszyliśmy ogólne zagadnienia dotyczące samowoli budowlanej. Tym razem skupimy się na ostatnim etapie legalizacji samowoli oraz na instytucji opłaty legalizacyjnej.

Poprzednio wspominaliśmy, jakie dokumenty należy przedłożyć, aby zalegalizować samowolę budowlaną, w przypadku gdy wybudowano obiekt budowlany lub jego część bez pozwolenia na budowę. W myśl art. 48 ust. 5 Prawa budowlanego, przedłożenie tych dokumentów w określonym przez organ terminie, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego (ewentualnie: pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona).

Działania organu nadzoru budowlanego

Organ nadzoru budowlanego w opisanej sytuacji zbada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli taki istnieje), a także zbada kompletność projektu budowlanego, jego wykonanie przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i, co więcej, posiadanie przez inwestora wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń. Działania organu są więc podobne, jak w przypadku działań opisanych w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego, jednak dopiero na omawianym w tym artykule etapie mają one skutki prawne. Można powiedzieć, że działania inwestora czy też właściciela obiektu budowlanego oraz odpowiadające im działania organu, są podobne jak w przypadku uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Opłata legalizacyjna

Jeśli okaże się, że mimo przedłożonych dokumentów, nadal występują jakieś naruszenia, organ nałoży na inwestora obowiązek ich usunięcia we wskazanym terminie pod rygorem wydania nakazu rozbiórki obiektu. Jeżeli jednak wszystkie wymogi zostaną spełnione, a organ nie dopatrzy się żadnych naruszeń, inwestor (właściciel) ma otwartą drogę do legalizacji samowoli budowlanej. Legalizacja wiąże się jednak z obowiązkiem poniesienia kary za samowolę w postaci uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Należy pamiętać, że do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar (art. 59f i 59g Prawa budowlanego), jednak stawka opłaty ulega aż 50-krotnemu podwyższeniu.

Wzór obliczenia wysokości opłaty jest następujący: stawka opłaty (s) x 50 x współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) x współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w).

Kara za nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej

Opłatę legalizacyjną organ ustala w drodze postanowienia, które może zostać zaskarżone zażaleniem. Opłatę należy uiścić w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia na rachunek bankowy właściwego urzędu wojewódzkiego lub w kasie tego urzędu. Jeśli opłata nie zostanie wniesiona w terminie, organ co do zasady wyda decyzję nakazującą rozbiórkę. Ta dotkliwa konsekwencja wynika wprost z treści art. 49b ust. 7 – oznacza to, że opłata legalizacyjna nie podlega egzekucji administracyjnej, a konsekwencja jej nieuiszczenia niweczy całe staranie o legalizację samowoli budowlanej. Należy również pamiętać, że termin do uiszczenia opłaty legalizacyjnej jest terminem prawa materialnego, a nie procesowego, a więc nie podlega przywróceniu.

Zatwierdzenie projektu budowlanego

W końcu, jeśli wszystkie opisane dotychczas wymogi zostaną spełnione, a opłata legalizacyjna zostanie uiszczona, organ wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego (lub o pozwoleniu na wznowienia robót budowlanych), jeśli budowa jest w toku.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

– Niewiadomski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. 7, art. 49, Warszawa 2016

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: samowola budowlana

IMG_3387
Prawo nieruchomości: samowola budowlana (Źródło obrazka)

W pierwszej odsłonie nowego cyklu na Kruczku pt. „Prawo nieruchomości” przyjrzymy się instytucji samowoli budowlanej na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Samowola budowlana – definicja

O samowoli budowlanej można mówić wtedy, gdy obiekt budowlany lub jego część są w budowie albo zostały wybudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia czy też mimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

Nakaz rozbiórki

Największe znaczenie dla instytucji samowoli budowlanej mają przepisy art. 48 i następne Prawa budowlanego. Obecnie, w przypadku wykrycia przez organ samowoli budowlanej, zasadą jest nakazanie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. Ustawodawca jednak znacznie łagodzi tę zasadę przewidując obowiązkowe postępowanie legalizacyjne, które ma na celu usankcjonowanie istniejącego stanu i ominięcie dotkliwej sankcji jaką jest rozbiórka. Można zatem powiedzieć, że rozbiórka, choć jest zasadą, to stanowi środek ostateczny (ultima ratio), który będzie zastosowany jedynie wtedy, gdy postępowanie legalizacyjne się nie powiedzie.

Trzy stany prawne

W każdej sprawie należy jednak zawsze sprawdzić kiedy dany obiekt (lub jego część) został wzniesiony. Ustawodawca bowiem na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat różnie odnosił się do samowoli budowlanej i przewidywał różne prawne jej skutki. Obecnie do obiektu budowlanego wzniesionego bez pozwolenia na budowę zastosowanie mogą znaleźć aż trzy różne stany prawne, tj. przepis art. 37 Prawa budowlanego z 1974 r., przepis art. 48 Prawa budowlanego z 1994 r. w pierwotnym brzmieniu oraz aktualnie brzmiący przepis art. 48 Prawa budowlanego z 1994 r. W tym zakresie zatem należy każdorazowo przeanalizować stan faktyczny, dokumentację oraz poszczególnie przepisy.

Przesłanki legalizacji samowoli budowlanej

Przesłanki legalizacji samowoli budowlanej (przy obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę) zostały wskazane w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego. Organ powinien zawsze ocenić czy budowa:

  • jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu),
  • nie narusza przepisów, w tym techniczo-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem (art. 5 Prawa budowlanego, ustawy i rozporządzenia szczególne).

Jeżeli powyższe przesłanki zostaną spełnione, organ nadzoru budowlanego postanowieniem wstrzyma prowadzenie robót budowlanych. W przedmiotowym postanowieniu organ ustali wymagania dotyczące koniecznych zabezpieczeń budowy oraz nałoży na stronę obowiązek przedłożenia:

  • zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1,2 i 4 oraz ust. 3 Prawa budowlanego, tj.:
    a) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego,
  1. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  2. innych dokumentów określonych w ustawie.

Warto znać również treść przepisu art. 49b Prawa budowlanego, który odnosi się do legalizacji samowoli budowlanej powstałej wskutek wzniesienia obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Przepis jest jednak niemalże analogiczny jak regulacja art. 48 ustawy, a więc nie ma potrzeby jego odrębnej analizy.

Przeczytaj również: Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

Jeśli inwestor (właściciel, zarządca) spełni wszystkie wyżej wymienione wymogi, następuje kolejny etap legalizacyjny, który jest związany z zatwierdzeniem projektu budowlanego i ustaleniem wysokości opłaty legalizacyjnej. Etap ten zostanie omówiony w następnej części z serii „Prawo nieruchomości”.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

– Niewiadomski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. 7, art. 48, Warszawa 2016

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Kiedy można zostać wywłaszczonym?

shutterstock_54441721
Kiedy można zostać wywłaszczonym? (Źródło obrazka)

Kwestię wywłaszczenia reguluje przede wszystkim Konstytucja RP oraz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 21 ust. 1 Konstytucji RP „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

Wywłaszczenie – definicja

Definicję samego wywłaszczenia znajdziemy z kolei we wspomnianej powyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie polega na pozbawieniu lub ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Pierwszą przesłanką, która pozwala na wywłaszczenie jest zatem wydanie stosownej decyzji administracyjnej. Decyzja taka może zostać wydana jedynie w ściśle określonych warunkach.

Przebieg postępowania wywłaszczeniowego

Wywłaszczenie może zostać dokonane jedynie na cele publiczne (wymienione wyczerpująco w art. 6 ustawy) i tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Pamiętać bowiem trzeba, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z pewnymi wyjątkami, każdorazowo musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie nieruchomości w drodze umowy. Rokowania są prowadzone między starostą wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że decyzja może zostać wydana dopiero po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, które z kolei nie może być zainicjowane bez przeprowadzonych uprzednio rokowań. Ponadto wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy w ramach rokowań. Termin ten powinien zostać wyznaczony na piśmie. Postępowanie wywłaszczeniowe uważa się za wszczęte w dniu, w którym doręczono stronom (np. właścicielowi nieruchomości) stosowne zawiadomienie.

Nieruchomość może zostać wywłaszczona jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Jeśli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa, wtedy postępowanie wywłaszczeniowe wszczynane jest z urzędu. W przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, wszczęcie następuje na wniosek organu wykonawczego tej jednostki (wójta, burmistrza, prezydenta w przypadku gminy, zarządu powiatu w przypadku powiatu i zarządu województwa w przypadku województwa).

Warto pamiętać, że wywłaszczenie może dotyczyć zarówno całej nieruchomości, jak i jedynie jej części. Jeżeli jednak wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele (np. nie będzie można jej zabudować), na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie). Roszczenie to ma charakter cywilnoprawny, a zatem to na właścicielu lub użytkowniku wieczystym nieruchomości spoczywa każdorazowo ciężar dowodu, iż pozostała część nieruchomości nie będzie nadawać się do wykorzystania na dotychczasowe cele.

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Wywłaszczenie może nastąpić jedynie za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Co do zasady odszkodowanie powinno zostać ustalone już w decyzji wywłaszczeniowej. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczenia podlega wykonaniu. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczanej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Przeczytaj również: Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Poradniki, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

W trzeciej i ostatniej części mini cyklu dotyczącej budowy domu chcielibyśmy przyjrzeć się umowie, dzięki której nasz wymarzony dom może w końcu powstać. Chodzi oczywiście o umowę o roboty budowlane, którą regulują przepisy art. 647 – 658 Kodeksu cywilnego.

Strony umowy o roboty budowlane – inwestor i wykonawca

Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor i wykonawca. W roli inwestora obsadzić należy co do zasady osobę, która chce mieszkać w przyszłym domu, a wykonawcą jest osoba – najczęściej przedsiębiorca – który ten dom ma wybudować. Rzecz jasna stosowanie regulacji dotyczących umowy o roboty budowlane nie jest zależne od tego, czy którakolwiek ze stron tej umowy jest przedsiębiorcą, jednak zwykle inwestorzy zwracają się do profesjonalistów zajmujących się budową domów.

wood_worker_by_vishalpandya1991-d5zngs9.png
Jak zbudować dom? Umowa o roboty budowlane (Źródło obrazka)

Nie należy jednak zapominać, że stronami umowy o roboty budowlane mogą być również wykonawca i podwykonawcy. W myśl art. 6471 k.c. w umowie o roboty budowlane, która jest zawierana między inwestorem a wykonawcą, tj. generalnym wykonawcą, strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Poza tym do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Takie umowy z podwykonawcami powinny być zawarte na piśmie pod rygorem nieważności.

Przedmiot umowy o roboty budowlane

Pojawia się jednak pytanie: jaki jest tak naprawdę przedmiot umowy o roboty budowlane? Zawierając tę umowę, wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego umowie obiektu (w naszym przypadku domu jednorodzinnego), wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Z kolei obowiązkiem inwestora jest przygotowanie robót, a w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu oraz odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Pojęcie robót budowlanych jest zdefiniowane w art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego, do którego odsyłamy. Z kolei ciężko zdefiniować pojęcie „obiektu”. Według komentatorów, chodzi tutaj o każdy obiekt, o którym mowa w art. 3 Prawa budowlanego.

W przeciwieństwie do umów o roboty budowlane zawieranych z podwykonawcami, umowa między inwestorem a wykonawcą powinna być stwierdzona pismem, jednakże tylko dla celów dowodowych, a więc w  przypadku sporu na gruncie umowy zawartej np. formie ustnej, niedopuszczalny będzie co do zasady dowód z przesłuchania stron i świadków.

Przeczytaj również poprzednie części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki
  2. Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

Wspomnieć należy, iż w przypadku zawarcia umowy z podwykonawcą, nie tylko wykonawca odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Przepis art. 6471 § 5 k.c. wyraźnie wskazuje, że solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy ponoszą wykonawca oraz inwestor.

Konstrukcja umowa o roboty budowlane jest niezwykle szeroka, a poszczególne jej instytucje uregulowane w Kodeksie cywilnym są na tyle rozbudowane, że szczegółowe omówienie każdej z nich przekracza ramy tego artykułu. Nie wdając się zatem zbytnio w kwestie teoretyczne, należy wspomnieć o kilku najważniejszych instytucjach związanych z tą umową.

Gwarancja zapłaty

Nie sposób nie wspomnieć o tzw. gwarancji zapłaty czyli zabezpieczeniu terminowej zapłaty wynagrodzenia wykonawcy, które jest udzielane na zlecenie inwestora. Gwarancja może przybrać formę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej lub poręczenia banku. Istotnym jest, że przepis prawa, tj. art. 6492 § 1 k.c., wprost zakazuje wyłączenia lub ograniczenia prawa wykonawcy do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. W przypadku, gdyby inwestor chciał odstąpić od umowy z uwagi na to, że wykonawca zażądał gwarancji zapłaty, takie odstąpienie jest bezskuteczne z mocy samego prawa. Nieudzielenie przez inwestora gwarancji zapłaty na żądanie wykonawcy wywołuje daleko idące negatywne skutki dla inwestora. Wykonawca bowiem może odstąpić od umowy o roboty budowlane z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia w sytuacji, gdy nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, jednak nie krótszym niż 45 dni. Co więcej, przepisy Kodeksu cywilnego traktują brak żądanej gwarancji zapłaty jako przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych, która powstała z przyczyn dotyczących inwestora.

Przejęcie terenu budowy

Innym ważnym aspektem jest „przejęcie terenu budowy”.  Jeżeli inwestor zawarł z wykonawcą umowę na wykonanie wszystkich robót budowlanych koniecznych do powstania obiektu, wówczas po protokolarnym przejęciu terenu budowy od inwestora, wykonawca ponosi aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych (tj. na zasadzie winy) za szkody wynikłe na terenie budowy. Sformułowanie „protokolarnie” przyjęte przez ustawodawcę sugeruje, że konieczna jest tu forma pisemna.

Odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących umowy o dzieło

Z uwagi na fakt, że umowa o roboty budowlane niejako „wywodzi się” z umowy o dzieło, przepis art. 656 k.c. odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących umowy o dzieło w zakresie:

– skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową,

– rękojmi za wady wykonanego obiektu,

– uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.

Pamiętać jednak należy, że wyżej wskazany przepis nie odsyła do umowy o dzieło w zakresie przedawnienia. Sąd Najwyższy w kilku swoich orzeczeniach przesądził już o tym, że do umowy o roboty budowlane zastosowanie ma przepis art. 118 k.c. Tym samym roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się po upływie 10 lat (lub 3 lat w przypadku, gdy związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Oczywiście zgodnie z zasadą swobody umów, strony umowy o roboty budowlane mogą ułożyć swój stosunek prawny dowolnie, o ile nie będzie to sprzeczne z przepisami prawa, zasadami współżycia społecznego oraz treścią i celem tego stosunku. W szczególności w szeregu umów o roboty budowlane spotyka się zapisy dotyczące kar umownych, prawa odstąpienia, sposobu i terminu odbioru, sposobu dostarczenia materiałów, sposobu i terminów zapłaty wynagrodzenia, prac dodatkowych, których konieczność może wystąpić w toku realizacji czy też gwarancji jakości i rękojmi.

Podsumowując, umowy o roboty budowlane niezwykle często mają rozbudowaną treść, która dostosowana jest do każdego indywidualnego przypadku oraz do potrzeb stron. Niezwykle istotnym jest rozpoznanie interesów stron i ich zabezpieczenie. Oprócz zabezpieczeń ustawowych (np. gwarancji zapłaty), warto pamiętać o zabezpieczeniach umownych, np. karach umownych czy określeniu prawa odstąpienia od umowy. Precyzyjne i jasne określenie takich elementów może okazać się szczególnie istotne w przypadku powstania ewentualnego sporu.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

– B. Lackoroński w: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. K. Osajdy, Warszawa 2016,

– K. Zagrobelny w: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. E. Gniewka i P. Machnikowskiego, Warszawa 2016.