Kategoria: Prawo nieruchomości

Pytanie postawione w temacie będzie chyba najważniejsze dla każdego, kto chce ubiegać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości spowodowane posadowieniem tzw. słupów energetycznych.

Pamiętajmy o tym, że ocena zakresu bezumownego korzystania z nieruchomości oraz wartości wynagrodzenia za to korzystanie należy do wiadomości specjalnych, a zatem Sąd sam nie będzie w stanie ocenić wysokości naszego roszczenia. Niezbędna będzie tutaj opinia biegłego, a nawet dwóch biegłych sądowych.

Najpierw konieczna będzie ocena, w jakim stopniu doszło do bezumownego korzystania z nieruchomości, czyli bezprawnego wkroczenia w sferę władztwa właściciela. Tę kwestię oceni biegły z zakresu geodezji. Jego zadaniem będzie analiza zakresu służebności, jaka przysługiwałaby przedsiębiorstwu energetycznemu. Bezumowne korzystanie z nieruchomości spowodowane istnieniem na niej infrastruktury energetycznej ocenia się właśnie w zakresie odpowiadającym treści służebności. Biegły najpewniej wytyczy odpowiedni pas czy też strefę, która stanowi przestrzenny zakres wkroczenia w prawa właściciela. Należy przy tym bacznie kontrolować ustalenia biegłego i treść opinii, gdyż niezwykle często biegły bierze pod uwagę jedynie tzw. pas technologiczny czyli przestrzeń niezbędną do obsługi i konserwacji linii energetycznej. Tymczasem ocenie powinna podlegać tzw. strefa ochronna, która jest często mylnie utożsamiana z pasem technologicznym. Strefa ochrona jest natomiast obszarem szerszym od pasa technologicznego. Znajduje się ona w bezpośrednim sąsiedztwie linii energetycznej i wyznacza granice wpływu pola elektrycznego i elektromagnetycznego na otoczenie, w tym na zdrowie i życie mieszkańców. Bardzo często taka strefa ochronna jest wyznaczona przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Gdy doszło już do ustalenia obszaru bezumownego korzystania, konieczne jest uzyskanie opinii od biegłego rzeczoznawcy do spraw szacowania wartości nieruchomości. Ten biegły wyliczy – w oparciu o akta sprawy, w szczególności ustalenia biegłego geodety – wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Oczywiście wysokość naszego roszczenia należy wskazać już w pozwie – dlatego też pomocne może okazać się zlecenie przed wszczęciem postępowania wykonania prywatnej opinii przez geodetę i rzeczoznawcę majątkowego. Pozwoli nam to wyliczyć kwotę, o którą będziemy mogli walczyć.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

W poprzednim artykule pisaliśmy, czym tak naprawdę są „odszkodowania za słupy energetyczne”. Przypomnijmy – jest to tzw. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Nie jest to zatem odszkodowanie, choć na pierwszy rzut oka może pełnić właśnie taką funkcję.

Przeczytaj również: Odszkodowania za słupy energetyczne – od czego zacząć?

Co nam może pomóc przy dochodzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z naszej nieruchomości spowodowane posadowieniem urządzeń elektroenergetycznych? Otóż pomóc nam może samo… przedsiębiorstwo energetyczne. Warunek jest jeden: przedsiębiorstwo musiałoby najpierw wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie służebności przesyłu, a następnie taką sprawę przegrać z uwagi na brak upływu wymaganego terminu zasiedzenia. Służebność taką można bowiem zasiedzieć tak samo jako zwykłą służebność gruntową, o ile służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Bardzo często dochodzi najpierw do negocjacji pomiędzy przedsiębiorstwem energetycznym a właścicielem nieruchomości w zakresie ustanowienia służebności przesyłu. Gdy negocjacje zostają zerwane albo właściciel nieruchomości od początku nie chce ustanowienia służebności, wtedy przedsiębiorstwo bardzo często występuje z wnioskiem o zasiedzenie służebności przesyłu. W tym momencie bardzo ważne jest umiejętne poprowadzenie sprawy, ale istotne są również same fakty oraz pogląd, jaki przyjmie Sąd. Oddalenie wniosku w takiej sprawie pozwala otworzyć drogę do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Jeżeli w postanowieniu wydanym wskutek rozpoznania sprawy o zasiedzenie, Sąd stwierdzi, że przedsiębiorstwo energetyczne jest posiadaczem naszej nieruchomości w złej wierze i nie upłynął jeszcze termin potrzebny do zasiedzenia służebności (30 lat), wtedy mamy dobrą „podkładkę” pod to, aby łatwo wykazać, że przedsiębiorstwo energetyczne – jako posiadacz w złej wierze – jest nam winny wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Taka okoliczność w końcu już została stwierdzona w uzasadnieniu prawomocnego postanowienia, a zatem mamy dobrą „bazę wypadową” do żądania naszego wynagrodzenia, co znacznie zwiększa prawdopodobieństwo wygranej.

Odmienną sprawą jest to, na ile możemy liczyć w przypadku wygrania sprawy o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Ten problem poruszymy jednak w kolejnym wpisie.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

– Na mojej działce stoją trzy słupy, na których zawieszone są linie elektroenergetyczne. Ponoć można dostać za to jakieś odszkodowanie. Czy da się coś z tym zrobić? – pytają Klienci i osoby na wielu forach prawniczych.

Oczywiście, że się da, ale każda sprawa wymaga indywidualnej analizy. Generalnie drogi są dwie: ustanowienie służebności przesyłu albo roszczenie o wynagrodzenie za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Służebność przesyłu ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Chodzi o to, żeby przedsiębiorca przesyłowy (w tym przypadku przedsiębiorstwo energetyczne) mógł korzystać z naszej działki w celu np. konserwacji, modernizacji czy też wymiany infrastruktury elektroenergetycznej. Służebność przesyłu ustanawia się albo umownie albo na drodze postępowania sądowego. Oczywiście ustanowienie takiej służebności odbywa się za wynagrodzeniem. W tym zakresie praktyka jest różna i może to być albo wynagrodzenie okresowe (np. płatne każdego roku) albo jednorazowe. Jednak wielu  Klientów nie godzi się na ustanowienie służebności przesyłu, gdyż wolą oni pójść drugą drogą czyli żądaniem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Przeczytaj również: Czym jest służebność przesyłu?

Bardzo często jest tak, że przedsiębiorstwo energetyczne oraz jego poprzednicy prawni są posiadaczami nieruchomości w złej wierze. To znaczy, że nigdy nie mieli praw do posadowienia słupów energetycznych na naszej nieruchomości. W takiej sytuacji mają obowiązek zapłaty na rzecz właściciela nieruchomości wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Podstawą jest tutaj art. 225 Kodeksu cywilnego w związku z art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego. Właśnie to wynagrodzenie jest bardzo często mylnie nazywane „odszkodowaniem za słupy energetyczne”. Można go żądać na 10 lat wstecz, gdyż taki jest termin przedawnienia roszczenia. Bardzo często zdarza się, że żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie łączone jest tzw. roszczeniem negatoryjnym czyli żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a mówiąc potocznie: żądaniem usunięcia słupów i linii energetycznych z nieruchomości. Akurat to żądanie jest trudne do zrealizowania, ponieważ niezwykle często przedsiębiorstwa energetyczne powołują się na nadużycie prawa podmiotowego – infrastruktura energoelektryczna dostarcza przecież prąd do wielu domostw i miejscowości, a zatem jej usunięcie pociągałoby za sobą ogromne straty dla lokalnej społeczności. Nie zmienia to jednak faktu, że posadowienie urządzeń elektroenergetycznych na nieruchomości bez tytułu prawnego jest ewidentnym naruszeniem prawa własności, a zatem warto w tym zakresie walczyć o swoje prawa.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

– Zawarłem umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, ale się rozmyśliłem. Można to jakoś odkręcić? – bardzo często pada takie pytanie z ust uczestników obrotu nieruchomościami i z naszych klientów.

W takiej sytuacji konieczna jest dokładna analiza treści umowy przedwstępnej oraz przepisów prawa. Oczywiście naczelną zasadą jest reguła pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać). Jeśli chcemy „zerwać” (a właściwie to rozwiązać umowę przedwstępną lub od niej odstąpić), musimy po pierwsze sprawdzić, co na ten temat mówi nasza umowa. Jednak zanim poddamy umowę analizie, rozróżnijmy dwa pojęcia: rozwiązanie umowy oraz odstąpienie od umowy. Rozwiązanie to nic innego jak porozumienie stron i zakończenie bytu umowy w postaci odrębnej „umowy”, którą podpisują obie strony. Taki sposób rozstania się kontrahentów jest najmniej konfliktowy i powoduje najmniej problemów. Niestety najczęściej jest tak, że to jedna strona chce „zerwania” umowy, podczas gdy druga żąda jej wykonania. Wtedy tej pierwszej stronie pozostaje odstąpienie od umowy. Odstąpienie jest jednostronnym oświadczeniem woli skierowanym do drugiej strony.

Niekiedy w umowach przedwstępnych przewiduje się prawo jednej lub obu stron do odstąpienia od umowy – jeśli takie prawo zostało zapisane w umowie, wtedy można z niego skorzystać na warunkach wskazanych w tej umowie. Może się zdarzyć, że odstąpienie będzie ograniczone terminem lub będzie związane z zapłatą jakiejś sumy pieniężnej (tzw. odstępnego) czy też poskutkuje negatywnymi konsekwencjami dotyczącymi zadatku.

Gorzej, jeżeli w umowie nie ma ani słowa o możliwości odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji pozostają przepisy Kodeksu cywilnego, które pozwalają odstąpić od umowy, jednak najpewniej będzie się to wiązało z negatywnymi konsekwencjami. W pierwszej kolejności odstąpienie może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą – najczęściej będzie ona związana z utratą zadatku bądź koniecznością zapłaty podwójnego zadatku. W 90% umów przedwstępnych znajdują się zapisy dotyczące zadatku, które zwykle stanowią kalkę przepisów Kodeksu cywilnego. Zatem jeżeli kupujący odstąpi od umowy, wtedy sprzedający ma prawo zachować zadatek. Z kolei jeżeli do sprzedający się rozmyśli i dokona odstąpienia, kupujący może żądać zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Pamiętajmy jednak, że wszystko zależy też od formy, w jakiej zawarto umowę przedwstępną. Jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego (co zalecaliśmy w artykule: Kupujący nie wywiązuje się z umowy przedwstępnej – co teraz?) wtedy z odstąpieniem może być problem. Jeżeli druga strona uzna odstąpienie za nieskuteczne i się z nim nie zgodzi, będzie mogła żądać przymusowego „zawarcia” umowy przyrzeczonej przed sądem.

Dlatego zawsze przed zawarciem umowy przedwstępnej należy dokładnie przemyśleć sprawę. Umowa przedwstępna nie jest tylko „luźnym zobowiązaniem”, ale już na tym etapie kształtuje ona wiążąco prawa i obowiązki stron. Pamiętajmy o tym!

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

Wielokrotnie w naszej praktyce spotkaliśmy się z sytuacjami, kiedy Klienci zawodzili się na swoich kontrahentach. Bardzo często podobne wypadki zdarzały się przy okazji zawierania umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości (działek, domów lub mieszkań).

– Proszę Państwa, jest już dawno po terminie, a kupujący ani nie odbiera telefonów ani nie odpisuje na maile. Słuch po nim zaginał – żali się nam właściciel jednego z kaliskich mieszkań, którego od sprzedania tego mieszkania dzielił tylko podpis złożony pod umową przyrzeczoną.

– Czy zawarł Pan umowę przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego? – pytamy Klienta.

– Nie, to tylko zwykła, „prywatna” umowa – odpowiada Klient.

I tu pojawiają się schody. Około 70% – 80% uczestników obrotu nieruchomościami na rynku wtórnym zawiera umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej. To poważny błąd! Czasami spowodowane jest to brakiem wiedzy, co do konsekwencji prawnych, zbyt dużym zaufaniem do kontrahenta albo niechęcią wobec ponoszenia dodatkowych kosztów. Jednak podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej może nam sprawić dużo problemów.

Co się bowiem dzieje, kiedy nasz kontrahent nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej? Jeżeli nasza umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej, wtedy możemy dochodzić tylko odszkodowania i to w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Czym jest to enigmatyczne pojęcie? Chodzi tutaj o wszelkie koszty, jakie ponieśliśmy w celu zawarcia umowy ostatecznej np. przygotowania, dojazdy, koszty uzyskania potrzebnej dokumentacji, koszty obsługi prawnej itd. „A jeśli te pieniądze mnie nie interesują? Ja przecież chcę sprzedać to mieszkanie!” – powiecie. W takiej sytuacji, bardzo nam przykro, ale przez podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie zamknęliście sobie drogę do zmuszenia kupującego (czy też sprzedawcy – zależy, po której stronie jesteście) do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przepis art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego nie pozostawia złudzeń – jedynie taka umowa przedwstępna, która czyni zadość wymaganiom co do formy, może stanowić podstawę żądania zawarcia umowy ostatecznej, jeżeli kontrahent uchyla się od jej zawarcia. Wszyscy wiedzą, że umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego, a zatem jedynie zawarcie umowy przedwstępnej w takiej samej formie gwarantuje odpowiednie zabezpieczenie naszych interesów (a w zasadzie interesów obu stron). Dopiero wtedy będzie można „przymusić” drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wytoczenie odpowiedniego powództwa i uzyskanie korzystnego wyroku.

Zapamiętaj! Chcesz sprzedać mieszkanie? Znajdź notariusza i zaprowadź kupującego do jego kancelarii. Skonsultuj się z prawnikiem lub sam poszukaj odpowiedniej wiedzy. Umówcie się na pasujący Wam termin, podpiszcie umowę przedwstępną u notariusza i śpijcie spokojnie!

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

Do naszej kancelarii w Kaliszu przychodzi wiele osób, które nie wiedzą, co zrobić ze słupami energetycznymi znajdującymi się na ich działce albo rurami wodociągowymi biegnącymi pod powierzchnią ich gruntu. Odpowiedź na to pytanie zamyka się w dwóch słowach: SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU.

Czym jest ta służebność? Jest trzecim rodzajem służebności obok służebności gruntowej i służebności osobistej. Nie jest ona odmianą służebności gruntowej, ale odmiennym rodzajem służebności. Ustanawiana jest zawsze na rzecz tzw. przedsiębiorcy przesyłowego, czyli podmiotu, który dostarcza media. Chodzi tutaj o tzw. urządzenia przesyłowe – pisaliśmy już o nich w artykule: Czym są urządzenia przesyłowe? Przypomnijmy tylko, że stosownie do treści art. 49 § 1 kc, urządzenia przesyłowe to urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne.

Służebność przesyłu może być ustanowiona w dwóch przypadkach: gdy przedsiębiorca przesyłowy dopiero chce wybudować na danej nieruchomości urządzenia przesyłowej oraz gdy urządzenia przesyłowe zostały już wcześniej wybudowane. Te pierwsze przypadki będą należały do najczęstszych sytuacji, jednak najbardziej konfliktogenne i zagadkowe okazują się te drugie sytuacje. Pamiętajmy bowiem, że instytucja służebności przesyłu istnieje dopiero od 2008 r., a więc status wielu urządzeń przesyłowych pod kątem tej służebności nadal nie jest uregulowany.

W jakim zakresie przedsiębiorca może korzystać z nieruchomości w ramach służebności przesyłu? Oczywiście każda sytuacja jest inna, bo rodzajów urządzeń przesyłowych jest niezliczona liczba. Najogólniej rzecz biorąc może chodzić o korzystanie z urządzeń przesyłowych zgodnie z ich przeznaczeniem, utrzymywanie ich, naprawę i konserwację, usunięcie urządzeń oraz ich wymianę na nowe.

Zarówno przedsiębiorca przesyłowy jak i właściciel nieruchomości, na której posadowione są urządzenia przesyłowe ma prawo żądać ustanowienia służebności przesyłu. Jednak jaką korzyść może odnieść z tego właściciel nieruchomości? Przede wszystkim, w 99,99% przypadków służebność przesyłu ustanawiana jest za wynagrodzeniem, a zatem w zamian za uregulowanie możliwości szeroko pojętego korzystania z posadowionych (czy też mających dopiero być posadowionymi) urządzeń przesyłowych właściciel nieruchomości otrzyma pieniądze.

W kolejnych artykułach przyjrzymy się bliżej ustanawianiu służebności przesyłu oraz innym problemom związanym z tą instytucją.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

Zakup nieruchomości pod budowę domu lub zakup zabudowanej już działki często wiąże się z koniecznością zawarcia umowy przedwstępnej przed podpisaniem umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna ma na celu zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej, a także daje czas stronom, przede wszystkim kupującemu, na spełnienie wszystkich warunków kupna nieruchomości i przygotowanie się do transakcji. Najważniejszymi przepisami dotyczącymi umowy przedwstępnej są art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego

Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej

Umowa przedwstępna będzie ważna tylko wtedy, gdy będzie określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o tzw. essentialia negotii czyli takie elementy umowy, bez których ta umowa nie może być uznana za ważną i skuteczną. Elementy konieczne umowy sprzedaży zawiera art. 535 § 1 kc:

– przeniesienie własności rzeczy na kupującego i wydanie mu rzeczy przez sprzedawcę,

– odebranie rzeczy i zapłata ceny przez kupującego.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna więc zawierać dokładne oznaczenie nieruchomości, która ma być przedmiotem umowy tj. jej dokładne położenie, powierzchnię, numer działki, numer księgi wieczystej oraz wszelkie inne dane znajdujące się w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów, które pozwalają zindywidualizować daną nieruchomość. Ponadto należy określić cenę sprzedaży oraz wskazać, że strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, a ponadto określić, jakie czynności strony muszą podjąć w ramach umowy przyrzeczonej. Zaleca się zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj również: Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: Sprawdzenie i nabycie działki

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej nie jest obowiązkowe, jednak warto to zrobić dla zabezpieczenie interesu obu stron. Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie określonym w umowie przedwstępnej. Ponadto bardzo często w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości określa się warunek, od którego zależy zawarcie umowy przyrzeczonej np. zgoda jakiegoś organu administracji czy też udzielenie przez bank kredytu. Zwykle zatem strony łączą w umowie warunek z terminem, co wydaje się rozwiązaniem najbardziej odpowiednim.

Co jeśli druga strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej?

W takiej sytuacji stronie, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej przysługują odpowiednie roszczenia. Tutaj warto wyjaśnić, dlaczego wcześniej zalecaliśmy zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 kc, umowa przenosząca własność nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tymczasem w myśl przepisu art. 390 § 2 kc, można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Innymi słowy – jeżeli podpisaliśmy umowę przedwstępną tylko w zwykłej formie pisemnej (bo np. chcieliśmy zaoszczędzić na notariuszu), a nasz kontrahent nagle wycofuje się z zawarcia umowy przyrzeczonej, możemy żądać tylko odszkodowania (art. 390 § 1 kc), a nie mamy już prawa do żądania przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli natomiast podpisaliśmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, mamy wybór pomiędzy żądaniem odszkodowania a roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli więc chcemy odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy, zawsze zawierajmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Przedawnienie

Należy pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej (czyli roszczenia o odszkodowanie lub o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli natomiast żądaliśmy zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, wtedy pozostałe nasze roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk