Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Kupujący nie wywiązuje się z umowy przedwstępnej – co teraz?

Wielokrotnie w naszej praktyce spotkaliśmy się z sytuacjami, kiedy Klienci zawodzili się na swoich kontrahentach. Bardzo często podobne wypadki zdarzały się przy okazji zawierania umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości (działek, domów lub mieszkań).

Proszę Państwa, jest już dawno po terminie, a kupujący ani nie odbiera telefonów ani nie odpisuje na maile. Słuch po nim zaginał – żali się nam właściciel jednego z kaliskich mieszkań, którego od sprzedania tego mieszkania dzielił tylko podpis złożony pod umową przyrzeczoną.

Czy zawarł Pan umowę przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego? – pytamy Klienta.

Nie, to tylko zwykła, „prywatna” umowa – odpowiada Klient.

house-1407562_960_720I tu pojawiają się schody. Około 70% – 80% uczestników obrotu nieruchomościami na rynku wtórnym zawiera umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej. To poważny błąd! Czasami spowodowane jest to brakiem wiedzy, co do konsekwencji prawnych, zbyt dużym zaufaniem do kontrahenta albo niechęcią wobec ponoszenia dodatkowych kosztów. Jednak podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej może nam sprawić dużo problemów.

Co się bowiem dzieje, kiedy nasz kontrahent nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej? Jeżeli nasza umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej, wtedy możemy dochodzić tylko odszkodowania i to w granicach tzw. ujemnego interesu umownego. Czym jest to enigmatyczne pojęcie? Chodzi tutaj o wszelkie koszty, jakie ponieśliśmy w celu zawarcia umowy ostatecznej np. przygotowania, dojazdy, koszty uzyskania potrzebnej dokumentacji, koszty obsługi prawnej itd. „A jeśli te pieniądze mnie nie interesują? Ja przecież chcę sprzedać to mieszkanie!” – powiecie. W takiej sytuacji, bardzo nam przykro, ale przez podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie zamknęliście sobie drogę do zmuszenia kupującego (czy też sprzedawcy – zależy, po której stronie jesteście) do zawarcia umowy przyrzeczonej.

logoPrzepis art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego nie pozostawia złudzeń – jedynie taka umowa przedwstępna, która czyni zadość wymaganiom co do formy, może stanowić podstawę żądania zawarcia umowy ostatecznej, jeżeli kontrahent uchyla się od jej zawarcia. Wszyscy wiedzą, że umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego, a zatem jedynie zawarcie umowy przedwstępnej w takiej samej formie gwarantuje odpowiednie zabezpieczenie naszych interesów (a w zasadzie interesów obu stron). Dopiero wtedy będzie można „przymusić” drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez wytoczenie odpowiedniego powództwa i uzyskanie korzystnego wyroku.

Zapamiętaj! Chcesz sprzedać mieszkanie? Znajdź notariusza i zaprowadź kupującego do jego kancelarii. Skonsultuj się z prawnikiem lub sam poszukaj odpowiedniej wiedzy. Umówcie się na pasujący Wam termin, podpiszcie umowę przedwstępną u notariusza i śpijcie spokojnie!

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

logo_ blog

Reklamy

1 myśl w temacie “Kupujący nie wywiązuje się z umowy przedwstępnej – co teraz?”

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s