Poradniki, Prawo autorskie, Prawo cywilne, Prawo gospodarcze

Jak napisać dobrą umowę?

p_vendors-state-contracts_0
Jak napisać dobrą umowę? (Źródło obrazka)

Nie sposób po prostu nauczyć się pisania umów z książek i poradników, jednak niech Cię to nie zraża do dalszej lektury tego artykułu. Przybliżymy Ci kilka ważnych zasad i uwag, które można zastosować w niemal każdej umowie.

Określenie nazwy umowy

Na początku zawsze należy określić nazwę umowy. Najłatwiej jest wtedy, gdy mamy do czynienia z umową nazwaną czyli taką, którą wprost regulują przepisy prawa – głównie Kodeks cywilny. W takiej sytuacji należy posłużyć się nazwą umowy, którą wprowadza ustawodawca np. umowa sprzedaży, umowa najmu czy też umowa spedycji. Nie zaleca się stosowania niepotrzebnych dodatków np. „umowa kupna – sprzedaży” zamiast „umowa sprzedaży” (nazwa ustawowa). Jeśli natomiast formułujemy treść umowy nienazwanej, wtedy powinniśmy wskazać nazwę, która najlepiej oddaje jej treść. Warto również korzystać z dorobku praktyki, a także orzecznictwa, doktryny oraz prawa międzynarodowego (np. umowa faktoringu, umowa holdingowa).

Komparycja umowy

Kiedy nazwaliśmy już swoją umowę, możemy przejść do tworzenia komparycji. Jest to część umowy, która zawiera czas i miejsce zawarcia umowy, a także oznaczenia stron. Niezwykle istotnym jest to, aby określić precyzyjnie strony i ich reprezentację. Jeśli mamy do czynienia z osobami fizycznymi, należy wskazać ich imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, nr PESEL oraz (jeśli mamy do czynienia z przedsiębiorcą wpisanego do CEIDG) nazwę prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku innych podmiotów prawa, tj. osób prawnych oraz tzw. „niepełnych osób prawnych” (np. spółek osobowych) należy określić ich firmę, siedzibę, adres, numer KRS (jeśli taki posiadają), NIP, oraz dodatkowo również numer REGON. W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością trzeba wskazać także na wysokość kapitału zakładowego. Z kolei przy spółkach akcyjnych i komandytowo – akcyjnych wymagane jest określenie wysokości kapitału zakładowego, a ponadto czy został on w całości wpłacony, gdyż reguły pokrywania kapitału zakładowego w tych spółkach są odmienne aniżeli w spółce z o.o.

Reprezentacja przy podpisywaniu umowy

Problem reprezentacji z kolei dotyczy pełnomocników, prokurentów i organów. Osobę fizyczną co do zasady może reprezentować tylko pełnomocnik, choć istnieją poglądy pozwalające na udzielenie prokury również przez osobę fizyczną – przedsiębiorcę wpisanego do CEIDG. Problematyka reprezentacji najbardziej skomplikowana jest w przypadku organów osób prawnych. Za każdym razem należy poddać uważnej analizie akty, które regulują organizację danego podmiotu, tj. umowę czy też statut. Z reguły bowiem przepisy prawa dotyczące reprezentacji osób prawnych mają charakter względnie obowiązujący. Jeśli jednak dany akt nie określa sposobu reprezentacji, należy sięgnąć do przepisów prawa. Pamiętać ponadto należy o szczególnych zasadach reprezentacji np. w przypadku zawierania umów między spółką z ograniczoną odpowiedzialnością a członkiem jej zarządu (wtedy spółkę reprezentuje nie zarząd, a rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą wspólników). Istotnym jest, że umowa powinna także wskazywać dokument, na podstawie którego strony ustaliły właściwy sposób reprezentacji, np. pełnomocnictwo, odpis aktualny KRS, wydruk z CEIDG.

Preambuła umowy

Umowa może zawierać preambułę, czyli niejako wstęp do umowy, w której strony określają cele i motywy zawarcia umowy. Nie jest to jednak element obligatoryjny umowy, choć często pomaga on przy dokonywaniu wykładni oświadczeń woli stron.

Przeczytaj również: Jak napisać dobry pozew?

Zasadnicza część umowy

Teraz można przejść już do zasadniczej części umowy. Tutaj nie ma już sztywnych reguł, gdyż każda umowa jest inna. Istnieją jednak pewne elementy, która powinien zawierać każdy kontrakt. Należy do nich przede wszystkim tzw. przedmiot umowy, czyli określenie, na co strony się umawiają. W przypadku umów nazwanych z Kodeksu cywilnego, najlepiej korzystać z opisów umów zawartych w przepisach Kodeksu (najczęściej będzie to pierwszy przepis dotyczący danej umowy) – to rozwiązanie daje względne bezpieczeństwo, że przedmiot umowy będzie zawierał jej elementy istotne. Dla przykładu, przy umowie sprzedaży, należy określić rzecz będącą przedmiotem umowy oraz cenę. Większym wyzwaniem jest natomiast konstrukcja przedmiotu umowy przy umowach nienazwanych albo mieszanych (zawierających elementy kilku umów nazwanych).

Oświadczenia stron umowy

Dla zabezpieczeń interesów stron warto również w umowie sformułować oświadczenia stron. Na przykład przy umowie najmu wynajmujący może oświadczyć m.in., że przedmiot najmu nie posiada żadnych wad fizycznych i prawnych oraz że nie jest przedmiotem żadnych postępowań sądowych, a najemca potwierdza, że zapoznał się ze stanem technicznym lokalu i nie wnosi do niego zastrzeżeń. Takie oświadczenia mogą być pomocne w przypadku powstania ewentualnego sporu i określenia odpowiedzialności stron za dokonane zapewnienia.

Zasada swobody umów

W dalszej kolejności należy pamiętać, że zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 3531 k.c.). Warto zatem przed sporządzeniem danej umowy (o ile jest ona umową nazwaną) zapoznać się dokładnie z przepisami prawa, które ją regulują, a także z tym, które z nich są względnie oraz bezwzględnie obowiązujące. Strony mogą bowiem modyfikować jedynie treść tych przepisów, które mają charakter względnie obowiązujący. Trzeba ponadto przyswoić sobie pojęcie tzw. przepisów semiimperatywnych tj. takich, które można modyfikować, jednak nie można jednocześnie pogarszać tych warunków, które zostały w nich sformułowane. Jako przykład można podać przepis art. 687 Kodeksu cywilnego, który pozwala na wypowiedzenie przez wynajmującego najmu lokalu bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności (wypowiedzenie może nastąpić dopiero po uprzedzeniu najemcy na piśmie). Strony umowy najmu lokalu mogą zatem umówić się, że wynajmujący będzie miał prawo wypowiedzenia umowy, jeśli najemca będzie zalegał z zapłatą czynszu za więcej niż dwa pełne okresy płatności, ale nigdy za mniej niż ustawowe minimum.

Zabezpieczenia umowne – zastaw, weksel, a może hipoteka?

Warto również wspomnieć o zabezpieczeniach umownych. Strony w umowie mogą bowiem wprowadzić szereg postanowień, które będą realnie zabezpieczać ich interesy w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez kontrahenta. Takie zabezpieczenia są niezwykle pożądanymi klauzulami umownymi, gdyż niejednokrotnie pozwalają na szybsze dochodzenie swoich roszczeń, a także wywierają one efekt psychologiczny na kontrahencie, który nie pokusi się o niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy z obawy przed skutkami realizacji prawa z danego zabezpieczenia. Do najpopularniejszych zabezpieczeń umownych zaliczamy: zastaw, zastaw rejestrowy, hipotekę, przewłaszczenie na zabezpieczenie, dobrowolne poddanie się egzekucji, poręczenie, gwarancję bankową, gwarancję ubezpieczeniową, weksel, karę umowną, zadatek.

Postanowienia końcowe

Umowę zwykle kończy się tzw. postanowieniami końcowymi, w których określa się moment wejścia w życie umowy, ilość sporządzonych egzemplarzy, a także sposób i formę wprowadzania zmian do umowy (tzw. pactum de forma). Niejednokrotnie strony zawierają również tzw. klauzulę prorogacyjną, tj. określają umowną właściwość sądu (art. 46 k.p.c.). Strony nie mogą jednak modyfikować właściwości miejscowej wyłącznej, a także rzeczowej i funkcjonalnej.

Przeczytaj również: Jak napisać dobrą apelację cywilną?

Umowę kończą podpisy stron oraz wymienienie załączników.

Forma prawna umowy

Przy formułowaniu umów należy ponadto pamiętać o zachowaniu właściwej formy, gdyż wiele umów wymaga odpowiedniej formy prawnej pod rygorem nieważności np. umowa przenosząca własność nieruchomości, umowa zbycia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, umowa leasingu.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Reklamy
Poradniki

Jak występować w sądzie?

how-to-get-a-court-appointed-attorney-public-defender
Jak występować w sądzie? (Źródło obrazka)

Niejednokrotnie sporządzanie pism procesowych pod presją czasu jest stresujące, a co dopiero można powiedzieć o występowaniu na sali sądowej. Tam jesteśmy bacznie obserwowani przez sąd, stronę przeciwną, a – jeśli występujemy jako profesjonalni pełnomocnicy – przez naszych klientów.

Sztuka występowania w sądzie jest stara jak samo prawo, a jedynie ci, którzy ją pojęli mogli uznawać się za wybitnych prawników. Któż bowiem nie słyszał na przykład o Cyceronie? Dziś prym w przemawianiu przed sądem wiodą prawnicy z systemu common law. Proces przed sądem np. amerykańskim przypomina bowiem swoisty teatr, w którym prawnicy są aktorami i mogą sobie pozwolić na więcej aniżeli w sądach prawa kontynentalnego. Któż z nas nie kojarzy przemowy Matthew McConaughey’a w filmie „Czas zabijania”? Granie na emocjach, gestykulacja, spacery po sali sądowej – o  tym w zasadzie możemy zapomnieć przed polskim sądem.

Chcielibyśmy wskazać na, naszym zdaniem, pięć najważniejszych reguł, jakie pozwolą Wam dobrze zaprezentować się w sądzie.

  1. Przygotuj się pod kątem faktycznym i prawnym

Od tego należy zacząć w zaciszy pokoju lub gabinetu. Wertowanie akt, przeglądanie dokumentów oraz uważna lektura do tej pory wniesionych pism procesowych to podstawa. Nie pozwólmy, żeby sąd albo strona przeciwna złapała nas na nieznajomości faktów sprawy. Jeśli mamy wątpliwości – zadzwońmy do klienta/szefa lub poprośmy o spotkanie. Poza tym przygotujmy sobie wcześniej pytania do świadków i biegłych, a gdy mamy przed sobą etap głosów stron – najlepiej napiszmy sobie projekt mowy końcowej. Uważnie przygotujmy się również pod kątem prawnym. Zapoznajmy się starannie z przepisami, które dotyczą tego postępowania. Poza tym stale zgłębiajmy swoją wiedzę w zakresie procedury cywilnej, karnej i sądowoadministracyjnej – bardzo często będziemy musieli reagować szybko i nagle. Nie poprzestawajmy jednak na zapoznawaniu się z suchymi regulacjami – wertujmy orzecznictwo i doktrynę, starajmy się jak najlepiej pogłębić swoją wiedzę z zakresu danych regulacji, bo w końcu nie tylko pomoże nam to w danej sprawie, ale też zaprocentuje w przyszłości.

  1. Bądź pewny siebie (ale nie przesadzaj!)

Pewność siebie to podstawa przed sądem. Nie okazuj swoich emocji, lęków i niepewności – strona przeciwna na pewno to wykorzysta. Jeśli Twój lęk wynika z braku znajomości sprawy – patrz punkt 1, jeśli wynika z emocji i stresu związanego przed publicznymi wystąpieniami – patrz punkt 4.

Kilka uwag technicznych:

  • zawsze bądź grzeczny i uprzejmy do sądu oraz wszystkich, którzy znajdują się na sali,
  • słuchaj uważnie wypowiedzi strony przeciwnej oraz świadków i biegłych – jeśli zauważysz sprzeczność, od razu zrób notatkę i postaraj się to wykorzystać,
  • kiedy przemawiasz, stań w lekkim rozkroku i panuj nad dłońmi – gestykulacja nie jest niczym złym, ale musi być kontrolowana,
  • bądź pewny siebie szczególnie tam, gdzie Twoje argumenty są słabe. Może brzmi to paradoksalnie, ale tam, gdzie nie mamy zbyt dużego pola do merytorycznego popisu, warto szczególnie pokazać pewność siebie, aby nadrobić niedociągnięcia sprawy,
  • nie skracaj dystansu! Zawsze odnoś się do sądu i pozostałych uczestników postępowania w sposób oficjalny. Nie używaj kolokwializmów oraz lekceważących zwrotów,
  • kontroluj ton głosu – brzmij donośnie, ale nie unoś się.

Nie wolno jednak przesadzać z pewnością siebie. Wtedy, kiedy przechodzi ona w zarozumiałość na pewno zostanie źle odebrana i nie pozwoli nam zjednać sobie sądu.

  1. Dbaj o piękno języka

Mówmy w sposób świadczący nie tylko o pewności naszych racji, ale też o znajomości języka polskiego. Starajmy się nie popełniać błędów stylistycznych i językowych. Nie „cofajmy się do tyłu”, nie powołujmy się też na „fakty autentyczne” – jednym słowem – unikajmy przede wszystkim pleonazmów. Ćwiczmy się w pięknie języka starając się mówić wyraźnie, spokojnie i z rozwagą. Nie należy powtarzać tych samych myśli na różne sposoby. Skupmy się na wyraźnych i pewnych komunikatach, a „kwiecista mowa prawnika” z czasem na pewno sama przyjdzie.

  1. Staraj się panować nad tremą i stresem

Trema towarzyszy każdemu, a nie ma jej jedynie ten, komu nie zależy na sprawie. Kiedy chcemy dobrze się zaprezentować i wygrać, wtedy zawsze pojawia się jakiś rodzaj lęku i niepewności. Sztuką jest zapanowanie nad tremą i stresem. Zwycięsko wyjdziemy z tego starcia tylko wtedy, gdy nauczymy sobie z tym radzić. Pamiętajmy zatem, że trema i stres to coś naturalnego, co trzeba zaakceptować. Stres może mieć zarówno działanie destrukcyjne (wtedy jest naszym wrogiem), jak i mobilizujące (wtedy jest naszym sprzymierzeńcem). Należy więc pracować nad tym, aby stres obniżyć do poziomu stresu mobilizującego. Łatwiej jednak powiedzieć niż zrobić? Niestety tak. Jedynie wskutek zdobywania doświadczenia i „oswajania się” z salą możemy poradzić sobie ze stresem. Ważne jest to, aby nabrać pewności siebie. Pamiętajmy zawsze o zbawiennym wpływie punktu 1. Nie bójmy się, że po przeciwnej stronie występuje wytrawny radca prawny lub adwokat – oni też się kiedyś uczyli. Staraj się działać szybko, jednak jeśli czegoś nie wiesz, poproś sąd o zakreślenie terminu celem odniesienia się na piśmie np. do stanowiska strony przeciwnej.

  1. Nie zrażaj się!

Jedna rozprawa to nie koniec świata. Jeśli coś Ci nie wyjdzie – nie przejmuj się. Następnym razem na pewno będzie lepiej. Każda kolejna rozprawa to nowe doświadczenie, które czyni Cię lepszym bywalcem korytarzy sądowych. Najważniejsze jest ćwiczenie siebie. Ćwicz przemawianie przed lustrem, żoną, mężem, dziećmi, a nawet psem czy kotem (choć ten ostatni może nie być zainteresowany). Na pewno za parę lub paręnaście lat będziesz śmiać się ze swoich wpadek na początku kariery. Trening czyni mistrza.

Przeczytaj również:

  1. Jak napisać dobry pozew?
  2. Jak napisać dobrą umowę?
  3. Jak napisać dobrą apelację cywilną?

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Poradniki, Prawo cywilne

Jak napisać dobry pozew?

dsc_0204
Jak napisać dobry pozew?

Wielu z Was, czytając nasze artykuły, zadaje sobie pytanie: „jak mam zastosować to wszystko w praktyce?”, a gdy przyjdzie do wejścia w spór sądowy: „jak przelać to na papier?”. Tym razem chcielibyśmy, na tyle, na ile pozwalają na to ramy blogowego artykułu, odpowiedzieć Wam na pytanie postawione w temacie.

Czym wobec tego jest dobry pozew? Pragmatycznie rzecz ujmując, to taki pozew, który pozwala „wygrać sprawę”. Nie zawsze jednak fakty, które na sprawę się składają, pozwalają ją wygrać – innymi słowy, zdarzają się takie sprawy, których nie jest w stanie wygrać nawet największa gwiazda sal sądowych. Jednak każdy, a nie tylko profesjonalny pełnomocnik, aplikant czy student prawa, powinien wiedzieć, jak napisać pismo inicjujące postępowanie sądowe tak, aby w oczach sądu jawiło się ono jako dobrze napisane pismo procesowe.

Od czego zacząć pisanie pozwu?

Załóżmy dla uproszczenia, że mówimy o procesie cywilnym, a zatem pismem inicjującym takie postępowanie będzie pozew. Nie chcemy w tym artykule opisywać wszystkich elementów pozwu, tj. na przykład tych, na które wskazuje art. 126 i art. 187 Kodeksu postępowania cywilnego, gdyż te elementy opisywaliśmy już w naszych wzorach pism procesowych (linki do wzorów można znaleźć tutaj). Oczywiście należy pamiętać o stronie formalnej pozwu, tj. o oznaczeniu sądu, stron, wskazaniu wartości przedmiotu sporu, o ile taka występuje, a także o poprawnym sformułowaniu petitum, czyli formalnej części pozwu, w której prezentujemy nasze wnioski i żądania. Te niezwykle formalne elementy nie są jednak tematem tego artykułu. Chcielibyśmy udzielić Wam kilku praktycznych rad, które pozwolą uczynić Wasze pozwy bardziej profesjonalnymi.

Ciężar dowodu

Po pierwsze należy pamiętać o tym, że zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego, „ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne”. Jest to jeden z najważniejszych przepisów postępowania cywilnego, który – paradoksalnie – znajduje się w ustawie prawnomaterialnej czyli w Kodeksie cywilnym. Zgodnie ze starą rzymską paremią „da mihi factum, dabo tibi ius” („daj mi fakty, a dam ci prawo”), w pozwie powinniśmy udowodnić fakty, na które się powołujemy. Nie można opierać pozwu na gołosłownych twierdzeniach, tylko na twierdzeniach popartych dowodami. To na powodzie (z wyjątkiem sytuacji, gdy występują domniemania prawne przerzucające ciężar dowodu) spoczywa wykazanie faktów, na które się powołuje. Innymi słowy, należy szczególną wagę przywiązywać do wykazywania swoich twierdzeń przy pomocy wszelkich dostępnych dowodów, w szczególności dowodów z dokumentów oraz dowodów osobowych czyli z przesłuchania świadków, opinii biegłego czy też przesłuchania stron.

Wnioski dowodowe

Pamiętać przy tym należy, iż wszelkie dowody winne być już zgłoszone w pierwszym piśmie procesowym, a więc w pozwie. Choć obecnie nie mamy już do czynienia w postępowaniu cywilnym ze sztywną prekluzją dowodową, a z zasadą dyskrecjonalnej władzy sędziego, to jednak Kodeks postępowania cywilnego wyraźnie nakazuje powoływanie wszystkich twierdzeń i dowodów już w pozwie. Zgodnie bowiem z art. 207 § 3 k.p.c., „Sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności”. Dyskrecjonalna władza sędziego polega więc na tym, że sąd może dopuścić spóźnione twierdzenia, o ile opóźnienie w ich powołaniu zostało odpowiednio uzasadnione jako spowodowane szczególnymi okolicznościami. Nie warto jednak ryzykować oddalenia wniosków dowodowych. Czasem należy przyjąć zasadę, że lepiej poczekać z wysłaniem pozwu do sądu jeszcze kilka dni i zebrać całościowo wszystkie dowody, aniżeli pospiesznie kierować pozew pozbawiony wszystkich dowodów, które były w danym momencie możliwe do powołania.

Przeczytaj również: Jak napisać dobrą apelację cywilną?

W jaki sposób zatem powołać dowody w pozwie? Istnieje kilka szkół wskazywania dowodów. Jedna z nich twierdzi, że w petitum można jedynie poprzestać na twierdzeniu „wnoszę o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów wskazanych w uzasadnieniu pozwu na okoliczności tam powołane”, a dopiero w uzasadnieniu należy pod każdym twierdzeniem wskazać dowód, jaki chcemy przeprowadzić wraz z powołaniem tezy dowodowej lub nawet bez tego powołania. Inna szkoła twierdzi, że w petitum należy oddzielnie wskazać jedynie dowody osobowe np. z przesłuchania świadków. Z kolei inna grupa praktyków twierdzi, że najlepiej już w petitum pozwu formalnie wskazać wszystkie dowody w punktach wraz z powołaniem tez dowodowych. Przychylamy się do tego ostatniego sposobu powoływania dowodów. Wielu z Was zapewne powie, że to niepotrzebna i żmudna praktyka sztucznie wydłużająca pismo procesowe, jednak wyraźnie sformułowanie wniosku dowodowego oraz precyzyjne, a przy tym w miarę szerokie określenie tezy dowodowej jest obowiązkiem strony, a nie sądu. To strona w kontradyktoryjnym procesie musi wskazać, jakie dowody oraz na jaką okoliczność chce przeprowadzić.

Jaki styl jest najlepszy?

W nawiązaniu do powyższej uwagi, należy wskazać na niezwykle ważną kwestię, o której często się zapomina – pozew piszemy do sądu i de facto dla sądu. To sąd rozstrzygnie naszą sprawę i orzeknie o słuszności lub braku słuszności naszych praw. Jeśli chcemy przekonać sąd do naszych racji, to nie możemy utrudniać sądowi rozpoznawania naszej sprawy. Piszmy więc  pozwy tak, jakbyśmy sami chcieli je czytać, będąc w roli sądu. Sąd zatem widząc sformułowaną naszą tezę dowodową już na wstępie, nie będzie miał trudności ze wskazaniem okoliczności, na którą będzie dopuszczać dany dowód – również dla nas na późniejszym etapie postępowania łatwiej będzie odnieść się do poszczególnych dowodów np. zadając pytania świadkom.

Jak sformułować żądanie?

Ponadto, należy mieć na uwadze, że nasze żądanie główne, czyli to, czego dochodzimy, również powinno być sformułowane w sposób jasny i precyzyjny tak, aby później nie była konieczna jego wielokrotna modyfikacja czy też uzupełnianie. Złotą zasadą jest formułowanie żądań tak, jak chcielibyśmy, aby brzmiała sentencja wyroku. Zatem – nieco upraszczając – jeśli chcemy, aby wyrok brzmiał: Sąd zasądza od pozwanego X na rzecz powoda Y kwotę 2.000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia Z do dnia zapłaty, to formułujemy żądanie w taki sam sposób tj. „wnoszę o zasądzenie od pozwanego X na rzecz powoda Y kwoty 2.000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia Z do dnia zapłaty”. Pozew ma zatem być niejako „lustrem” przyszłego wyroku.

Przeczytaj również: Jak napisać dobrą umowę?

Nie należy również zapominać o wniosku o zasądzenie kosztów procesu. Wniosek taki, co do zasady, winien sprowadzać się do żądania zasądzenia od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu. Najlepiej, aby był on już sformułowany w pozwie.

Pisać krótko czy rozwlekle?

W końcu pojawia się odwieczne pytanie: czy pozew powinien być długi czy krótki? Odpowiedź brzmi: pozew powinien być kompletny. Oznacza to, że jeśli mamy stan faktyczny, który jest niezwykle skomplikowany i mamy na poparcie naszych twierdzeń np. 30 dowodów, to siłą rzeczy nasz pozew będzie miał zapewne kilkanaście, o ile nie kilkadziesiąt stron. Z kolei w przypadku, gdy mamy do czynienia ze zwykłą sprawą o zapłatę, gdzie fakty są oczywiste, a dowody sprowadzają się jedynie do kilku dokumentów i przesłuchania stron, jesteśmy w stanie sporządzić pismo obejmujące dwie czy nawet jedną kartę papieru. Liczy się zatem jakość, a nie ilość.

Argumentacja prawna

Gdy uporamy się już z warstwą faktyczną, należy poprzeć nasze racje również argumentacją prawną. Tu warto korzystać z bogatego dorobku orzecznictwa i doktryny. Oczywiście nie piszmy doktoratu, jednak przywołanie np. tezy orzeczenia Sądu Najwyższego, która wzmacnia naszą argumentację, jest niezwykle pożądane i może pomóc nam przekonać sąd do naszych racji.

W końcu nie zapominajmy o warstwie językowej. Piszmy zwięźle i jasno. Nie warto powtarzać tego samego twierdzenia ubranego w różne słowa czy też tworzyć wielokrotnie złożonych, skomplikowanych zdań – to wcale nie wygląda mądrze, a wręcz przeciwnie. Jeśli nasze racje są zasadne, wystarczą krótkie i jasne twierdzenia, które, jeśli zostaną odpowiednio wykazane, będą nie do podważenia. Na sądzie nie zrobią wrażenia długie prawnicze wywody czy też wklejane w co drugim wersie paremie łacińskie. Piszmy przede wszystkim poprawnie po polsku, w sposób kulturalny, formalny i taki, który pozwoli sądowi na szybkie, ale zarazem gruntowne poznanie naszej sprawy.

To dopiero początek…

Finalnie, pamiętajmy, że pozew wszczyna postępowanie, a zatem jego złożenie nie jest czynnością, która kończy naszą rolę w sprawie. Ważnym jest to, w jaki sposób zachowamy się w dalszych etapach postępowania, np. przy składaniu dalszych pism, na rozprawie czy też przy przeprowadzaniu dowodów osobowych, jednak to już temat na osobny artykuł.

Przeczytaj również: Jak występować w sądzie?

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Poradniki, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

W trzeciej i ostatniej części mini cyklu dotyczącej budowy domu chcielibyśmy przyjrzeć się umowie, dzięki której nasz wymarzony dom może w końcu powstać. Chodzi oczywiście o umowę o roboty budowlane, którą regulują przepisy art. 647 – 658 Kodeksu cywilnego.

Strony umowy o roboty budowlane – inwestor i wykonawca

Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor i wykonawca. W roli inwestora obsadzić należy co do zasady osobę, która chce mieszkać w przyszłym domu, a wykonawcą jest osoba – najczęściej przedsiębiorca – który ten dom ma wybudować. Rzecz jasna stosowanie regulacji dotyczących umowy o roboty budowlane nie jest zależne od tego, czy którakolwiek ze stron tej umowy jest przedsiębiorcą, jednak zwykle inwestorzy zwracają się do profesjonalistów zajmujących się budową domów.

wood_worker_by_vishalpandya1991-d5zngs9.png
Jak zbudować dom? Umowa o roboty budowlane (Źródło obrazka)

Nie należy jednak zapominać, że stronami umowy o roboty budowlane mogą być również wykonawca i podwykonawcy. W myśl art. 6471 k.c. w umowie o roboty budowlane, która jest zawierana między inwestorem a wykonawcą, tj. generalnym wykonawcą, strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Poza tym do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Takie umowy z podwykonawcami powinny być zawarte na piśmie pod rygorem nieważności.

Przedmiot umowy o roboty budowlane

Pojawia się jednak pytanie: jaki jest tak naprawdę przedmiot umowy o roboty budowlane? Zawierając tę umowę, wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego umowie obiektu (w naszym przypadku domu jednorodzinnego), wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Z kolei obowiązkiem inwestora jest przygotowanie robót, a w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu oraz odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Pojęcie robót budowlanych jest zdefiniowane w art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego, do którego odsyłamy. Z kolei ciężko zdefiniować pojęcie „obiektu”. Według komentatorów, chodzi tutaj o każdy obiekt, o którym mowa w art. 3 Prawa budowlanego.

W przeciwieństwie do umów o roboty budowlane zawieranych z podwykonawcami, umowa między inwestorem a wykonawcą powinna być stwierdzona pismem, jednakże tylko dla celów dowodowych, a więc w  przypadku sporu na gruncie umowy zawartej np. formie ustnej, niedopuszczalny będzie co do zasady dowód z przesłuchania stron i świadków.

Przeczytaj również poprzednie części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki
  2. Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

Wspomnieć należy, iż w przypadku zawarcia umowy z podwykonawcą, nie tylko wykonawca odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Przepis art. 6471 § 5 k.c. wyraźnie wskazuje, że solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy ponoszą wykonawca oraz inwestor.

Konstrukcja umowa o roboty budowlane jest niezwykle szeroka, a poszczególne jej instytucje uregulowane w Kodeksie cywilnym są na tyle rozbudowane, że szczegółowe omówienie każdej z nich przekracza ramy tego artykułu. Nie wdając się zatem zbytnio w kwestie teoretyczne, należy wspomnieć o kilku najważniejszych instytucjach związanych z tą umową.

Gwarancja zapłaty

Nie sposób nie wspomnieć o tzw. gwarancji zapłaty czyli zabezpieczeniu terminowej zapłaty wynagrodzenia wykonawcy, które jest udzielane na zlecenie inwestora. Gwarancja może przybrać formę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej lub poręczenia banku. Istotnym jest, że przepis prawa, tj. art. 6492 § 1 k.c., wprost zakazuje wyłączenia lub ograniczenia prawa wykonawcy do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. W przypadku, gdyby inwestor chciał odstąpić od umowy z uwagi na to, że wykonawca zażądał gwarancji zapłaty, takie odstąpienie jest bezskuteczne z mocy samego prawa. Nieudzielenie przez inwestora gwarancji zapłaty na żądanie wykonawcy wywołuje daleko idące negatywne skutki dla inwestora. Wykonawca bowiem może odstąpić od umowy o roboty budowlane z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia w sytuacji, gdy nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, jednak nie krótszym niż 45 dni. Co więcej, przepisy Kodeksu cywilnego traktują brak żądanej gwarancji zapłaty jako przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych, która powstała z przyczyn dotyczących inwestora.

Przejęcie terenu budowy

Innym ważnym aspektem jest „przejęcie terenu budowy”.  Jeżeli inwestor zawarł z wykonawcą umowę na wykonanie wszystkich robót budowlanych koniecznych do powstania obiektu, wówczas po protokolarnym przejęciu terenu budowy od inwestora, wykonawca ponosi aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych (tj. na zasadzie winy) za szkody wynikłe na terenie budowy. Sformułowanie „protokolarnie” przyjęte przez ustawodawcę sugeruje, że konieczna jest tu forma pisemna.

Odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących umowy o dzieło

Z uwagi na fakt, że umowa o roboty budowlane niejako „wywodzi się” z umowy o dzieło, przepis art. 656 k.c. odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących umowy o dzieło w zakresie:

– skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową,

– rękojmi za wady wykonanego obiektu,

– uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.

Pamiętać jednak należy, że wyżej wskazany przepis nie odsyła do umowy o dzieło w zakresie przedawnienia. Sąd Najwyższy w kilku swoich orzeczeniach przesądził już o tym, że do umowy o roboty budowlane zastosowanie ma przepis art. 118 k.c. Tym samym roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się po upływie 10 lat (lub 3 lat w przypadku, gdy związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Oczywiście zgodnie z zasadą swobody umów, strony umowy o roboty budowlane mogą ułożyć swój stosunek prawny dowolnie, o ile nie będzie to sprzeczne z przepisami prawa, zasadami współżycia społecznego oraz treścią i celem tego stosunku. W szczególności w szeregu umów o roboty budowlane spotyka się zapisy dotyczące kar umownych, prawa odstąpienia, sposobu i terminu odbioru, sposobu dostarczenia materiałów, sposobu i terminów zapłaty wynagrodzenia, prac dodatkowych, których konieczność może wystąpić w toku realizacji czy też gwarancji jakości i rękojmi.

Podsumowując, umowy o roboty budowlane niezwykle często mają rozbudowaną treść, która dostosowana jest do każdego indywidualnego przypadku oraz do potrzeb stron. Niezwykle istotnym jest rozpoznanie interesów stron i ich zabezpieczenie. Oprócz zabezpieczeń ustawowych (np. gwarancji zapłaty), warto pamiętać o zabezpieczeniach umownych, np. karach umownych czy określeniu prawa odstąpienia od umowy. Precyzyjne i jasne określenie takich elementów może okazać się szczególnie istotne w przypadku powstania ewentualnego sporu.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

– B. Lackoroński w: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. K. Osajdy, Warszawa 2016,

– K. Zagrobelny w: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. E. Gniewka i P. Machnikowskiego, Warszawa 2016.

Poradniki, Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Cześć 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

82355279.jpgw600h600keep_ratio1
Zgłoszenie budowy organowi administracji (Źródło obrazka)

W drugiej części naszego poradnika dotyczącego budowy domu, chcielibyśmy skupić się na przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Znajomość podstawowych regulacji przedmiotowego aktu prawnego jest niezbędna przy planowaniu i wznoszeniu swoich „czterech kątów”. W szczególności należy pamiętać, iż Prawo budowlane po dniu 28 czerwca 2015 r. uległo znacznym zmianom wskutek wejścia w życie nowelizacji z dnia 20 lutego 2015 r. Zmiany te w dużym stopniu uprościły procedurę administracyjną w kontekście budowy domu jednorodzinnego.

Nowelizacja Prawa budowlanego

Przed dniem 28 czerwca 2015 r., aby przystąpić do budowy własnego domu, w pierwszej kolejności należało uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę wydawaną przez starostę. Obecnie nie istnieje taki obowiązek. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 29 ust. 1 pkt 1a, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Nie oznacza to jednak, że inwestor nie ma żadnych obowiązków względem organów administracji publicznej. W przypadku, gdy ustawa Prawo budowlane wyłącza obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę danego budynku, najczęściej jednocześnie nakłada na inwestora dokonania tzw. zgłoszenia. W art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawodawca zawarł odesłanie do w/w punktu art. 29 ustawy, przez co zobowiązał inwestora jedynie do dokonania zgłoszenia staroście zamiaru budowy. Jednocześnie Prawo budowlane nie uniemożliwia uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, a jedynie znosi obowiązek uzyskania takiej decyzji. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1a ustawy „inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, o których mowa w ust. 1, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę”.

Zgłoszenie budowy domu

Jeśli zatem inwestor podjął decyzję o dokonaniu zgłoszenia, powinien gruntownie przeanalizować treść art. 30 ustawy Prawo budowlane. Ten obszerny artykuł zawiera w swojej treści wymogi, jakie powinno spełnić zgłoszenie – m.in. powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. o prawie własności, użytkowania wieczystego, zarządu itp. Ponadto w zależności od potrzeb należy dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Poprzez odesłanie z art. 30 ust. 4b ustawy, ustawodawca wskazuje również na inne dokumenty, które należy załączyć do zgłoszenia, m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, a także decyzję o warunkach zabudowy.

Kiedy można zacząć budować?

Zgłoszenie powinno poprzedzać rozpoczęcie robót. Samo jednak jego dokonanie jeszcze nie oznacza, że inwestor będzie mógł przystąpić do prac. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy od momentu doręczenia organowi zgłoszenia (a nie np. od momentu nadania go na poczcie) organ może wnieść sprzeciw. Wniesienie tego sprzeciwu następuje w formie decyzji administracyjnej, co oznacza, że w przypadku wydania takiej decyzji, inwestorowi przysługuje zwykły tryb odwoławczy, a w razie nieuwzględnienia odwołania przez organ wyższego stopnia, skarga do sądu administracyjnego. Starosta ma 30-dniowy termin na wniesienie sprzeciwu. Po jego upływie inwestor będzie mógł przystąpić do robót. Oznacza to, że jeśli organ będzie milczał przez 30 dni, to niejako „akceptuje” zgłoszenie inwestora i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń. Przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 20 lutego 2015 r. w doktrynie i orzecznictwie istniał problem dotyczący dnia wniesienia sprzeciwu. Mogła bowiem zdarzyć się sytuacja, w której starosta wydawał decyzję oraz wysyłał ją do inwestora w ostatnim dniu terminu, a decyzja ta docierała do inwestora już po terminie. Często w takich sytuacjach inwestor po odczekaniu dokładnie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organowi, przystępował do prac. Stwarzało to zatem liczne problemy, często niezwykle poważne w skutkach dla inwestora. Istniała ówcześnie proinwestorska interpretacja, według której organ zobowiązany był tak wydać decyzję zawierającą sprzeciw, aby została ona jeszcze doręczona w trakcie biegu 30-dniowego terminu do wniesienia sprzeciwu. Z drugiej strony oznaczało to uzależnienie organu od jakości usług pocztowych. Po 28 czerwca 2015 r. problem ten już nie istnieje, gdyż rozstrzygnął go sam ustawodawca. W myśl art. 30 ust. 6a ustawy, „za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu art. 3 pkt 13 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe albo w przypadku, o którym mowa w art. 391 Kodeksu postępowania administracyjnego, dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego”. Oznacza to, że organ zachowuje 30-dniowy termin wtedy, gdy nada decyzję do inwestora w placówce pocztowej. Takie rozwiązanie, choć niekorzystne dla inwestora, który po upływie ustawowego terminu nadal musi odczekać przynajmniej kilka dni na doręczenie ewentualnego sprzeciwu, jednak wyjaśnia dotychczasowe wątpliwości i upraszcza procedurę.

Przeczytaj również inne części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki
  2. Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

Należy pamiętać, iż inwestora obowiązuje 3-letni termin na rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych liczony od dnia określonego w zgłoszeniu. Zgodnie z art. 30 ust. 5b ustawy, w przypadku przekroczenia tego terminu, powstaje obowiązek dokonania ponownego zgłoszenia.

Należy również zaznaczyć, iż starosta po dokonaniu zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego, zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu w terminie 3 dni od dnia doręczenia zgłoszenia informację o dokonaniu zgłoszenia zawierającą imię i nazwisko inwestora, a także adres i opis projektowanego obiektu. Co więcej, w BIP zamieszcza się także informacje dotyczące wniesienia sprzeciwu, a także faktu upływu terminu 30 dni na wniesienie sprzeciwu przez organ. Ta ostatnia informacja może okazać się szczególnie istotna dla inwestora, któremu zależy na czasie w związku z rozpoczęciem robót.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Inwestor w procesie budowlanym

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na rolę i obowiązki inwestora w procesie budowlanym. Zgodnie z art. 17 ustawy inwestor jest jednym z uczestników procesu budowlanego. Z kolei art. 18 ustawy wskazuje na jego podstawowe obowiązki. Należą do nich w szczególności zapewnienie:

  • opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (jedynie w przypadkach, na które wskazuje art. 21a ustawy),
  • wykonania i odbioru robót budowlanych,
  • w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych.

Wszystkie powyższe obowiązki bezpośrednio realizują jednak inne podmioty, tj. osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych np. projekt budowlany opracowuje projektant.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

logo_ blog

Poradniki, Prawo administracyjne, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki

Painting an House
Sprawdzenie i nabycie działki (Źródło obrazka)

Decyzja o budowie domu jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu i o ile marzenia o własnym „pałacu” są niezwykle przyjemne, to przy zderzeniu kwestii budowlanych z prawem, wielu z nas czuje się niepewnie. Dlatego też postanowiliśmy napisać kilkuczęściowy poradnik, w którym wyjaśnimy, jakie instytucje prawa związane są z budową domu oraz jakie czynności należy podjąć, aby w końcu móc wprowadzić się do własnych „czterech ścian”.

W tej części, chcielibyśmy poruszyć kwestie nie tyle związane z samą budową domu, co z przygotowaniami do właściwej budowy, tj. ze sprawdzeniem i nabyciem działki.

Ostrożnie z zaufaniem

Przeglądając setki ogłoszeń i wertując po nocach Internet, wielu z nas zapomina, że nabycie działki wiąże się z zachowaniem dużej ostrożności i ze stosowaniem zasady „ograniczonego zaufania”. Sam kontakt z właścicielem nieruchomości nie wystarczy. Konieczne jest zawsze dokładne sprawdzenie działki przed jej kupnem – zarówno z kwestiach pozaprawnych (ukształtowanie terenu, okolica itp.), jak i w kwestiach prawnych. Zajmując się już tylko tymi drugimi, należy pamiętać, że przed zakupem działki powinniśmy w pierwszej kolejności sprawdzić jej księgę wieczystą oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Numer księgi wieczystej powinniśmy uzyskać od sprzedającego działkę. Gdy sprzedający uchyla się od podania numeru księgi wieczystej, może to budzić pewne wątpliwości. Jako kontrahent mamy prawo skontrolowania stanu prawnego kupowanej rzeczy, w szczególności, że wykaz elektronicznych ksiąg wieczystych dostępny jest dla każdego. Wpisując numer księgi wieczystej w wykazie, będziemy mogli przejrzeć aktualny stan księgi wieczystej, a także jej zupełny odpis, który zawiera całą historię nieruchomości. W szczególności należy zwrócić uwagę na dział II księgi wieczystej, w którym zawarte jest określenie właściciela nieruchomości, dział III, w którym pozyskamy informację o prawach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości (np. istniejących służebnościach obciążających nieruchomości) oraz dział IV, w którym podano informacje dotyczące hipoteki.

Sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego

Nie wszystko jednak wynika z treści księgi wieczystej. Konieczne jest również zapoznanie się z przeznaczeniem danej działki. Powyższe można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Plan ten uchwala rada gminy i stanowi on akt prawa miejscowego, a więc jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego na terenie danej gminy. Jak wskazano w art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Z planem można zapoznać się we właściwym urzędzie gminy.

Przeczytaj również pozostałe części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji
  2. Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

Z planu w szczególności będzie wynikać przeznaczenie danej działki. Dowiemy się z niego czy działka jest przeznaczona pod uprawę, budowę, a także jaki rodzaj budynków może na niej powstać (np. budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne). Ponadto również z planu powinno wynikać, jakiej kondygnacji budynki mogą powstać na danym terenie. Powyższe jest o tyle istotne, iż w procesie budowlanym właściwy organ dokonujący analizy zgłoszenia zbada zgodność projektu budowlanego z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane).

Decyzja o warunkach zabudowy

W przypadku, gdy dla danego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – powyższe wynika z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana jedynie w przypadku zaistnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należą do nich m.in. istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, a także istnienie dostępu terenu do drogi publicznej czy też istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu. Przy kupnie działki należy w szczególności sprawdzić, czy ma ona dostęp do drogi publicznej. Jeśli okaże się już po zakupie, iż takiego dostępu nie ma, a ponadto nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, nie będziemy mogli uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Koniecznym wtedy będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej – w drodze umowy z sąsiadem lub sąsiadami czy też na drodze postępowania sądowego wszczętego wskutek złożonego wniosku opartego o art. 145 Kodeksu cywilnego. Taka służebność wiązać się będzie oczywiście z koniecznością zapłaty wynagrodzenia na rzecz właścicieli działek sąsiednich, przez których nieruchomości będzie biegła droga konieczna.

Co do zasady organem właściwym do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest właściwy miejscowo wójt (burmistrz, prezydent miasta).

Umowa sprzedaży nieruchomości

Na koniec należy pamiętać, iż zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca tę własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Krótko mówiąc – jeśli kupujemy nieruchomość musimy wraz z kontrahentem udać się do notariusza, aby nasza umowa była ważna. Wskazać ponadto należy, iż nieruchomość nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).

Do kosztów należy również doliczyć taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, który zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.

W następnej części naszego poradnika przybliżymy kwestie związane z procesem budowlanym i przepisami ustawy Prawo budowlane.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog