Prawo cywilne, Prawo gospodarcze, Umowy

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

DSC_0191
www.rybarczyk-kancelaria.pl

Wielu przedsiębiorców na potrzeby prowadzenia swojej działalności zawiera umowy najmu, w tym umowy najmu lokali. Bardzo często pierwsze umowy najmu są zawierane na czas oznaczony. W praktyce zawierania takich umów należy bardzo dużą wagę przywiązywać do zawarcia w nich możliwości wypowiedzenia.

Co do zasady umowę najmu można wypowiedzieć zgodnie z terminami określonymi w Kodeksie cywilnym lub w samej umowie. Nie dotyczy to jednak umów zawartych na czas oznaczony. Takie umowy są zawierane na określony okres w celu stabilizacji praw i obowiązków stron, a zatem ich istotą jest konieczność ich wykonania w tym zamkniętym okresie. Nie oznacza to jednak, że przepisy prawa nie przewidują furtki wyjścia z takiej sytuacji.

Najważniejsze są postanowienia samej umowy najmu na czas oznaczony. Dlatego tak bardzo istotne jest jej dokładne sporządzenie i analiza. Przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala bowiem na wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony w wypadkach określonych w samej umowie.

Czym są te „wypadki określone w umowie”? Na pierwszy rzut oka możemy pomyśleć o okresach wypowiedzenia. Widziałem już wiele umów najmu zawartych na czas oznaczony, w których wskazano „każda ze Stron ma prawo wypowiedzenia niniejszej Umowy z miesięcznym okresem wypowiedzenia”. Otóż takie sformułowanie jest błędne i w zasadzie nieważne. Wspomniany przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego nie mówi o okresach wypowiedzenia, ale o „wypadkach”. Wypadki to nic innego jak pewne zdarzenia lub okoliczności, które będą uzasadniać wypowiedzenie umowy. Jeżeli takie wypadki nie zostaną wskazane wyraźnie w umowie najmu na czas oznaczony, to takiej umowy nie będzie można skutecznie wypowiedzieć, a zatem rozwiąże się ona dopiero po zakończeniu obowiązywania.

Jak sformułować tego typu zapisy? Kodeks cywilny nie wskazuje na konkretne przykłady, pozostawiając stronom umowy pewną swobodę. Jako przykład można podać następujący zapis dla wynajmującego:

Wynajmujący może wypowiedzieć niniejszą umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia, gdy najemca korzystna z przedmiotu najmu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem”.

Inny przykład, tym razem dla najemcy:

Najemca może wypowiedzieć niniejszą umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia, gdy wynajmujący nie wykonuje swoich obowiązków związanych z naprawą przedmiotu najmu, mimo wcześniejszego wezwania”.

Oczywiście takie przykłady zarówno na wynajmującego jak i najemcy można mnożyć. Można również zastosować bardziej liberalne podejście i wskazać w umowie najmu na czas oznaczony, że każda ze stron ma prawo jej wypowiedzenia z danym okresem wypowiedzenia z ważnych przyczyn. Możliwość określenia „wypadków” w rozumieniu art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przez termin „ważne przyczyny” została dopuszczona uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt III CZP 92/06).

Jak widać praktyka daje stronom dosyć dużą swobodę działania w umożliwieniu sobie skutecznego wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony. Należy jednak pamiętać o tym, że jeśli nie uregulujemy „wypadków” umożliwiających takie wypowiedzenie w samej umowie, nie będziemy mogli jej skutecznie wypowiedzieć przed zakończeniem okresu jej obowiązywania.

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s