Prawo cywilne

Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Umowa najmu mieszkania - na co zwrócić uwagę
Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę? (Źródło obrazka)

Umowa najmu mieszkania zwykle nie jest skomplikowaną umową, jednak przy jej analizie należy zwrócić uwagę na kilka elementów, które mogą okazać się kluczowe dla przyszłego najemcy.

Prawa i obowiązki stron

Każda umowa, również umowa najmu, powinna określać prawa i obowiązki stron. Ważne, aby były one unormowane w umowie w sposób zgodny z przepisami prawa. Kluczowa może okazać się analiza przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustaw chroniących lokatorów. Te przepisy określają w sposób wyczerpujący prawa i obowiązki stron umowy najmu. Czytając projekt umowy, którą chcemy podpisać, należy szczególnie zwrócić uwagę, czy wynajmujący nie obciąża najemcy obowiązkami, które według przepisów prawa należą do samego wynajmującego (np. generalny remont lokalu czy usunięcie wad lokalu zagrażających zdrowiu).

Oświadczenia stron

Oświadczenia stron są szczególnie istotne ze względu na zabezpieczenie interesów najemcy i wynajmującego oraz ochronę stron przed ewentualnymi roszczeniami z tytułu wad lokalu. Wynajmujący powinien oświadczyć w umowie, że lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich, a także, że nie jest przedmiotem jakiegokolwiek postępowania sądowego, administracyjnego czy egzekucyjnego. Wynajmujący może również złożyć inne oświadczenia, które zabezpieczają interesy najemcy – wybór należy do stron, które za każdym razem muszą uwzględnić swoją indywidualną sytuację. Najemca zwykle w umowie najmu oświadcza, że zapoznał się ze stanem lokalu i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń.

Czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne

Czynsz najmu oraz jego wysokość to zwykle najważniejszy dla najemcy element umowy najmu. Należy odróżnić czynsz najmu od tzw. „czynszu eksploatacyjnego”. Ten pierwszy jest pojęciem z Kodeksu cywilnego i odnosi się do kwoty, którą najemca płaci wynajmującemu z tytułu najmu. Z kolei „czynsz eksploatacyjny” to kwota wnoszona do podmiotu zarządzającego budynkiem czyli np. do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni mieszkaniowej.

Przeczytaj również: Prawa najemcy

Istotnym jest określenie sposobu wnoszenia wszelkich opłat. Najpopularniejszym sposobem jest określenie wysokości oraz regularności opłacania przez najemcę czynszu najmu oraz pozostawienie najemcy regulowania wszelkich opłat eksploatacyjnych („czynszu eksploatacyjnego” oraz opłat za media). Można również umówić się, że czynsz najmu stanowić będzie jednocześnie opłatę ryczałtową za wszelkie opłaty eksploatacyjne – wtedy strony ustalają stałą kwotę, która zawiera w sobie zarówno „czysty” czynsz najmu, jak i ryczałtowo pobieraną przez wynajmującego kwotę na poczet wszelkich innych opłat. To ostatnie rozwiązanie jest bardzo korzystne dla najemcy, gdyż pozwala mu nie przejmować się ilością zużycia mediów.

Czas trwania umowy

Umowa najmu może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. To od stron zależy, w jaki sposób chcą uregulować czas trwania umowy. Jeśli stron zależy na długim okresie najmu i na stabilizacji, najlepszym rozwiązaniem będzie umowa najmu na czas nieokreślony. Z tym zagadnieniem wiąże się ściśle możliwość wypowiedzenia umowy w czasie jej obowiązywania. Umowę najmu lokalu zawartą na czas nieokreślony przy comiesięcznej płatności czynszu zawsze można wypowiedzieć – według Kodeksu cywilnego okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 kc). Przepis ten chroni najemcę, a więc strony nie mogą umówić się o krótszy termin wypowiedzenia, a mogą go jedynie wydłużyć w umowie. Należy również pamiętać o przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która w omawianym zakresie wprowadza modyfikacje co do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Omówienie przepisów tej ustawy przekracza jednak ramy tego artykułu.

Najważniejszy jednak jest fakt, że ustawowe terminy wypowiedzenia określone w Kodeksie cywilnym dotyczą umów najmu zawartych na czas nieokreślony. Jeżeli strony zawarły umowę najmu na czas określony, co do zasady nie mogą takiej umowy wypowiedzieć, chyba że w umowie uregulowały taką możliwość i określiły okresy wypowiedzenia.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

logo_ blog

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s