Prawo cywilne

Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Umowa najmu mieszkania - na co zwrócić uwagę
Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę? (Źródło obrazka)

Umowa najmu mieszkania zwykle nie jest skomplikowaną umową, jednak przy jej analizie należy zwrócić uwagę na kilka elementów, które mogą okazać się kluczowe dla przyszłego najemcy.

Prawa i obowiązki stron

Każda umowa, również umowa najmu, powinna określać prawa i obowiązki stron. Ważne, aby były one unormowane w umowie w sposób zgodny z przepisami prawa. Kluczowa może okazać się analiza przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustaw chroniących lokatorów. Te przepisy określają w sposób wyczerpujący prawa i obowiązki stron umowy najmu. Czytając projekt umowy, którą chcemy podpisać, należy szczególnie zwrócić uwagę, czy wynajmujący nie obciąża najemcy obowiązkami, które według przepisów prawa należą do samego wynajmującego (np. generalny remont lokalu czy usunięcie wad lokalu zagrażających zdrowiu).

Oświadczenia stron

Oświadczenia stron są szczególnie istotne ze względu na zabezpieczenie interesów najemcy i wynajmującego oraz ochronę stron przed ewentualnymi roszczeniami z tytułu wad lokalu. Wynajmujący powinien oświadczyć w umowie, że lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich, a także, że nie jest przedmiotem jakiegokolwiek postępowania sądowego, administracyjnego czy egzekucyjnego. Wynajmujący może również złożyć inne oświadczenia, które zabezpieczają interesy najemcy – wybór należy do stron, które za każdym razem muszą uwzględnić swoją indywidualną sytuację. Najemca zwykle w umowie najmu oświadcza, że zapoznał się ze stanem lokalu i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń.

Czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne

Czynsz najmu oraz jego wysokość to zwykle najważniejszy dla najemcy element umowy najmu. Należy odróżnić czynsz najmu od tzw. „czynszu eksploatacyjnego”. Ten pierwszy jest pojęciem z Kodeksu cywilnego i odnosi się do kwoty, którą najemca płaci wynajmującemu z tytułu najmu. Z kolei „czynsz eksploatacyjny” to kwota wnoszona do podmiotu zarządzającego budynkiem czyli np. do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni mieszkaniowej.

Przeczytaj również: Prawa najemcy

Istotnym jest określenie sposobu wnoszenia wszelkich opłat. Najpopularniejszym sposobem jest określenie wysokości oraz regularności opłacania przez najemcę czynszu najmu oraz pozostawienie najemcy regulowania wszelkich opłat eksploatacyjnych („czynszu eksploatacyjnego” oraz opłat za media). Można również umówić się, że czynsz najmu stanowić będzie jednocześnie opłatę ryczałtową za wszelkie opłaty eksploatacyjne – wtedy strony ustalają stałą kwotę, która zawiera w sobie zarówno „czysty” czynsz najmu, jak i ryczałtowo pobieraną przez wynajmującego kwotę na poczet wszelkich innych opłat. To ostatnie rozwiązanie jest bardzo korzystne dla najemcy, gdyż pozwala mu nie przejmować się ilością zużycia mediów.

Czas trwania umowy

Umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. To od stron zależy, w jaki sposób chcą uregulować czas trwania umowy. Jeśli stron zależy na długim okresie najmu i na stabilizacji, najlepszym rozwiązaniem będzie umowa najmu na czas nieokreślony. Z tym zagadnieniem wiąże się ściśle możliwość wypowiedzenia umowy w czasie jej obowiązywania. Umowę najmu lokalu zawartą na czas nieokreślony przy comiesięcznej płatności czynszu zawsze można wypowiedzieć – według Kodeksu cywilnego okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 kc). Przepis ten chroni najemcę, a więc strony nie mogą umówić się o krótszy termin wypowiedzenia, a mogą go jedynie wydłużyć w umowie. Należy również pamiętać o przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która w omawianym zakresie wprowadza modyfikacje co do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Omówienie przepisów tej ustawy przekracza jednak ramy tego artykułu.

Najważniejszy jednak jest fakt, że ustawowe terminy wypowiedzenia określone w Kodeksie cywilnym dotyczą umów najmu zawartych na czas nieokreślony. Jeżeli strony zawarły umowę najmu na czas określony, co do zasady nie mogą takiej umowy wypowiedzieć, chyba że w umowie uregulowały taką możliwość i określiły okresy wypowiedzenia.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

logo_ blog

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (Źródło obrazka)

Zakup nieruchomości pod budowę domu lub zakup zabudowanej już działki często wiąże się z koniecznością zawarcia umowy przedwstępnej przed podpisaniem umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna ma na celu zawarcie w przyszłości umowy przyrzeczonej, a także daje czas stronom, przede wszystkim kupującemu, na spełnienie wszystkich warunków kupna nieruchomości i przygotowanie się do transakcji. Najważniejszymi przepisami dotyczącymi umowy przedwstępnej są art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego

Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej

Umowa przedwstępna będzie ważna tylko wtedy, gdy będzie określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o tzw. essentialia negotii czyli takie elementy umowy, bez których ta umowa nie może być uznana za ważną i skuteczną. Elementy konieczne umowy sprzedaży zawiera art. 535 § 1 kc:

– przeniesienie własności rzeczy na kupującego i wydanie mu rzeczy przez sprzedawcę,

– odebranie rzeczy i zapłata ceny przez kupującego.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna więc zawierać dokładne oznaczenie nieruchomości, która ma być przedmiotem umowy tj. jej dokładne położenie, powierzchnię, numer działki, numer księgi wieczystej oraz wszelkie inne dane znajdujące się w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów, które pozwalają zindywidualizować daną nieruchomość. Ponadto należy określić cenę sprzedaży oraz wskazać, że strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, a ponadto określić, jakie czynności strony muszą podjąć w ramach umowy przyrzeczonej. Zaleca się zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj również: Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: Sprawdzenie i nabycie działki

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej nie jest obowiązkowe, jednak warto to zrobić dla zabezpieczenie interesu obu stron. Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie określonym w umowie przedwstępnej. Ponadto bardzo często w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości określa się warunek, od którego zależy zawarcie umowy przyrzeczonej np. zgoda jakiegoś organu administracji czy też udzielenie przez bank kredytu. Zwykle zatem strony łączą w umowie warunek z terminem, co wydaje się rozwiązaniem najbardziej odpowiednim.

Co jeśli druga strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej?

W takiej sytuacji stronie, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej przysługują odpowiednie roszczenia. Tutaj warto wyjaśnić, dlaczego wcześniej zalecaliśmy zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Zgodnie z art. 158 kc, umowa przenosząca własność nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Tymczasem w myśl przepisu art. 390 § 2 kc, można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Innymi słowy – jeżeli podpisaliśmy umowę przedwstępną tylko w zwykłej formie pisemnej (bo np. chcieliśmy zaoszczędzić na notariuszu), a nasz kontrahent nagle wycofuje się z zawarcia umowy przyrzeczonej, możemy żądać tylko odszkodowania (art. 390 § 1 kc), a nie mamy już prawa do żądania przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli natomiast podpisaliśmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, mamy wybór pomiędzy żądaniem odszkodowania a roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli więc chcemy odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy, zawsze zawierajmy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Przedawnienie

Należy pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej (czyli roszczenia o odszkodowanie lub o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli natomiast żądaliśmy zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, wtedy pozostałe nasze roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog.jpg

Prawo administracyjne, Prawo cywilne

Miejsce zamieszkania a miejsce zameldowania – różnice

Miejsce zamieszkania a miejsce zameldowania różnice
Miejsce zamieszkania a miejsce zameldowania – różnice (Źródło obrazka)

Bardzo często potocznie posługujemy się zamiennie pojęciem miejsca zamieszkania i miejsca zameldowania. Okazuje się jednak, że są to dwa zupełnie odmienne pojęcia, które nie określają tego samego miejsca.

Miejsce zamieszkania

Miejsce zamieszkania to pojęcie z zakresu prawa cywilnego. W myśl art. 25 Kodeksu cywilnego:

Miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu.

Przede wszystkim rzuca się w oczy, że miejsce zamieszkania to miejscowość. Jeżeli zatem ktoś pyta nas o miejsce zamieszkania, to nie podajemy dokładnego adresu, a jedynie nazwę miejscowości. Ponadto chodzi tutaj o miejscowość, w której przebywa się z zamiarem stałego pobytu, a więc taką, gdzie faktycznie przebywamy oraz gdzie mamy zamiar stale przebywać. Chodzi o miejscowość, w której znajduje się centrum naszych spraw życiowych. Dla przykładu: dla studenta miejscem zamieszkania nie będzie miejscowość, do której wyjechał jedynie w celu studiowania, gdyż nie przebywa w niej z zamiarem stałego pobytu.

Miejsce zameldowania

Miejsce zameldowania to natomiast sfera prawa administracyjnego związania z tzw. obowiązkiem meldunkowym. W myśl art.24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności:

Obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany wykonać obowiązek meldunkowy określony w ustawie.

Zameldować się można w miejscu pobytu stałego lub czasowego. Pobytem stałym jest zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Z kolei pobytem czasowym jest przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem lub w tej samej miejscowości, lecz pod innym adresem. Według przepisów ustawy o ewidencji ludności, adres podaje się poprzez wskazanie nazwy miasta (miejscowości), ulicy, numeru domu (ew. również numeru lokalu), nazwy gminy, nazwy województwa oraz kodu pocztowego.

Przeczytaj również: Prawa strony w postępowaniu administracyjnym

Wyraźnie zatem widać, że tzw. „miejsce zameldowania” to dokładny adres określający nasz pobyt stały lub pobyt czasowy.

Podsumowanie

Pamiętajmy, aby nie mylić miejsca zamieszkania z miejscem (adresem) zameldowania. Są to dwa różne pojęcia, które należą do dwóch różnych sfer prawa i służą różnym celom. Miejsce zamieszkania to zawsze miejscowość, podczas gdy miejsce (adres) zameldowania to dokładny adres, który określa nasze położenie dla potrzeb Państwa i jego organów.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo cywilne, Prawo pracy

Jak napisać odwołanie od decyzji ZUS-u?

DSC_0559
Jak napisać odwołanie od decyzji ZUS-u?

Odmowna decyzja z ZUS-u oznacza zawsze zawód, ale daje też prawo do wniesienia odwołania do Sądu Okręgowego. Ustawodawca wyposaża ubezpieczonego w narzędzia prawne, które umożliwiają mu walkę o swoje prawa przeciwko ZUS-owi w procesie cywilnym.

Termin do wniesienia odwołania

Przede wszystkim należy pamiętać o terminie na wniesienie odwołania od decyzji – wynosi on miesiąc od dnia doręczenia decyzji. Co do zasady decyzja powinna zostać doręczona zainteresowanemu listem poleconym, jednak ostatnio pojawiła się negatywnie oceniania praktyka ZUS-u polegająca na doręczaniu decyzji zwykłym listem. W takiej sytuacji nie jest możliwe ustalenie początku biegu terminu do wniesienia odwołania. Należałoby wtedy przyjąć, że nawet w przypadku przekroczenia terminu liczonego od „wyjęcia decyzji ze skrzynki” to na ZUS-ie spoczywa ciężar dowodu wykazania, że odwołujący przekroczył termin. Jednakże w celu uniknięcia niepotrzebnego wdawania się w drugorzędny spór, należy dla bezpieczeństwa liczyć termin od daty stempla pocztowego czyli od nadania decyzji przez ZUS. Należy jednak jeszcze raz podkreślić, że opisana praktyka ZUSu jest bardzo wątpliwa z punktu widzenia prawnego.

Przeczytaj również: Jak napisać dobry pozew?

Przekroczenie terminu to jednak nie koniec świata. W postępowaniu z zakresu ubezpieczeń społecznych Sąd może przyjąć do rozpoznania odwołanie wniesione po upływie terminu, jeżeli przekroczenie terminu nie było nadmierne i nastąpiło z przyczyn niezależnych od odwołującego się.

Odwołanie należy wnieść do organu rentowego, który wydał decyzję. Organ ma obowiązek przekazać ją do właściwego sądu, ale jeśli uznałby odwołanie w całości za słuszne (co należy do rzadkości), może zmienić lub uchylić zaskarżoną decyzję lub orzeczenie – wtedy odwołanie nie zostanie przekazane do sądu.

Co zawrzeć w odwołaniu?

Odwołanie powinno zawierać:

– oznaczenie zaskarżonej decyzji (jej datę, numer, sygnaturę akt),

– zwięzłe przytoczenie zarzutów (które przepisy naruszył ZUS),

– wnioski (czy wnosimy o zmianę decyzji, ewentualnie o jej uchylenie),

– uzasadnienie zarzutów i wniosków,

– podpis odwołującego.

Rozstrzygnięcie Sądu i dalsze kroki prawne

Sąd ma dwie główne możliwości w zakresie rozstrzygnięcia sprawy: może oddalić odwołanie, uznając je za niezasadne albo zmienić zaskarżoną decyzję w całości lub w części. W szczególnych przypadkach Sąd może też zobowiązać ZUS do wydania decyzji w określonym terminie (jeśli ZUS nie wydał w ogóle decyzji) lub też uchylić decyzję i przekazać sprawę do rozpoznania ZUSowi. Zmiana decyzji przez Sąd następuje poprzez orzeczenie co do istoty sprawy – Sąd zmienia decyzję i sprawa (w całości lub części) jest wygrana. Jeżeli natomiast Sąd nie podzieli argumentów wskazanych w odwołaniu, oddali je, ale odwołującemu przysługuje jeszcze apelacja do właściwego Sądu Apelacyjnego.

Przeczytaj również: Jak napisać dobrą apelację cywilną?

Możliwość wniesienia skargi kasacyjnej

Należy także pamiętać, że negatywne rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego nie musi oznaczać jeszcze końca sprawy. Bardzo często ubezpieczonemu przysługiwać będzie również skarga kasacyjna do Sądu Najwyższego. Jeśli w sprawie została określona wartość przedmiotu sporu (wartość przedmiotu zaskarżenia), wtedy skarga kasacyjna nie przysługuje, gdy ta wartość była niższa niż 10.000 złotych. Jednakże w sprawach o przyznanie i wstrzymanie emerytury lub renty oraz o objęcie obowiązkiem ubezpieczenia społecznego skarga kasacyjna przysługuje niezależnie od wartości przedmiotu zaskarżenia. Przypomnieć jedynie trzeba, że skargę kasacyjną musi sporządzić radca prawny lub adwokat.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

 

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej
Jak ustanowić służebność drogi koniecznej? (Źródło obrazka)

Służebność drogi koniecznej, zwana również służebnością drogową, została uregulowana w art. 145 Kodeksu cywilnego. Sytuacje opisane w tym przepisie nie należą do rzadkości, a ustanowienie służebności drogowej może mieć ważkie znaczenie, choćby z uwagi na przepisy prawa budowlanego i przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które obligują właściciela nieruchomości do zapewnienia gruntowi dostępu do drogi publicznej.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej powstaje, kiedy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Chodzi zatem o dwie sytuacje: nieruchomość nie ma w ogóle dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten nie jest „odpowiedni”. Ta ostatnia sytuacja wyrażona przez pojęcie „odpowiedniego dostępu” jest trudna do sprecyzowania. W doktrynie wskazuje się, że chodzi tutaj o dostęp zgodny z przeznaczeniem nieruchomości oraz spełniający wymagane warunki. Nie należy zapominać, że służebność drogowa ogranicza prawo własności właściciela nieruchomości obciążonej (nieruchomości, przez którą służebność drogowa przebiega), a więc właściciel nieruchomości, która ma problem z dostępem do drogi publicznej powinien najpierw wykorzystać wszelkie dostępne możliwości dojazdu do drogi publicznej biegnące przez własną nieruchomość. Jeśli nie ma takiej możliwości, wtedy aktualizuje się prawo do żądania ustanowienia służebności drogowej, ale tylko w zakresie, jaki jest niezbędny do ustanowienia dostępu do drogi publicznej – bez nadmiernego obciążania nieruchomości sąsiada. Należy patrzeć na to, czy zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej przez ustanowienie służebności drogowej przewyższa korzyść utraconą przez nieruchomość obciążoną. Ocena interesów właścicieli obu nieruchomości oraz korzyści i strat w stosunku do obu gruntów musi zostać każdorazowo dokładnie oceniona.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: czym są urządzenia przesyłowe?

Ustanowienie służebności drogowej

Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje w drodze umowy między właścicielem nieruchomości mającej problem z dostępem do drogi publicznej (właścicielem nieruchomości władnącej) a właścicielem (właścicielami) nieruchomości, przez którą (przez które) ma biec służebności drogowa (nieruchomości obciążone). Jeżeli na tej płaszczyźnie nie dojdzie do porozumienia, właściciel nieruchomości, który chce ustanowienia służebności drogi koniecznej, ma prawo wystąpić do sądu ze stosownym wnioskiem. Sąd rozpozna sprawę w postępowaniu nieprocesowym i wyda postanowienie rozstrzygające sprawę.

Na co pozwala służebność drogi koniecznej?

Treścią służebności drogi koniecznej jest używanie wyznaczonego fragmentu cudzej nieruchomości w celu przemieszczania się po nim pieszo oraz przy pomocy pojazdów. Wykonywanie służebności powinno następować z jak najmniejszą uciążliwością dla nieruchomości obciążonej. Ponadto przy ustanowieniu służebności drogowej każdorazowo należy wziąć pod uwagę interes społeczno – gospodarczy. Służebność nie może bowiem stanowić zarzewia konfliktów oraz powinna być poprowadzona tak, aby możliwe było korzystanie z nieruchomości obciążonych zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Wynagrodzenie za służebność drogową

Służebności drogi koniecznej ustanawiana jest za wynagrodzeniem, które powinien zapłacić właściciel nieruchomości władnącej właścicielom nieruchomości, przez które biegnie droga konieczna. Wynagrodzenie to jest szersze niż pojęcie odszkodowania, a więc przysługuje nawet wtedy, gdy właściciel (właściciele) nieruchomości obciążonej nie doznał żadnej szkody z tytułu ustanowienia służebności drogowej. Zasadą jest wynagrodzenie jednorazowe, choć dopuszcza się również ustalenie wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

– Skowrońska – Bocian/Warciński [w:] KC. Komentarz pod red. K Pietrzykowskiego, Warszawa 2015

Prawo administracyjne, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: jak rozgraniczyć nieruchomości?

Jak rozgraniczyć nieruchomości
Jak rozgraniczyć nieruchomości? (Źródło obrazka)

Postępowanie rozgraniczeniowe uregulowane zostało w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Postępowanie to składa się z jednego lub dwóch etapów – w zależności od tego czy strony zdołają dojść do porozumienia już w pierwszym etapie czy też nie.

Cele postępowania rozgraniczeniowego

Cele postępowania rozgraniczeniowego zostały wyraźnie wskazane w art. 29 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne:

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Etap administracyjny

Pierwszy etap postępowania rozgraniczeniowego ma charakter administracyjny. W celu zainicjowania takiego postępowania należy złożyć wniosek do wójta (burmistrza, prezydenta miasta), który jest organem właściwym w postępowaniu rozgraniczeniowym. Należy pamiętać, że postępowanie to może zostać wszczęte nie tylko na wniosek, ale również z urzędu – w szczególności przy scalaniu gruntów. Po wszczęciu postępowania najważniejszą rolę odgrywa geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Przeczytaj również: Prawo sąsiedzkie: immisje

Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Warto zatem wraz z wnioskiem oraz w toku postępowania przedstawić organowi i geodecie wszelkie dowody, jakimi dysponujemy.

Jeśli strony postępowania rozgraniczeniowego pozostają w sporze co do przebiegu granicy, geodeta nakłoni je do zawarcia ugody – taka ugoda ma moc ugody sądowej. Jeżeli strony nie wyraziły zgody na ugodowe załatwienie sprawy, wtedy wójt (burmistrz, prezydent miasta) wyda decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości. Przed wydaniem decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta) oceni prawidłowość wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez geodetę oraz zgodność sporządzonych dokumentów z przepisami. Jeśli organ stwierdzi braki lub nieprawidłowości, zwróci dokumentację geodecie do poprawy i uzupełnienia.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Etap sądowy

Jeśli którakolwiek ze stron postępowania rozgraniczeniowego nie będzie zadowolona z przebiegu granicy ustalonego na etapie administracyjnym, ma prawo żądać w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji, przekazania sprawy sądowi. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym przed właściwym sądem rejonowym. W jego toku można przedstawić wszelkie dowody na poparcie swoich twierdzeń – najważniejsze jednak najczęściej będą: oględziny biegłego geodety oraz sporządzona przez niego pisemna opinia. Od postanowienia sądu rejonowego kończącego postępowanie w sprawie uczestnikom postępowania przysługuje apelacja do sądu okręgowego.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo cywilne

Zapis naddziałowy

850392287-thirst-juice-looking-away-kitchen
Zapis naddziałowy (Źródło obrazka)

Zapis naddziałowy ma służyć ochronie współmałżonka spadkodawcy oraz zabezpieczać jego prawa do przedmiotów urządzenia domowego. Przyjrzyjmy się bliżej tej instytucji.

Przesłanki powstania żądania małżonka

Zapis naddziałowy reguluje art. 939 Kodeksu cywilnego. Przesłankami powstania uprawnienia współmałżonka do tego zapisu są następujące:

  • istnienie związku małżeńskiego w chwili otwarcia spadku (śmierci współmałżonka),
  • pozostawianie we wspólnym pożyciu w chwili otwarcia spadku,
  • dziedziczenie ustawowe,
  • małżonek, któremu uprawnienie ma przysługiwać dziedziczy w zbiegu z innymi spadkobiercami niż zstępni spadkodawcy, którzy mieszkali razem z nim w chwili jego śmierci,
  • chodzi o takie przedmioty urządzenia domowego należące do spadku, z których małżonkowie wspólnie korzystali za życia spadkodawcy lub z których uprawniony małżonek korzystał sam.

Dziedziczenie ustawowe i pozostawanie we wspólnym pożyciu

Odnosząc się do powyższych punktów, należy podkreślić, że uprawnienie do żądania wydania przedmiotów zapisu naddziałowego nie powstaje, gdy spadkodawca pozostawił testament. Omawiany przepis dotyczy bowiem tylko dziedziczenia ustawowego. Ponadto małżonkowie muszą być związani węzłem małżeńskim w momencie śmierci spadkodawcy i muszą pozostawać we wspólnym pożyciu. Oznacza to, że rozwód i separacja orzeczone przed śmiercią współmałżonka niweczą prawo do żądania wydania zapisu naddziałowego. Co więcej, pozostawanie w tzw. separacji faktycznej rozumianej jako zerwanie osobistych i gospodarczych więzów, które łączą normalnie funkcjonujące małżeństwo, także oznacza niepozostawanie we wspólnym pożyciu i jednocześnie skutkuje brakiem podstaw do żądania wydania przedmiotów urządzenia domowego.

Zstępni zamieszkujący ze spadkodawcą

Należy również pamiętać, że wyłączenie uprawnienia małżonka do żądania zapisu naddziałowego następuje, gdy choć jeden ze zstępnych spadkodawcy, który dziedziczy w zbiegu z małżonkiem, mieszkał ze spadkodawcą w chwili jego śmierci. Nawet jeśli zstępny czasowo przebywał w innej miejscowości np. w związku ze studiami, to nie oznacza to, że nie mieszkał ze spadkodawcą w rozumieniu omawianego przepisu. Chodzi tutaj o definitywne niezamieszkiwanie tj. definitywne wyprowadzenie się zstępnego z miejsca, w którym mieszkał spadkodawca. Podobnie – jeśli to spadkodawca mieszkał u zstępnego – wtedy taka sytuacja również oznacza zamieszkiwanie zstępnego ze spadkodawcą w myśl art. 939 § 1 kc.

Przeczytaj również: Komu przysługuje prawo do zachowku?

Przedmioty urządzenia domowego

Czym są przedmioty urządzenia domowego? Przyjmuje się, że są to rzeczy ruchome związane z „ogniskiem domowym”, a więc służące do prowadzenia gospodarstwa domowego oraz stanowiące wyposażenie domu lub mieszkania. W tym pojęciu nie mieszczą się zatem np. samochody czy też kolekcje zgromadzone przez spadkodawcę (biblioteka, znaczki itd.). Nie będą to także przedmioty o dużej wartości. Chodzi zatem o przedmioty używane na co dzień do wspólnego życia lub życia jednego małżonka.

Jak sformułować żądanie?

Jeśli wszystkie przesłanki pozytywne zostały spełnione, a nie ma przesłanek negatywnych, małżonek może żądać – ponad swój udział spadkowy – wydania mu przedmiotów urządzenia domowego. Żądanie takie należy skierować przeciwko pozostałym spadkobiercom. Musi ono dotyczyć przeniesienia na małżonka udziału danego spadkobiercy w przedmiotach urządzenia domowego w drodze umowy rozporządzającej oraz ewentualnie wydania małżonkowi danego przedmiotu. Uprawniony małżonek ma prawo zdecydować czy jego żądanie ma dotyczyć wszystkich przedmiotów czy tylko niektórych.

Przeczytaj również: Wydziedziczenie dziecka

Wspomnieć jeszcze należy, że do roszczenia małżonka z tytułu zapisu naddziałowego stosuje się odpowiednio przepisy o zapisie zwykłym.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

– Pazdan [w:] K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, Warszawa 2015

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: przeniesienie własności urządzeń przesyłowych

Przeniesienie własności urządzeń przesyłowych
Przeniesienie własności urządzeń przesyłowych (Źródło obrazka)

W ostatni artykule z serii „Prawo nieruchomości” poruszyliśmy temat „Czym są urządzenia przesyłowe?”. Kiedy wiemy już, jaki jest charakter prawny tych urządzeń, możemy pójść o krok dalej i zastanowić się jak można przenieść własność tych urządzeń.

Treść przepisu

Spójrzmy najpierw na treść przepisu art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego:

Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.

Dwa sposoby przeniesienia własności urządzeń przesyłowych

Nabycie własności urządzeń przesyłowych może nastąpić na dwa sposoby: bezkonfliktowo – w drodze umowy – albo przed sądem w trybie procesu cywilnego. Roszczenie o nabycie własności urządzenia przesyłowego przez przedsiębiorcę przysługuje osobie, która spełnia dwa konieczne warunki:

– poniosła koszty budowy urządzenia,

– jest ich właścicielem.

Kto może wystąpić z roszczeniem?

Powyższe warunki muszą zostać spełnione łączne. Oznacza to, że jeśli ktoś poniósł koszty budowy urządzenia, ale nie jest ich właścicielem – lub odwrotnie – jest właścicielem urządzenia, ale nie poniósł kosztów ich budowy, nie może wystąpić z roszczeniem omawianym w tym artykule. Osoba występująca z roszczeniem musi wykazać łączne spełnienie obu przesłanek poprzez udowodnienie prawa własności do urządzenia przesyłowego oraz faktu poniesienia kosztów budowy tego urządzenia (faktury, rachunki itd.). Z roszczeniem wystąpić należy przeciwko przedsiębiorcy przesyłowemu, jednak przedsiębiorca również ma prawo żądać od właściciela urządzenia i osoby, która poniosła koszty jego wybudowania, przeniesienia na niego prawa własności (na co wskazuje ostatnie zdanie przytoczonego wyżej przepisu).

Jak zostało już wspomniane, najlepiej, aby obie strony porozumiały się ze sobą na drodze umownej, bez potrzeby angażowania się w proces. Jeśli jednak nie dojdzie do porozumienia, każda ze stron może wystąpić ze stosownym powództwem cywilnym. Wyrok Sądu w takiej sprawie zastępuje, w myśl art. 64 kc, oświadczenie woli osoby zobowiązanej do złożenia oświadczenia woli określonej treści.

Wynagrodzenie za przeniesienie własności urządzeń przesyłowych

Przeniesienie własności urządzenia przesyłowego co do zasady następuje za wynagrodzeniem na rzecz osoby, która jest właścicielem urządzenia i poniosła koszty jego wybudowania. Strony oczywiście mogą umówić się, że przeniesienie własności nastąpi pod tytułem darmym, co jednak należy do rzadkości. Wysokość wynagrodzenia powinna zostać ustalona w oparciu o ceny rynkowe, lecz istnieje również możliwość oszacowania kwoty wynagrodzenia w oparciu o poniesione koszty inwestycyjne (udokumentowane).

Kiedy powstaje roszczenie?

Pamiętać należy, iż roszczenie o przeniesienie własności urządzenia przesyłowego powstaje dopiero wtedy, gdy urządzenie zostanie przyłączone do sieci przedsiębiorcy. Jak pisaliśmy w poprzednim artykule, chodzi tu o sferę faktu, a więc faktyczne podłączenie do sieci (a nie przeniesienie prawa własności). Ważnym jest bowiem rozróżnienie obu paragrafów art. 49 kc oraz ich skutków prawnych – § 1 dotyczy skutków faktycznych (podłączenia do sieci), a § 2 skutków prawnych (przeniesienia prawa własności).

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

–  Skowrońska Bocian/Warciński w: K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, art. 49, Warszawa 2016,

– Gniewek w: Gniewek, KC. Komentarz, art. 49, Warszawa 2016

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: czym są urządzenia przesyłowe?

electric-utilities
Czym są urządzenia przesyłowe? (Źródło obrazka)

Co to są urządzenia przesyłowe? Ta enigmatyczna instytucja oraz związana z nią tzw. służebność przesyłu rodzą od wielu lat wiele problemów prawnych. Spróbujmy jednak ustalić, co należy rozumieć pod pojęciem urządzeń przesyłowych.

Definicja urządzeń przesyłowych

Jak zawsze przyjrzyjmy się najpierw treści odpowiedniego przepisu prawa – mowa tutaj o art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przepis ten mówi wyraźnie o urządzeniach, które doprowadzają lub odprowadzają płyny, gaz, energię elektryczną itp. (to wyliczenie ustawowe jest wyłącznie przykładowe). Oznacza to, że instalacja wewnętrzna nie mieści się w zakresie pojęcia „urządzenia przesyłowego”, gdyż jej zadaniem jest „rozprowadzenie” płynów, gazu, energii itp., a nie doprowadzenie lub odprowadzenie. Niejasny jest też status przyłącza – w doktrynie i orzecznictwie można znaleźć argumenty za i przeciw uznaniu przyłącza za urządzenie przesyłowe, jednak w naszej ocenie można bronić tezy, że stanowi ono takie urządzenie. Pojęcie „urządzenia” nadal jest niejasne w praktyce – za urządzenie w rozumieniu art. 49 § 1 kc uznawano już nawet same budynki lub tunele i stacje metra, co wydaje się wątpliwe. Do urządzeń przesyłowych zaliczono także sieć telewizji kablowej (wyr. SN z 13.12.1998 r. (II CKN 216/98), co wydaje się już bardziej przekonujące.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Wejście urządzenia przesyłowego w skład przedsiębiorstwa

Najistotniejsze jest jednak to, że urządzenie przesyłowe musi „wchodzić w skład przedsiębiorstwa”. Co to znaczy? Od początku istnienia tego przepisu pojawiały się wątpliwości co do interpretacji „wchodzenia w skład przedsiębiorstwa”. Obecnie dominuje pogląd, że urządzenia jedynie faktycznie mają stać się elementem przedsiębiorstwa – ta przesłanka zostaje spełniona w chwili podłączenia urządzenia do sieci. Nie oznacza to zatem, że urządzenie staje się własnością przedsiębiorcy przesyłowego w momencie podłączenia do sieci. Skutkiem podłączenia urządzenia do sieci przedsiębiorstwa jest utrata statusu urządzenia jako części składowej nieruchomości, na której to urządzenie jest położone. Przepis art. 49 § 1 k.c. wprowadza bowiem wyjątek od zasady superficies solo cedit (łac. „To co jest na gruncie, przypada gruntowi). Wynika z tego, że gdy urządzenie zostaje podłączone do sieci, staje się odrębną rzeczą ruchomą i może być przedmiotem obrotu prawnego niezależnie od nieruchomości, na której jest położone.

Powyższe potwierdza treść przepisu art. 49 § 2 kc, który wprowadza instytucję roszczenia nabycia własności urządzenia przesyłowego. Tej kwestii przyjrzymy się jednak w kolejnym artykule z serii „Prawo nieruchomości”.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

 

 

 

 

 

Źródła:

– Skowrońska Bocian/Warciński w: K. Pietrzykowski, KC. Komentarz, art. 49, Warszawa 2016,

– W. Borysiak w: Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz 2017, wyd. 16,

– Pokrzywniak w: Gutowski, Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-44911 2016, wyd. 1

Prawo cywilne

Wydziedziczenie dziecka

Exif JPEG
Wydziedziczenie dziecka (Źródło obrazka)

Wydziedziczenie syna lub córki może nastąpić jedynie w testamencie. Jego skutkiem jest pozbawienie wydziedziczonego prawa do zachowku.

Przesłanki wydziedziczenia

Kodeks cywilny przewiduje trzy wyłączne przesłanki uzasadniające wydziedziczenie. Dziecko uprawnione do zachowku, które spadkodawca chce wydziedziczyć, może zostać wydziedziczone, jeżeli:

  • wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
  • dopuścił (dopuściła) się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
  • uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Przynajmniej jedna z wyżej wymienionych przesłanek musi wystąpić, aby można było w ogóle myśleć o wydziedziczeniu dziecka. Ważnym jest również, aby przyczyna wydziedziczenia została dokładnie określona w treści testamentu. Należy także ściśle trzymać się wskazanych przesłanek np. wyjście córki za mąż za kandydata, którego nie akceptował ojciec – spadkodawca, nie jest przesłanką wydziedziczenia, gdyż nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Jednak hulaszcze życie, zażywanie narkotyków czy głęboki alkoholizm mogą być już uznane za uporczywe postępowanie będące sprzeczne z tymi zasadami.

Przeczytaj również: Komu przysługuje prawo do zachowku?

Wpływ przebaczenia na wydziedziczenie

Wydziedziczenie nie będzie skuteczne, jeżeli spadkodawca przebaczył uprawnionemu do zachowku. Jeśli zatem dziecko, które miałoby zostać wydziedziczone, gdyż np. nie odwiedzało ojca przez długie lata i nie interesowało się jego życiem, a więc uporczywie nie dopełniało wobec spadkodawcy obowiązków rodzinnych, uzyskało od ojca przebaczenie, to wydziedziczenie nie będzie możliwe.

Wydziedziczenie wnuków?

Należy pamiętać, że wydziedziczenie dziecka nie oznacza automatycznego wydziedziczenia wnuka. Skutki wydziedziczenia nie rozciągają się bowiem na zstępnych wydziedziczonego (np. na wnuków wydziedziczonego dziecka spadkodawcy). Wnuki mają bowiem swoje własne prawo do zachowku po zmarłym dziadku.

Przeczytaj również: Kiedy można odwołać darowiznę?

Testament negatywny

Co jednak w sytuacji, gdy w testamencie widnieje postanowienie o wydziedziczeniu, ale nie mieści się ono w żadnej przesłance przewidzianej przez Kodeks cywilny? Doktryna i orzecznictwo przyjmują, że w takiej sytuacji możemy mieć do czynienia z tzw. testamentem negatywnym. Nie ma on skutków wydziedziczenia tzn. nie pozbawia prawa do zachowku, ale jedynie wyłącza daną osobę z kręgu spadkobierców ustawowych. Podobnie będzie, jeśli spadkodawca wskazał w testamencie np., że wydziedzicza syna, jednak nie podał przyczyny wydziedziczenia. Jeśli testament nie będzie zawierał innych rozrządzeń co do spadku, wtedy najpewniej będziemy mieli do czynienia z dziedziczeniem ustawowym, jednak – na mocy testamentu – wyłączony syn nie będzie w ogóle dziedziczył.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog