Prawo cywilne, Prawo gospodarcze, Umowy

Kara umowna – zależna od wystąpienia szkody czy też nie?

logo
www.rybarczyk-kancelaria.pl

Kara umowna uregulowana w art. 483 Kodeksu cywilnego pełni funkcję zryczałtowanego odszkodowania. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, strona umowy, która dopuściła się „zaniedbań” musi zapłacić drugiej strony stosowną kwotę określoną w umowie (lub którą można wyliczyć na podstawie przesłanek wymienionych w umowie). Kara umowna umożliwia zatem określenie już w samej umowie wysokości odszkodowania (lub sposobu jej obliczenia). Tym samym wprowadza pewną stabilizację w relacjach kontraktowych, co jest szczególnie istotne w obrocie profesjonalnym.

Skoro jednak kara umowna pełni funkcję odszkodowawczą, to czy do jej zapłaty potrzebne jest w ogóle wystąpienie samej szkody? Najpierw zastanówmy się nad tym, czym w ogóle jest szkoda.

Pod pojęciem „szkoda” rozumieć należy różnicę pomiędzy stanem majątku poszkodowanego a stanem, jaki istniałby, gdyby brak było czynnika szkodzącego (tak P. Sobolewski w: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. K. Osajdy, wyd. 22). Istotne jest to, że szkoda powstaje wbrew woli osoby, która szkodę odniosła.

Siłą rzeczy zatem kara umowna powinna być zapłacona wtedy, gdy szkoda powstała. W końcu spełnia taką funkcję. Jak jednak interpretować postanowienia umowy, zgodnie z którą kara umowna należy się np. za opóźnienie w realizacji inwestycji? Czy opóźnienie zawsze jest związane z powstaniem szkody?

Logo JPGNa temat przedstawionego w tytule problemu wielokrotnie wypowiadały się sądy powszechnie i Sąd Najwyższy. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003 r. (III CZP 61/03) wskazano: „Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody”. Przedmiotowa uchwała wyraźnie wskazuje, że kara umowna należy się nawet wtedy, gdy nie doszło do powstania faktycznej szkody. Taki pogląd na moment publikowania tego artykułu jest większościowy w orzecznictwie. Ostatnio pojawiają się jednak nowe poglądy, w myśl których zawsze musi powstać szkoda, aby wierzyciel mógł od dłużnika żądać zapłaty kary umownej. Pojawia się bowiem rozdźwięk pomiędzy wysokością danej kary umownej a wystąpieniem szkody czy też jej wysokością. Skoro kara umowna ma pełnić funkcję kompensacyjną, to w jaki sposób ma ona rekompensować coś do czego nie doszło? Innymi słowy: brak powstania szkody oznacza brak możliwości żądania zapłaty odszkodowania, również w postaci zapłaty kary umownej. Obecny pogląd – zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny (np. dr hab. Marcina Lemkowskiego) doprowadza do hamowania obrotu gospodarczego i zniechęca do kontraktowania jako obarczonego zbyt dużym ryzykiem.

Nie ulega wątpliwości, że obecnie większościowy pogląd stoi na stanowisku niezależność kary umownej od faktycznej szkody. Nawet jeżeli w postępowaniu sądowym dojdzie do wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody, kara umowna musi zostać zapłacona, o ile zostały spełnione wskazane w umowie przesłanki. Argument dłużnika w postaci braku wystąpienia szkody po stronie wierzyciela może być przydatny jedynie w przypadki miarkowania kary umownej. Ponadto nie ulega wątpliwości, że kara umowna zawsze zależy od jakiegoś niewykonania lub nienależytego wykonania umowy (opóźnienie, odstąpienie od umowy, brak zachowania określonych wymogów itd.). Skoro w umowie wyraźnie określono, że za te „zaniedbania” stanowiące niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, należy się zapłata kwoty w określonej wysokości, to w tym zakresie wiąże zasada swobody umów. Zatem jeśli nawet udałoby się przyjąć pogląd o uzależnieniu kary umownej od każdorazowego wystąpienia szkody, to czy zasada swobody umów nie pozwalałaby na formułowanie podobnych postanowień uniezależniających zapłatę określonej kwoty od wystąpienia szkody? Choćby powyższe pytanie powoduje problem w zastosowaniu poglądu o zależności kary umownej od wystąpienia szkody.

Reklamy
Prawo cywilne, Prawo gospodarcze, Umowy

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

DSC_0191
www.rybarczyk-kancelaria.pl

Wielu przedsiębiorców na potrzeby prowadzenia swojej działalności zawiera umowy najmu, w tym umowy najmu lokali. Bardzo często pierwsze umowy najmu są zawierane na czas oznaczony. W praktyce zawierania takich umów należy bardzo dużą wagę przywiązywać do zawarcia w nich możliwości wypowiedzenia.

Co do zasady umowę najmu można wypowiedzieć zgodnie z terminami określonymi w Kodeksie cywilnym lub w samej umowie. Nie dotyczy to jednak umów zawartych na czas oznaczony. Takie umowy są zawierane na określony okres w celu stabilizacji praw i obowiązków stron, a zatem ich istotą jest konieczność ich wykonania w tym zamkniętym okresie. Nie oznacza to jednak, że przepisy prawa nie przewidują furtki wyjścia z takiej sytuacji.

Najważniejsze są postanowienia samej umowy najmu na czas oznaczony. Dlatego tak bardzo istotne jest jej dokładne sporządzenie i analiza. Przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala bowiem na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony w wypadkach określonych w samej umowie.

Czym są te „wypadki określone w umowie”? Na pierwszy rzut oka możemy pomyśleć o okresach wypowiedzenia. Widziałem już wiele umów najmu zawartych na czas oznaczony, w których wskazano „każda ze Stron ma prawo wypowiedzenia niniejszej Umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia”. Otóż takie sformułowanie jest błędne i w zasadzie nieważne. Wspomniany przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego nie mówi o okresach wypowiedzenia, ale o „wypadkach”. Wypadki to nic innego jak pewne zdarzenia lub okoliczności, które będą uzasadniać wypowiedzenie umowy. Jeżeli takie wypadki nie zostaną wskazane wyraźnie w umowie najmu na czas oznaczony, to takiej umowy nie będzie można skutecznie wypowiedzieć, a zatem rozwiąże się ona dopiero po zakończeniu obowiązywania.

Jak sformułować tego typu zapisy? Kodeks cywilny nie wskazuje na konkretne przykłady, pozostawiając stronom umowy pewną swobodę. Jako przykład można podać następujący zapis dla wynajmującego:

Wynajmujący może wypowiedzieć niniejszą umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia, gdy najemca korzystna z przedmiotu najmu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem”.

Inny przykład, tym razem dla najemcy:

Najemca może wypowiedzieć niniejszą umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia, gdy wynajmujący nie wykonuje swoich obowiązków związanych z naprawą przedmiotu najmu, mimo wcześniejszego wezwania”.

Oczywiście takie przykłady zarówno na wynajmującego jak i najemcy można mnożyć. Można również zastosować bardziej liberalne podejście i wskazać w umowie najmu na czas oznaczony, że każda ze stron ma prawo jej wypowiedzenia z danym okresem wypowiedzenia z ważnych przyczyn. Możliwość określenia „wypadków” w rozumieniu art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przez termin „ważne przyczyny” została dopuszczona uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt III CZP 92/06).

Jak widać praktyka daje stronom dosyć dużą swobodę działania w umożliwieniu sobie skutecznego wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony. Należy jednak pamiętać o tym, że jeśli nie uregulujemy „wypadków” umożliwiających takie wypowiedzenie w samej umowie, nie będziemy mogli jej skutecznie wypowiedzieć przed zakończeniem okresu jej obowiązywania.

Poradniki, Prawo cywilne, Prawo gospodarcze

Skuteczna windykacja należności

Windykacja jest bardzo szerokim pojęciem i niejednokrotnie kojarzonym bardzo pejoratywnie. Zapewne bierze się to stąd, że wielu z nas ma jakiś dziwny lęk czy wstyd przed upominaniem się o swoje. Jeśli jednak prowadzimy swój biznes, to nasze dochody są jednym z najważniejszych czynników, które gwarantują rozwój firmy. Dlatego jeśli mamy do czynienia z dłużnikiem, który nie płaci, nie należy zwlekać, ale podjąć zaplanowane i skuteczne działania celem odzyskania swojej należności.

W naszej kancelarii praktycznie dla każdego Klienta – przedsiębiorcy prowadzimy lub prowadziliśmy działania windykacyjne. Strategia takiej windykacji opiera się na trzech zasadniczych filarach:

  1. Wszystko w oparciu o przepisy prawa i etyki
  2. Szybkość działań
  3. Sąd to ostateczność, ale czasem konieczna

Wszystko w oparciu o przepisy prawa i etyki

Windykacja nie może przybierać form niezgodnych z prawem, zasadami etyki czy też ogólnie przyjętymi zasadami współżycia społecznego. Jest oczywiste, że wierzycielowi należy się zaspokojenie jego roszczenia, jednak jeśli po drugiej stronie mamy kogoś nieuczciwego lub kogoś, kto nas ignoruje, to nie starajmy się być takim, jak on. Strategia windykacji stosowana przez naszą Kancelarię nigdy nie zakłada np. nachodzenia dłużników czy też nękania ich telefonami. Pamiętajmy, że radca prawny musi stosować się do zasad etyki radcy prawnego. Wszelkie działania radcy prawnego muszą zatem opierać się na wiążących go normach oraz przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Wielu z wierzycieli niestety stara się na własną rękę stosować inne reguły odzyskiwania swoich długów przez co niejednokrotnie sami popadają w kłopoty związane z oskarżeniami o zniesławienie, pomówienie czy też naruszenie dóbr osobistych. Nie zalecamy stosowania takich sposobów, gdyż najczęściej – abstrahując od prawnego i etycznego aspektu – stanowią one drogę donikąd.

Szybkość działań

cropped-logo.pngDziałanie w oparciu o przepisy prawa i etyki nie oznacza opieszałości. W windykacji nie warto zwlekać. Jeśli ktoś nie płaci, to istnieje prawdopodobieństwo, że za chwilę ogłosi upadłość lub będzie podmiotem postępowanie sanacyjnego. A może, będąc świadomym ilości swoich długów, stara się ukryć majątek albo zbyć jego elementy na rzecz członków rodziny? Ukrywanie majątku nie jest sposobem na wyjście z długów, gdyż wierzyciel w takich sytuacjach zawsze dysponuje bronią w postaci tzw. skargi pauliańskiej, jednak angażowanie się w kolejne procesy sądowe na pewno nie przyspieszy windykacji długów.

Dlatego, jeśli widzimy, że nasz dłużnik nie płaci i nie zamierza zapłacić, od razu zaplanujmy działania i określmy terminy kolejnych etapów windykacji. Każdy tydzień zwłoki w ogólnym rozrachunku może okazać się zgubny w skutkach dla nas i naszego portfela. Dlatego od razu wystosujmy krótkie, jasne wezwanie do zapłaty. Jednocześnie sprawdźmy czy dłużnik nie ogłosił upadłości oraz (jeśli jest przedsiębiorcą) nadal jest aktywny w CEIDG lub KRS. Jeśli dłużnik podejmuje z nami korespondencję, która ewidentnie jest nakierowana na „kupienie czasu”, nie dajmy się wciągnąć w tę grę! Wtedy być może jedynym rozwiązaniem okaże się skierowanie sprawy do Sądu.

Sąd to ostateczność, ale czasem konieczna

Jeżeli działania przedsądowe i polubowne nie pomagają, należy skierować sprawę do Sądu. Niestety coraz więcej dłużników nie reaguje na przedsądowe wezwania do zapłaty i monity. Oczywiście przyczyny tego stanu rzeczy mogą być różne, często niezależne od samych dłużników. Zupełnie inną sytuacją jest, gdy dłużnik otwarcie przyznaje, że obecnie nie posiada środków finansowych na zaspokojenie wierzytelności. Wtedy ewentualnie można rozważyć odroczenie płatności albo zawarcie ugody i rozłożenie płatności na raty. Jednak milczenie bardzo często może świadczyć o próbie ugrania czasu. Wtedy rozwiązania sądowe mogą okazać się niezbędne. Pamiętajmy, że sprawy dotyczące zapłaty należności pieniężnych najczęściej rozstrzygane są w postępowaniu upominawczym poprzez wydanie przez Sąd nakazu zapłaty. Jeżeli dłużnik nie wniesie sprzeciwu od nakazu zapłaty w ustawowym terminie, nakaz zapłaty staje się prawomocny i można wystąpić o nadanie mu klauzuli wykonalności, a następnie rozpocząć działania egzekucyjne. Niech nie zniechęcają nas koszty postępowania oraz konieczność czekania na rozpoznanie sprawy. Pamiętajmy, że etap sądowy jest po prostu kolejnym etapem windykacji.

cropped-logo_-blog-1.jpg

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Odszkodowanie za słupy energetyczne – ile można dostać?

money-2298497_960_720
Źródło obrazka

Pytanie postawione w temacie będzie chyba najważniejsze dla każdego, kto chce ubiegać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości spowodowane posadowieniem tzw. słupów energetycznych.

Pamiętajmy o tym, że ocena zakresu bezumownego korzystania z nieruchomości oraz wartości wynagrodzenia za to korzystanie należy do wiadomości specjalnych, a zatem Sąd sam nie będzie w stanie ocenić wysokości naszego roszczenia. Niezbędna będzie tutaj opinia biegłego, a nawet dwóch biegłych sądowych.

Najpierw konieczna będzie ocena, w jakim stopniu doszło do bezumownego korzystania z nieruchomości, czyli bezprawnego wkroczenia w sferę władztwa właściciela. Tę kwestię oceni biegły z zakresu geodezji. Jego zadaniem będzie analiza zakresu służebności, jaka przysługiwałaby przedsiębiorstwu energetycznemu. Bezumowne korzystanie z nieruchomości spowodowane istnieniem na niej infrastruktury energetycznej ocenia się właśnie w zakresie odpowiadającym treści służebności. Biegły najpewniej wytyczy odpowiedni pas czy też strefę, która stanowi przestrzenny zakres wkroczenia w prawa właściciela. Należy przy tym bacznie kontrolować ustalenia biegłego i treść opinii, gdyż niezwykle często biegły bierze pod uwagę jedynie tzw. pas technologiczny czyli przestrzeń niezbędną do obsługi i konserwacji linii energetycznej. Tymczasem ocenie powinna podlegać tzw. strefa ochronna, która jest często mylnie utożsamiana z pasem technologicznym. Strefa ochrona jest natomiast obszarem szerszym od pasa technologicznego. Znajduje się ona w bezpośrednim sąsiedztwie linii energetycznej i wyznacza granice wpływu pola elektrycznego i elektromagnetycznego na otoczenie, w tym na zdrowie i życie mieszkańców. Bardzo często taka strefa ochronna jest wyznaczona przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Gdy doszło już do ustalenia obszaru bezumownego korzystania, konieczne jest uzyskanie opinii od biegłego rzeczoznawcy do spraw szacowania wartości nieruchomości. Ten biegły wyliczy – w oparciu o akta sprawy, w szczególności ustalenia biegłego geodety – wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Oczywiście wysokość naszego roszczenia należy wskazać już w pozwie – dlatego też pomocne może okazać się zlecenie przed wszczęciem postępowania wykonania prywatnej opinii przez geodetę i rzeczoznawcę majątkowego. Pozwoli nam to wyliczyć kwotę, o którą będziemy mogli walczyć.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog.jpg

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Odszkodowania za słupy energetyczne – co nam może pomóc?

logoW poprzednim artykule pisaliśmy, czym tak naprawdę są „odszkodowania za słupy energetyczne”. Przypomnijmy – jest to tzw. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Nie jest to zatem odszkodowanie, choć na pierwszy rzut oka może pełnić właśnie taką funkcję.

Przeczytaj również: Odszkodowania za słupy energetyczne – od czego zacząć?

Co nam może pomóc przy dochodzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z naszej nieruchomości spowodowane posadowieniem urządzeń elektroenergetycznych? Otóż pomóc nam może samo… przedsiębiorstwo energetyczne. Warunek jest jeden: przedsiębiorstwo musiałoby najpierw wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie służebności przesyłu, a następnie taką sprawę przegrać z uwagi na brak upływu wymaganego terminu zasiedzenia. Służebność taką można bowiem zasiedzieć tak samo jako zwykłą służebność gruntową, o ile służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

DSC_0529Bardzo często dochodzi najpierw do negocjacji pomiędzy przedsiębiorstwem energetycznym a właścicielem nieruchomości w zakresie ustanowienia służebności przesyłu. Gdy negocjacje zostają zerwane albo właściciel nieruchomości od początku nie chce ustanowienia służebności, wtedy przedsiębiorstwo bardzo często występuje z wnioskiem o zasiedzenie służebności przesyłu. W tym momencie bardzo ważne jest umiejętne poprowadzenie sprawy, ale istotne są również same fakty oraz pogląd, jaki przyjmie Sąd. Oddalenie wniosku w takiej sprawie pozwala otworzyć drogę do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Jeżeli w postanowieniu wydanym wskutek rozpoznania sprawy o zasiedzenie, Sąd stwierdzi, że przedsiębiorstwo energetyczne jest posiadaczem naszej nieruchomości w złej wierze i nie upłynął jeszcze termin potrzebny do zasiedzenia służebności (30 lat), wtedy mamy dobrą „podkładkę” pod to, aby łatwo wykazać, że przedsiębiorstwo energetyczne – jako posiadacz w złej wierze – jest nam winny wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Taka okoliczność w końcu już została stwierdzona w uzasadnieniu prawomocnego postanowienia, a zatem mamy dobrą „bazę wypadową” do żądania naszego wynagrodzenia, co znacznie zwiększa prawdopodobieństwo wygranej.

Odmienną sprawą jest to, na ile możemy liczyć w przypadku wygrania sprawy o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Ten problem poruszymy jednak w kolejnym wpisie.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog.jpg

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Odszkodowania za słupy energetyczne – od czego zacząć?

Na mojej działce stoją trzy słupy, na których zawieszone są linie elektroenergetyczne. Ponoć można dostać za to jakieś odszkodowanie. Czy da się coś z tym zrobić? – pytają Klienci i osoby na wielu forach prawniczych.

Oczywiście, że się da, ale każda sprawa wymaga indywidualnej analizy. Generalnie drogi są dwie: ustanowienie służebności przesyłu albo roszczenie o wynagrodzenie za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Logo JPG

Służebność przesyłu ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Chodzi o to, żeby przedsiębiorca przesyłowy (w tym przypadku przedsiębiorstwo energetyczne) mógł korzystać z naszej działki w celu np. konserwacji, modernizacji czy też wymiany infrastruktury elektroenergetycznej. Służebność przesyłu ustanawia się albo umownie albo na drodze postępowania sądowego. Oczywiście ustanowienie takiej służebności odbywa się za wynagrodzeniem. W tym zakresie praktyka jest różna i może to być albo wynagrodzenie okresowe (np. płatne każdego roku) albo jednorazowe. Jednak wielu  Klientów nie godzi się na ustanowienie służebności przesyłu, gdyż wolą oni pójść drugą drogą czyli żądaniem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Przeczytaj również: Czym jest służebność przesyłu?

Bardzo często jest tak, że przedsiębiorstwo energetyczne oraz jego poprzednicy prawni są posiadaczami nieruchomości w złej wierze. To znaczy, że nigdy nie mieli praw do posadowienia słupów energetycznych na naszej nieruchomości. W takiej sytuacji mają obowiązek zapłaty na rzecz właściciela nieruchomości wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Podstawą jest tutaj art. 225 Kodeksu cywilnego w związku z art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego. Właśnie to wynagrodzenie jest bardzo często mylnie nazywane „odszkodowaniem za słupy energetyczne”. Można go żądać na 10 lat wstecz, gdyż taki jest termin przedawnienia roszczenia. Bardzo często zdarza się, że żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie łączone jest tzw. roszczeniem negatoryjnym czyli żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a mówiąc potocznie: żądaniem usunięcia słupów i linii energetycznych z nieruchomości. Akurat to żądanie jest trudne do zrealizowania, ponieważ niezwykle często przedsiębiorstwa energetyczne powołują się na nadużycie prawa podmiotowego – infrastruktura energoelektryczna dostarcza przecież prąd do wielu domostw i miejscowości, a zatem jej usunięcie pociągałoby za sobą ogromne straty dla lokalnej społeczności. Nie zmienia to jednak faktu, że posadowienie urządzeń elektroenergetycznych na nieruchomości bez tytułu prawnego jest ewidentnym naruszeniem prawa własności, a zatem warto w tym zakresie walczyć o swoje prawa.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Zerwanie umowy przedwstępnej

contract-1464917_960_720
Zerwanie umowy przedwstępnej

Zawarłem umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, ale się rozmyśliłem. Można to jakoś odkręcić? – bardzo często pada takie pytanie z ust uczestników obrotu nieruchomościami i z naszych klientów.

W takiej sytuacji konieczna jest dokładna analiza treści umowy przedwstępnej oraz przepisów prawa. Oczywiście naczelną zasadą jest reguła pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać). Jeśli chcemy „zerwać” (a właściwie to rozwiązać umowę przedwstępną lub od niej odstąpić), musimy po pierwsze sprawdzić, co na ten temat mówi nasza umowa. Jednak zanim poddamy umowę analizie, rozróżnijmy dwa pojęcia: rozwiązanie umowy oraz odstąpienie od umowy. Rozwiązanie to nic innego jak porozumienie stron i zakończenie bytu umowy w postaci odrębnej „umowy”, którą podpisują obie strony. Taki sposób rozstania się kontrahentów jest najmniej konfliktowy i powoduje najmniej problemów. Niestety najczęściej jest tak, że to jedna strona chce „zerwania” umowy, podczas gdy druga żąda jej wykonania. Wtedy tej pierwszej stronie pozostaje odstąpienie od umowy. Odstąpienie jest jednostronnym oświadczeniem woli skierowanym do drugiej strony.

Niekiedy w umowach przedwstępnych przewiduje się prawo jednej lub obu stron do odstąpienia od umowy – jeśli takie prawo zostało zapisane w umowie, wtedy można z niego skorzystać na warunkach wskazanych w tej umowie. Może się zdarzyć, że odstąpienie będzie ograniczone terminem lub będzie związane z zapłatą jakiejś sumy pieniężnej (tzw. odstępnego) czy też poskutkuje negatywnymi konsekwencjami dotyczącymi zadatku.

Gorzej, jeżeli w umowie nie ma ani słowa o możliwości odstąpienia od umowy. W takiej sytuacji pozostają przepisy Kodeksu cywilnego, które pozwalają odstąpić od umowy, jednak najpewniej będzie się to wiązało z negatywnymi konsekwencjami. W pierwszej kolejności odstąpienie może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą – najczęściej będzie ona związana z utratą zadatku bądź koniecznością zapłaty podwójnego zadatku. W 90% umów przedwstępnych znajdują się zapisy dotyczące zadatku, które zwykle stanowią kalkę przepisów Kodeksu cywilnego. Zatem jeżeli kupujący odstąpi od umowy, wtedy sprzedający ma prawo zachować zadatek. Z kolei jeżeli do sprzedający się rozmyśli i dokona odstąpienia, kupujący może żądać zapłaty zadatku w podwójnej wysokości.

Pamiętajmy jednak, że wszystko zależy też od formy, w jakiej zawarto umowę przedwstępną. Jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego (co zalecaliśmy w artykule: Kupujący nie wywiązuje się z umowy przedwstępnej – co teraz?) wtedy z odstąpieniem może być problem. Jeżeli druga strona uzna odstąpienie za nieskuteczne i się z nim nie zgodzi, będzie mogła żądać przymusowego „zawarcia” umowy przyrzeczonej przed sądem.

Dlatego zawsze przed zawarciem umowy przedwstępnej należy dokładnie przemyśleć sprawę. Umowa przedwstępna nie jest tylko „luźnym zobowiązaniem”, ale już na tym etapie kształtuje ona wiążąco prawa i obowiązki stron. Pamiętajmy o tym!

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog.jpg