Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: samowola budowlana

IMG_3387
Prawo nieruchomości: samowola budowlana (Źródło obrazka)

W pierwszej odsłonie nowego cyklu na Kruczku pt. „Prawo nieruchomości” przyjrzymy się instytucji samowoli budowlanej na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Samowola budowlana – definicja

O samowoli budowlanej można mówić wtedy, gdy obiekt budowlany lub jego część są w budowie albo zostały wybudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia czy też mimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

Nakaz rozbiórki

Największe znaczenie dla instytucji samowoli budowlanej mają przepisy art. 48 i następne Prawa budowlanego. Obecnie, w przypadku wykrycia przez organ samowoli budowlanej, zasadą jest nakazanie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. Ustawodawca jednak znacznie łagodzi tę zasadę przewidując obowiązkowe postępowanie legalizacyjne, które ma na celu usankcjonowanie istniejącego stanu i ominięcie dotkliwej sankcji jaką jest rozbiórka. Można zatem powiedzieć, że rozbiórka, choć jest zasadą, to stanowi środek ostateczny (ultima ratio), który będzie zastosowany jedynie wtedy, gdy postępowanie legalizacyjne się nie powiedzie.

Trzy stany prawne

W każdej sprawie należy jednak zawsze sprawdzić kiedy dany obiekt (lub jego część) został wzniesiony. Ustawodawca bowiem na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat różnie odnosił się do samowoli budowlanej i przewidywał różne prawne jej skutki. Obecnie do obiektu budowlanego wzniesionego bez pozwolenia na budowę zastosowanie mogą znaleźć aż trzy różne stany prawne, tj. przepis art. 37 Prawa budowlanego z 1974 r., przepis art. 48 Prawa budowlanego z 1994 r. w pierwotnym brzmieniu oraz aktualnie brzmiący przepis art. 48 Prawa budowlanego z 1994 r. W tym zakresie zatem należy każdorazowo przeanalizować stan faktyczny, dokumentację oraz poszczególnie przepisy.

Przesłanki legalizacji samowoli budowlanej

Przesłanki legalizacji samowoli budowlanej (przy obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę) zostały wskazane w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego. Organ powinien zawsze ocenić czy budowa:

  • jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu),
  • nie narusza przepisów, w tym techniczo-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem (art. 5 Prawa budowlanego, ustawy i rozporządzenia szczególne).

Jeżeli powyższe przesłanki zostaną spełnione, organ nadzoru budowlanego postanowieniem wstrzyma prowadzenie robót budowlanych. W przedmiotowym postanowieniu organ ustali wymagania dotyczące koniecznych zabezpieczeń budowy oraz nałoży na stronę obowiązek przedłożenia:

  • zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1,2 i 4 oraz ust. 3 Prawa budowlanego, tj.:
    a) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego,
  1. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  2. innych dokumentów określonych w ustawie.

Warto znać również treść przepisu art. 49b Prawa budowlanego, który odnosi się do legalizacji samowoli budowlanej powstałej wskutek wzniesienia obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Przepis jest jednak niemalże analogiczny jak regulacja art. 48 ustawy, a więc nie ma potrzeby jego odrębnej analizy.

Przeczytaj również: Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

Jeśli inwestor (właściciel, zarządca) spełni wszystkie wyżej wymienione wymogi, następuje kolejny etap legalizacyjny, który jest związany z zatwierdzeniem projektu budowlanego i ustaleniem wysokości opłaty legalizacyjnej. Etap ten zostanie omówiony w następnej części z serii „Prawo nieruchomości”.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

– Niewiadomski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. 7, art. 48, Warszawa 2016

Prawo administracyjne

Prawa strony w postępowaniu administracyjnym

forvaltningsrett
Prawa strony w postępowaniu administracyjnym (Źródło obrazka)

Postępowanie administracyjne oparte jest na podrzędności strony w stosunku do organu. Oznacza to, że strona „w starciu z organem” nigdy nie będzie na tym samym poziomie, jak to ma miejsce np. w postępowaniu cywilnym. Bierze się to stąd, że to organ rozstrzyga sprawę, a więc pełni funkcję decyzyjną. Z tego powodu Kodeks postępowania administracyjnego zapewnia stronie szereg uprawnień, które wzmacniają jej pozycję. Liczba tych praw jest na tyle duża, że wymienienie ich wszystkich w jednym artykule byłoby niemożliwe i dlatego skupimy się na kilku najważniejszych kwestiach, które mogą mieć znaczenie przy sporządzaniu ewentualnych odwołań lub skarg od negatywnych decyzji administracyjnych.

Prawo do czynnego udziału w postępowaniu

Strona ma przede wszystkim prawo do czynnego udziału w postępowaniu. Wynika to wprost z treści art. 10 kpa. Organ musi zapewnić stronie możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Zasadę tę uszczegóławiają przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące dowodów np. art. 78 kpa (obowiązek uwzględnienia żądania strony dotyczącego przeprowadzenia dowodu), art. 79 kpa (obowiązek zawiadomienia strony o miejscu i terminie przeprowadzanego dowodu) czy też art. 81 kpa (w myśl którego okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możliwość wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów).

Prawo wglądu do akt sprawy

Strona ma ponadto prawo do wglądu do akt sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii i odpisów. Prawo to przysługuje również po zakończeniu postępowania (art. 73 § 1 kpa). Wskazane uprawnienia można realizować w lokalu organu oraz w obecności pracownika tego organu.

Prawo do udziału z rozprawie

Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje możliwość przeprowadzenia rozprawy, gdy zapewni to przyspieszenie postępowania. Ponadto rozprawa powinna być przeprowadzona, gdy istnieje potrzeba uzgodnienia interesów stron albo gdy pojawia się konieczność przesłuchania świadków, biegłych lub dokonania oględzin. Przepisy szczególne mogą przewidywać obowiązek przeprowadzenia rozprawy w danym postępowaniu (np. w postępowaniu wywłaszczeniowym). Strona ma prawo do każdorazowego bycia zawiadomioną o rozprawie w drodze doręczenia wezwania, w którym określa się termin, miejsce i przedmiot rozprawy (art. 91 § 1 i § 2 kpa). Co więcej, termin rozprawy powinien być tak wyznaczony, aby doręczenie wezwania o rozprawie nastąpiło przynajmniej na siedem dni przed rozprawą (art. 92 kpa).

Prawo do wniesienia odwołania

W przypadku negatywnego rozstrzygnięcia sprawy przez organ I instancji, strona ma prawo do zaskarżenia decyzji w drodze odwołania. Z kolei, gdy sprawę negatywnie rozstrzygnął organ II instancji, stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Kwestie terminów do wnoszenia środków zaskarżenia oraz formy i sposobu zaskarżania regulują szczegółowo przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Prawo do żądania uzupełnienia decyzji

Strona ma również prawo do żądania uzupełnienia decyzji co do jej rozstrzygnięcia bądź co do prawa odwołania lub wniesienia innego środka zaskarżenia (art. 111 kpa). Należy pamiętać, że każda decyzja powinna zawierać pouczenie o prawie do odwołania albo wniesienia powództwa do sądu powszechnego lub skargi do sądu administracyjnego. Nawet jeśli organ błędnie pouczy stronę o takim prawie, to błędne pouczenie nie może stronie zaszkodzić (art. 112 kpa).

Pamiętajmy, że każde naruszenie przepisu postępowania przez organ może być podstawą zarzutu w odwołaniu lub w skardze do sądu administracyjnego. Taki zarzut okaże się jednak skuteczny tylko wtedy, gdy naruszenie przepisu postępowania miało wpływ na treść rozstrzygnięcia – tutaj pole do popisu ma sporządzający środek zaskarżenia, który taki wpływ musi wykazać.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk.

cropped-logo_-blog

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Kiedy można zostać wywłaszczonym?

shutterstock_54441721
Kiedy można zostać wywłaszczonym? (Źródło obrazka)

Kwestię wywłaszczenia reguluje przede wszystkim Konstytucja RP oraz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 21 ust. 1 Konstytucji RP „wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

Wywłaszczenie – definicja

Definicję samego wywłaszczenia znajdziemy z kolei we wspomnianej powyżej ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie polega na pozbawieniu lub ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Pierwszą przesłanką, która pozwala na wywłaszczenie jest zatem wydanie stosownej decyzji administracyjnej. Decyzja taka może zostać wydana jedynie w ściśle określonych warunkach.

Przebieg postępowania wywłaszczeniowego

Wywłaszczenie może zostać dokonane jedynie na cele publiczne (wymienione wyczerpująco w art. 6 ustawy) i tylko wtedy, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Pamiętać bowiem trzeba, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z pewnymi wyjątkami, każdorazowo musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie nieruchomości w drodze umowy. Rokowania są prowadzone między starostą wykonującym zadania z zakresu administracji rządowej a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że decyzja może zostać wydana dopiero po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, które z kolei nie może być zainicjowane bez przeprowadzonych uprzednio rokowań. Ponadto wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy w ramach rokowań. Termin ten powinien zostać wyznaczony na piśmie. Postępowanie wywłaszczeniowe uważa się za wszczęte w dniu, w którym doręczono stronom (np. właścicielowi nieruchomości) stosowne zawiadomienie.

Nieruchomość może zostać wywłaszczona jedynie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Jeśli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa, wtedy postępowanie wywłaszczeniowe wszczynane jest z urzędu. W przypadku wywłaszczenia na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, wszczęcie następuje na wniosek organu wykonawczego tej jednostki (wójta, burmistrza, prezydenta w przypadku gminy, zarządu powiatu w przypadku powiatu i zarządu województwa w przypadku województwa).

Warto pamiętać, że wywłaszczenie może dotyczyć zarówno całej nieruchomości, jak i jedynie jej części. Jeżeli jednak wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele (np. nie będzie można jej zabudować), na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie). Roszczenie to ma charakter cywilnoprawny, a zatem to na właścicielu lub użytkowniku wieczystym nieruchomości spoczywa każdorazowo ciężar dowodu, iż pozostała część nieruchomości nie będzie nadawać się do wykorzystania na dotychczasowe cele.

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Wywłaszczenie może nastąpić jedynie za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Co do zasady odszkodowanie powinno zostać ustalone już w decyzji wywłaszczeniowej. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczenia podlega wykonaniu. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczanej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna.

Przeczytaj również: Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo administracyjne

Komu przysługuje zasiłek stały?

old
Komu przysługuje zasiłek stały? (Źródło obrazka)

Zasiłek stały jest jednym ze świadczeń pieniężnych z pomocy społecznej uregulowanych w ustawie z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej. Osoby, którym przysługuje zasiłek stały zostały wskazane w art. 37 tej ustawy, któremu chcemy się bliżej przyjrzeć.

Kryteria otrzymania zasiłku stałego

Po pierwsze, zasiłek stały może otrzymać „pełnoletnia osoba samotnie gospodarująca, niezdolna do pracy z powodu wieku lub całkowicie niezdolna do pracy, jeżeli jej dochód jest niższy od kryterium dochodowego osoby samotnie gospodarującej”. Zgodnie ze słowniczkiem ustawowym, osobą samotnie gospodarującą jest osoba prowadząca jednoosobowe gospodarstwo domowe (art. 6 pkt 10 ustawy o pomocy społecznej). Pojęcie kryterium dochodowego osoby samotnie gospodarującej zostało wyjaśnione w art. 8 pkt 1 ustawy. Kryteria dochodowe podlegają weryfikacji co 3 lata, z uwzględnieniem wyniku badań progu interwencji socjalnej.  Według stanu prawnego na dzień niniejszego artykułu (1 marca 2017 r.) kryterium to wynosi 634 złote.

Po drugie, zasiłek stały przysługuje „pełnoletniej osobie pozostającej w rodzinie, niezdolnej do pracy z powodu wieku lub całkowicie niezdolnej do pracy, jeżeli jej dochód, jak również dochód na osobę w rodzinie są niższe od kryterium dochodowego na osobę rodzinie”. Do kryterium tego odwołuje się art. 8 pkt 2 omawianej ustawy; obecnie wynosi ono 514 złotych.

Osoba niezdolna do pracy z powodu wieku oraz osoba całkowicie niezdolna do pracy

Osobą niezdolną do pracy z powodu wieku jest osoba, która osiągnęła wiek emerytalny zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach o rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych.

Osobą całkowicie niezdolną do pracy jest osoba, która utraciła zdolność do wykonywania jakiejkolwiek pracy albo osoba zaliczona do I lub II grupy inwalidów lub legitymująca się znacznym lub umiarkowanym stopniem niepełnosprawności w rozumieniu przepisów o rehabilitacji zawodowej i społecznej przy zatrudnianiu osób niepełnosprawnych.

Należy pamiętać, że zasiłek stały nie przysługuje w przypadku zbiegu uprawnień do tego zasiłku z prawem do: renty socjalnej, świadczenia pielęgnacyjnego, specjalnego zasiłku opiekuńczego, dodatku z tytułu samotnego wychowywania dziecka i utraty prawa do zasiłku dla bezrobotnych na skutek upływu ustawowego okresu jego pobierania lub zasiłku dla opiekuna.

Musisz złożyć wniosek

Świadczenia z pomocy społecznej udzielane są co do zasady na wniosek, a ich przyznanie następuje w formie decyzji administracyjnej. Przed rozstrzygnięciem co do przyznania zasiłku stałego pracownik socjalny przeprowadza rodzinny wywiad środowiskowy u osób i rodzin ubiegających się o zasiłek. Niewyrażenie zgody na przeprowadzenie rodzinnego wywiadu środowiskowego stanowi podstawę do odmowy przyznania świadczenia.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

logo_ blog

Prawo administracyjne

Opłaty abonamentowe – strach się bać!

Silhouette of girl on television
Opłaty abonamentowe (Źródło obrazka)

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych aspektów prawnych, który dotyczy praktycznie nas wszystkich jest kwestia opłat abonamentowych za korzystanie z odbiorników telewizyjnych i radiofonicznych.

Opłaty abonamentowe – podstawa prawna

Obowiązek uiszczania takich opłat reguluje ustawa z dnia 21 kwietnia 2005 r. o opłatach abonamentowych, której chcielibyśmy przyjrzeć się w tym artykule.

Ustawa w art. 2 wyraźnie i bez wątpliwości wskazuje, za co pobiera się opłaty abonamentowe – za używanie odbiorników radiofonicznych i telewizyjnych. Jednak co w sytuacji, gdy ktoś jedynie posiada taki odbiornik, ale go nie używa? Art. 2 ust. 2 wprowadza w tym zakresie niekorzystne dla posiadacza (właściciela) odbiornika domniemanie. Domniemywa się bowiem, że osoba, która posiada odbiornik będący w stanie umożliwiających natychmiastowy odbiór programu, używa tego odbiornika. Zatem to na posiadaczu odbiornika spoczywa obowiązek obalenia tego domniemania i wykazania, iż pomimo posiadania sprzętu, nie używa go, co – rzecz jasna – może być niezwykle trudne, o ile nie niemożliwe.

Rejestracja odbiornika

Jeśli bez cienia wątpliwości jesteśmy zobowiązani do uiszczenia opłaty abonamentowej, taki obowiązek powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującym po dniu, w którym dokonano rejestracji odbiornika telewizyjnego. O jaką rejestrację chodzi? Rejestracja odbiornika jest kolejnym obowiązkiem, jaki przewiduje ustawa o opłatach abonamentowych. W myśl art. 5 ustawy, należy zarejestrować każdy odbiornik radiofoniczny i telewizyjny we właściwej placówce pocztowej. Ustawa jednak wyraźnie zwalnia trzy przypadki spod obowiązku rejestracji, tj. nie trzeba rejestrować odbiorników:

1) wykorzystywanych wyłącznie przy tworzeniu audycji lub innych przekazów;

2) wykorzystywanych wyłącznie do tworzenia, rozpowszechniania lub rozprowadzania programów radiowych lub telewizyjnych, w tym do kontroli jakości rozpowszechniania lub rozprowadzania;

3) przeznaczonych przez przedsiębiorcę wyłącznie do sprzedaży lub przekazania osobom trzecim do używania na podstawie umów, jeżeli czynności te należą do przedmiotu działalności gospodarczej danego przedsiębiorcy.

Kara za brak rejestracji odbiornika

Niezarejestrowanie odbiornika w przypadku, gdy obowiązek rejestracyjny istnieje, niesie ze sobą ryzyko nałożenia przez operatora pocztowego opłaty w wysokości stanowiącej trzydziestokrotność miesięcznej opłaty abonamentowej obowiązującej w dniu stwierdzenia używania niezarejestrowanego odbiornika. Uiszczenie takiej „kary” nie oznacza jednak, że nie będzie już trzeba uiszczać opłaty abonamentowej od dnia stwierdzenia używania niezarejestrowanego odbiornika.

Rejestracja odbiorników dokonywana jest w celu uiszczania i pobierania opłat abonamentowych. Co do zasady należy uiścić opłatę za każdy odbiornik radiofoniczny i telewizyjny. Ustawa wprowadza jednak dwa wyjątki od zasady „opłata za każdy odbiornik”. Bez względu na liczbę odbiorników, należy bowiem uiścić tylko jedną opłatę przez:

– osoby fizyczne w tym samym gospodarstwie domowym lub w samochodzie stanowiącym ich własność (jako gospodarstwo domowe należy rozumieć zespół osób mieszkających i utrzymujących się wspólnie albo jedną osobę utrzymującą się samodzielnie),

– podmioty lecznicze niebędące przedsiębiorcami w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, sanatoria, żłobki, publiczne i niepubliczne jednostki organizacyjne systemu oświaty, publiczne i niepubliczne uczelnie, a także domy pomocy społecznej – gdy odbiorniki znajdują się w tym samym budynku, zespole budynków lub samochodach będących w używaniu tych instytucji.

Kto nie musi uiszczać opłat abonamentowych?

Ustawa o opłatach abonamentowych wprowadza szereg zwolnień podmiotowych z obowiązku uiszczania opłat. Z opłat m.in. zwolnione są osoby zaliczone do I grupy inwalidów, osoby które ukończyły 75 lat, a także osoby niewidome, których ostrość wzroku nie przekracza 15%. Pełen katalog osób zwolnionych z obowiązku uiszczania opłat można znaleźć w art. 4 ustawy oraz na stronie Krajowej Rady Radiofonii i Telewizji (www.krrit.gov.pl).

Opłaty abonamentowe można wpłacać co miesiąc, za wybrane miesiące (np. dwa, trzy, sześć miesięcy) albo z góry za cały rok. Obecnie( 2016 r.), miesięczna opłata abonamentowa za używanie odbiornika radiofonicznego wynosi 7,00 złotych, a za używanie odbiornika telewizyjnego lub telewizyjnego i radiofonicznego – 22,70 złotych. Według ogłoszenia KRRiT w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski”, stawki opłat w 2017 r. nie ulegną zmianie. W przypadku wniesienia opłaty z góry za cały rok KRRiT oferuje 10% zniżki. W celu uzyskania rabatu w 2017 r., należy wnieść opłatę za cały rok z góry do dnia 25 stycznia 2017 r.

Kto pobiera opłaty abonamentowe?

Opłaty abonamentowe pobierane są przez Pocztę Polską S.A. (operatora pocztowego w rozumieniu ustawy Prawo pocztowe). Opłaty można wnosić we wszystkich placówkach pocztowych bez ponoszenia dodatkowych opłat. Poczta sprawuje również kontrolę wykonywania obowiązku rejestracji odbiorników radiofonicznych i telewizyjnych oraz obowiązku uiszczania opłat abonamentowych Jeśli w wyniku przeprowadzonej kontroli, Poczta Polska S.A. stwierdzi, że dany odbiornik nie został zarejestrowany, pomimo, że jest używany, wówczas wydaje decyzję, w której nakazuje rejestrację odbiornika oraz ustala opłatę stanowiącą trzydziestokrotność miesięcznej opłaty abonamentowej, o której wspomniano powyżej. Posiadaczowi odbiornika, będącego stroną takiego postępowania, przysługuje odwołanie do ministra właściwego do spraw łączności.

W wyjątkowych sytuacjach, ustawa o opłatach abonamentowych przyznaje Krajowej Radzie Radiofonii i Telewizji możliwość umorzenia lub rozłożenia na raty zaległości w płatności opłat abonamentowych, odsetek za zwłokę w ich uiszczeniu, „kary” za brak rejestracji odbiornika oraz odsetek za zwłokę w jej uiszczeniu. Wniosek w przedmiocie umorzenia lub rozłożenia na raty wymienionych należności należy złożyć bezpośrednio do KRRiT, która może przychylić się do wniosku w sytuacji istnienia szczególnych względów społecznych lub przypadków losowych (art. 10 ust.  1 ustawy).

Pracownicy Poczty Polskiej S.A. uprawnieni do kontroli rejestracji odbiorników oraz wnoszenia opłat mają prawo kontrolować każdego posiadacza odbiornika, a więc każdego kto taki odbiornik posiada – również w jego mieszkaniu. Faktem jednak jest, że uprawnienie do kontroli zderza się niechybnie z prawem każdego obywatela do prywatności oraz nienaruszalności mieszkania (art. 50 Konstytucji RP). Kontroler sam nie jest zatem władny do wtargnięcia do naszego mieszkania, a przeszukanie może nastąpić jedynie na podstawie decyzji sądu lub prokuratora.

Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Poradniki, Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Cześć 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

82355279.jpgw600h600keep_ratio1
Zgłoszenie budowy organowi administracji (Źródło obrazka)

W drugiej części naszego poradnika dotyczącego budowy domu, chcielibyśmy skupić się na przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Znajomość podstawowych regulacji przedmiotowego aktu prawnego jest niezbędna przy planowaniu i wznoszeniu swoich „czterech kątów”. W szczególności należy pamiętać, iż Prawo budowlane po dniu 28 czerwca 2015 r. uległo znacznym zmianom wskutek wejścia w życie nowelizacji z dnia 20 lutego 2015 r. Zmiany te w dużym stopniu uprościły procedurę administracyjną w kontekście budowy domu jednorodzinnego.

Nowelizacja Prawa budowlanego

Przed dniem 28 czerwca 2015 r., aby przystąpić do budowy własnego domu, w pierwszej kolejności należało uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę wydawaną przez starostę. Obecnie nie istnieje taki obowiązek. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 29 ust. 1 pkt 1a, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Nie oznacza to jednak, że inwestor nie ma żadnych obowiązków względem organów administracji publicznej. W przypadku, gdy ustawa Prawo budowlane wyłącza obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę danego budynku, najczęściej jednocześnie nakłada na inwestora dokonania tzw. zgłoszenia. W art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawodawca zawarł odesłanie do w/w punktu art. 29 ustawy, przez co zobowiązał inwestora jedynie do dokonania zgłoszenia staroście zamiaru budowy. Jednocześnie Prawo budowlane nie uniemożliwia uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, a jedynie znosi obowiązek uzyskania takiej decyzji. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1a ustawy „inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, o których mowa w ust. 1, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę”.

Zgłoszenie budowy domu

Jeśli zatem inwestor podjął decyzję o dokonaniu zgłoszenia, powinien gruntownie przeanalizować treść art. 30 ustawy Prawo budowlane. Ten obszerny artykuł zawiera w swojej treści wymogi, jakie powinno spełnić zgłoszenie – m.in. powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. o prawie własności, użytkowania wieczystego, zarządu itp. Ponadto w zależności od potrzeb należy dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Poprzez odesłanie z art. 30 ust. 4b ustawy, ustawodawca wskazuje również na inne dokumenty, które należy załączyć do zgłoszenia, m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, a także decyzję o warunkach zabudowy.

Kiedy można zacząć budować?

Zgłoszenie powinno poprzedzać rozpoczęcie robót. Samo jednak jego dokonanie jeszcze nie oznacza, że inwestor będzie mógł przystąpić do prac. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy od momentu doręczenia organowi zgłoszenia (a nie np. od momentu nadania go na poczcie) organ może wnieść sprzeciw. Wniesienie tego sprzeciwu następuje w formie decyzji administracyjnej, co oznacza, że w przypadku wydania takiej decyzji, inwestorowi przysługuje zwykły tryb odwoławczy, a w razie nieuwzględnienia odwołania przez organ wyższego stopnia, skarga do sądu administracyjnego. Starosta ma 30-dniowy termin na wniesienie sprzeciwu. Po jego upływie inwestor będzie mógł przystąpić do robót. Oznacza to, że jeśli organ będzie milczał przez 30 dni, to niejako „akceptuje” zgłoszenie inwestora i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń. Przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 20 lutego 2015 r. w doktrynie i orzecznictwie istniał problem dotyczący dnia wniesienia sprzeciwu. Mogła bowiem zdarzyć się sytuacja, w której starosta wydawał decyzję oraz wysyłał ją do inwestora w ostatnim dniu terminu, a decyzja ta docierała do inwestora już po terminie. Często w takich sytuacjach inwestor po odczekaniu dokładnie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organowi, przystępował do prac. Stwarzało to zatem liczne problemy, często niezwykle poważne w skutkach dla inwestora. Istniała ówcześnie proinwestorska interpretacja, według której organ zobowiązany był tak wydać decyzję zawierającą sprzeciw, aby została ona jeszcze doręczona w trakcie biegu 30-dniowego terminu do wniesienia sprzeciwu. Z drugiej strony oznaczało to uzależnienie organu od jakości usług pocztowych. Po 28 czerwca 2015 r. problem ten już nie istnieje, gdyż rozstrzygnął go sam ustawodawca. W myśl art. 30 ust. 6a ustawy, „za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu art. 3 pkt 13 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe albo w przypadku, o którym mowa w art. 391 Kodeksu postępowania administracyjnego, dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego”. Oznacza to, że organ zachowuje 30-dniowy termin wtedy, gdy nada decyzję do inwestora w placówce pocztowej. Takie rozwiązanie, choć niekorzystne dla inwestora, który po upływie ustawowego terminu nadal musi odczekać przynajmniej kilka dni na doręczenie ewentualnego sprzeciwu, jednak wyjaśnia dotychczasowe wątpliwości i upraszcza procedurę.

Przeczytaj również inne części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki
  2. Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

Należy pamiętać, iż inwestora obowiązuje 3-letni termin na rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych liczony od dnia określonego w zgłoszeniu. Zgodnie z art. 30 ust. 5b ustawy, w przypadku przekroczenia tego terminu, powstaje obowiązek dokonania ponownego zgłoszenia.

Należy również zaznaczyć, iż starosta po dokonaniu zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego, zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu w terminie 3 dni od dnia doręczenia zgłoszenia informację o dokonaniu zgłoszenia zawierającą imię i nazwisko inwestora, a także adres i opis projektowanego obiektu. Co więcej, w BIP zamieszcza się także informacje dotyczące wniesienia sprzeciwu, a także faktu upływu terminu 30 dni na wniesienie sprzeciwu przez organ. Ta ostatnia informacja może okazać się szczególnie istotna dla inwestora, któremu zależy na czasie w związku z rozpoczęciem robót.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Inwestor w procesie budowlanym

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na rolę i obowiązki inwestora w procesie budowlanym. Zgodnie z art. 17 ustawy inwestor jest jednym z uczestników procesu budowlanego. Z kolei art. 18 ustawy wskazuje na jego podstawowe obowiązki. Należą do nich w szczególności zapewnienie:

  • opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (jedynie w przypadkach, na które wskazuje art. 21a ustawy),
  • wykonania i odbioru robót budowlanych,
  • w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych.

Wszystkie powyższe obowiązki bezpośrednio realizują jednak inne podmioty, tj. osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych np. projekt budowlany opracowuje projektant.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

logo_ blog

Poradniki, Prawo administracyjne, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki

Painting an House
Sprawdzenie i nabycie działki (Źródło obrazka)

Decyzja o budowie domu jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu i o ile marzenia o własnym „pałacu” są niezwykle przyjemne, to przy zderzeniu kwestii budowlanych z prawem, wielu z nas czuje się niepewnie. Dlatego też postanowiliśmy napisać kilkuczęściowy poradnik, w którym wyjaśnimy, jakie instytucje prawa związane są z budową domu oraz jakie czynności należy podjąć, aby w końcu móc wprowadzić się do własnych „czterech ścian”.

W tej części, chcielibyśmy poruszyć kwestie nie tyle związane z samą budową domu, co z przygotowaniami do właściwej budowy, tj. ze sprawdzeniem i nabyciem działki.

Ostrożnie z zaufaniem

Przeglądając setki ogłoszeń i wertując po nocach Internet, wielu z nas zapomina, że nabycie działki wiąże się z zachowaniem dużej ostrożności i ze stosowaniem zasady „ograniczonego zaufania”. Sam kontakt z właścicielem nieruchomości nie wystarczy. Konieczne jest zawsze dokładne sprawdzenie działki przed jej kupnem – zarówno z kwestiach pozaprawnych (ukształtowanie terenu, okolica itp.), jak i w kwestiach prawnych. Zajmując się już tylko tymi drugimi, należy pamiętać, że przed zakupem działki powinniśmy w pierwszej kolejności sprawdzić jej księgę wieczystą oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Numer księgi wieczystej powinniśmy uzyskać od sprzedającego działkę. Gdy sprzedający uchyla się od podania numeru księgi wieczystej, może to budzić pewne wątpliwości. Jako kontrahent mamy prawo skontrolowania stanu prawnego kupowanej rzeczy, w szczególności, że wykaz elektronicznych ksiąg wieczystych dostępny jest dla każdego. Wpisując numer księgi wieczystej w wykazie, będziemy mogli przejrzeć aktualny stan księgi wieczystej, a także jej zupełny odpis, który zawiera całą historię nieruchomości. W szczególności należy zwrócić uwagę na dział II księgi wieczystej, w którym zawarte jest określenie właściciela nieruchomości, dział III, w którym pozyskamy informację o prawach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości (np. istniejących służebnościach obciążających nieruchomości) oraz dział IV, w którym podano informacje dotyczące hipoteki.

Sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego

Nie wszystko jednak wynika z treści księgi wieczystej. Konieczne jest również zapoznanie się z przeznaczeniem danej działki. Powyższe można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Plan ten uchwala rada gminy i stanowi on akt prawa miejscowego, a więc jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego na terenie danej gminy. Jak wskazano w art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Z planem można zapoznać się we właściwym urzędzie gminy.

Przeczytaj również pozostałe części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji
  2. Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

Z planu w szczególności będzie wynikać przeznaczenie danej działki. Dowiemy się z niego czy działka jest przeznaczona pod uprawę, budowę, a także jaki rodzaj budynków może na niej powstać (np. budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne). Ponadto również z planu powinno wynikać, jakiej kondygnacji budynki mogą powstać na danym terenie. Powyższe jest o tyle istotne, iż w procesie budowlanym właściwy organ dokonujący analizy zgłoszenia zbada zgodność projektu budowlanego z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane).

Decyzja o warunkach zabudowy

W przypadku, gdy dla danego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – powyższe wynika z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana jedynie w przypadku zaistnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należą do nich m.in. istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, a także istnienie dostępu terenu do drogi publicznej czy też istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu. Przy kupnie działki należy w szczególności sprawdzić, czy ma ona dostęp do drogi publicznej. Jeśli okaże się już po zakupie, iż takiego dostępu nie ma, a ponadto nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, nie będziemy mogli uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Koniecznym wtedy będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej – w drodze umowy z sąsiadem lub sąsiadami czy też na drodze postępowania sądowego wszczętego wskutek złożonego wniosku opartego o art. 145 Kodeksu cywilnego. Taka służebność wiązać się będzie oczywiście z koniecznością zapłaty wynagrodzenia na rzecz właścicieli działek sąsiednich, przez których nieruchomości będzie biegła droga konieczna.

Co do zasady organem właściwym do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest właściwy miejscowo wójt (burmistrz, prezydent miasta).

Umowa sprzedaży nieruchomości

Na koniec należy pamiętać, iż zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca tę własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Krótko mówiąc – jeśli kupujemy nieruchomość musimy wraz z kontrahentem udać się do notariusza, aby nasza umowa była ważna. Wskazać ponadto należy, iż nieruchomość nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).

Do kosztów należy również doliczyć taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, który zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.

W następnej części naszego poradnika przybliżymy kwestie związane z procesem budowlanym i przepisami ustawy Prawo budowlane.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

1096-7
Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Źródło obrazka)

W sąsiedztwie spokojnej i czystej dotychczas dzielnicy domków jednorodzinnych powstaje sortownia śmieci. Zapach jest nie do zniesienia, a co więcej, w okolicy zaczynają pojawiać się szczury i karaluchy. Czy właścicielowi nieruchomości przysługują jakieś środki prawne oprócz powództwa negatoryjnego?

Roszczenia z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Z pomocą przychodzą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie art. 36 i 37 tej ustawy. W  myśl art. 36 analizowanego aktu prawnego jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1)            odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)            wykupienia nieruchomości lub jej części.

Przywołany wyżej przepis trzeba rozpatrywać łącznie z ust. 2 art. 36 ustawy, który pozwala również na zaoferowanie przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej zamiast odszkodowania.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przy zbyciu

Z kolei trzecią możliwością dochodzenia swoich praw jest możliwość żądania od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty tę nieruchomość zbywa. Skorzystanie z tego środka prawnego jest jednakże możliwe tylko wtedy, gdy nie skorzystano uprzednio z dwóch poprzednich środków prawnych.

Należy pamiętać, iż wymienione wyżej roszczenia mają charakter cywilnoprawny. Realizowane mogą być one w drodze stosownej umowy, przy czym stosownie do treści art. 158 Kodeksu cywilnego, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Rzeczywista poniesiona szkoda

Odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1 przysługuje za rzeczywistą poniesioną szkodę. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2007 r. (sygn. akt V CSK 230/07) chodzi w tym przepisie o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. W przedmiocie zakresu możliwości dochodzenia roszczeń w oparciu o przepis ust. 1 wypowiedział się z kolei Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 lipca 2013 r. (sygn. akt I ACa 285/13) stwierdzając, że przewidziane w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Bez utraconych korzyści

W nawiązaniu do powyższych rozważań należy podkreślić, iż, gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wybierze on odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł (damnum emergens) a nie – utracone korzyści (lucrum cessans). Z kolei jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty nieruchomości) wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to wówczas gmina jest zobowiązana do jej wykupu w całości lub w części.

Dla porządku należy wskazać, iż przesłanką konieczną do powstania roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy jest zbycie nieruchomości. Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel (użytkownik wieczysty) jej nie zbywa, to roszczenie, o którym mowa, nie powstaje. Oznacza to, iż w/w roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem warunkowym. Jeśli następuje natomiast zbycie, to odszkodowanie staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości.

Słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 26 września 2013 r. (sygn. akt I ACa 381/13), iż celem art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości. Przepis wiąże określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika wieczystego dodatkowych korzyści w razie zbycia (poprzednio sprzedaży) przysługującego im prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian planistycznych uległa obniżeniu. Legitymowanym do wniesienia powództwa o odszkodowanie na tej podstawie, jest więc były właściciel albo użytkownik wieczysty, który w warunkach wcześniej wskazanych zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p.

Czym jest zbycie?

W przedmiocie zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy owo zbycie oznacza każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości. Z tego zakresu wyłączona jest jednak umowa darowizny na rzecz osoby bliskiej (tak w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Ke 835/11 w zw. z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009, sygn. akt II OPS 3/09). Nieco szerzej nieodpłatne zbycie nieruchomości w powyższym zakresie potraktował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2011 r. (sygn. akt II CSK 321/10): Wykładnia językowa art. 36 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uzupełniona wykładnią celowościową – prowadzi do wniosku, że zawarte w tym przepisie pojęcie „zbywa” oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym. Sąd Najwyższy w powyższym orzeczeniu nie wskazuje już na darowiznę na rzecz osoby bliskiej, tylko na wszelkie czynności prawne, których skutkiem jest zbycie nieruchomości pod tytułem darmym.

Przeczytaj również: Prawo sąsiedzkie: immisje

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dochodzenie roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy jest czasowo ograniczone. Zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza dochodzenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu, a jego upływ, zarówno organ, jak i sąd powszechny, muszą brać pod uwagę z urzędu. Dla roszczeń odszkodowawczych z tytułu obniżenia wartości nieruchomości stanowi on przesłankę do oddalenia powództwa.

Terminy

Należy ponadto wskazać na regulację art. 37 ust. 9 ustawy, w myśl którego  wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Ponadto zgodnie z ust. 10 omawianego artykułu spory w sprawach, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 rozstrzygają sądy powszechne. Legitymowanymi  do wniesienia powództwa przeciw gminie będą odpowiednio aktualni i byli właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości. Wartością przedmiotu sporu, określona według art. 19 § 1 k.p.c., będzie wysokość dochodzonego odszkodowania lub wartość nieruchomości.

Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

  • M. Wincenciak, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LexisNexis, 2014.