Opłata adiacencka to instytucja uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nakładana jest ona w trzech przypadkach:
– przy podziale nieruchomości,
– przy scalaniu i podziale nieruchomości,
– przy udziale w kosztach budowy infrastruktury technicznej.
W celu jak najlepszego wyjaśnienia istoty opłaty adiacenckiej oraz opisania sposobów na jej uniknięcie skupimy się na nałożeniu opłaty przy podziale nieruchomości.
Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej
Opłatę ustala w drodze decyzji wójt (burmistrz, prezydent miasta). W przypadku podziału nieruchomości nałożenie opłaty może nastąpić wtedy, gdy w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie wartość nieruchomości. Co ciekawe, organ ma jedynie prawo ustalić opłatę, a nie ma takiego obowiązku, a zatem wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału nie zawsze oznacza, że dojdzie do ustalenia opłaty (choć gminy najczęściej korzystają ze swojego prawa).
Wysokość opłaty adiacenckiej
Wysokość opłaty ustalana jest w decyzji, a jej stawka procentowa ustalana jest przez radę gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ważne jest, aby taka uchwała istniała w momencie, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne – jeżeli taka uchwała nie istnieje w tym czasie, opłata adiacencka nie może zostać nałożona.
Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?
Należy wspomnieć, że wartość nieruchomości i powstałą po podziale różnicę ustala rzeczoznawca majątkowy. Decyzja nie może zostać wydana bez zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy. Przedmiotowa opinia zostaje sporządzona w formie operatu szacunkowego. Operat ważny jest przez okres 12 miesięcy od jego sporządzenia, jednak może być wykorzystany po tym okresie, jeśli rzeczoznawca potwierdzi jego aktualność w formie stosownej klauzuli.
Termin na ustalenie opłaty
Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej została ograniczona terminem 3 lat. Termin ten liczy się od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Po upływie tego terminu organ nie ma już uprawnienia do ustalenia opłaty. Jeśli termin upłynął wskutek tego, że decyzja organu I instancji została wyeliminowana z obrotu prawnego np. przez uchylenie jej wskutek wniesionego odwołania, nie zmienia to sytuacji organu i strony – opłaty nie można nałożyć, gdyż termin do jej ustalenia bezpowrotnie upłynął, a decyzja, którą pierwotnie ustalono opłatę już nie istnieje.
Jak się bronić?
Prawda jest brutalna – jeśli organ zrobi wszystko według przepisów prawa, bardzo trudno będzie obronić się przed obowiązkiem uiszczenia opłaty adiacenckiej. Najważniejsze jest sprawdzenie:
– czy w chwili, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna (lub orzeczenie stało się prawomocne), istniała uchwała rady gminy o wysokości stawki procentowej opłaty,
– czy nie upłynął 3-letni termin na ustalenie opłaty,
– czy operat szacunkowy jest nadal aktualny,
– czy wysokość opłaty została prawidłowo obliczona.
Ważne jest kwestionowanie treści operatu szacunkowego, w szczególności sposobu wyliczenia wartości nieruchomości i różnicy w tej wartości powstałej po podziale. Niezbędne jest również dokonanie analizy czy organ nie popełnił innych błędów np. proceduralnych – tutaj pomocne będą przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk
