Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Prawo nieruchomości: samowola budowlana

IMG_3387
Prawo nieruchomości: samowola budowlana (Źródło obrazka)

W pierwszej odsłonie nowego cyklu na Kruczku pt. „Prawo nieruchomości” przyjrzymy się instytucji samowoli budowlanej na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Samowola budowlana – definicja

O samowoli budowlanej można mówić wtedy, gdy obiekt budowlany lub jego część są w budowie albo zostały wybudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia czy też mimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

Nakaz rozbiórki

Największe znaczenie dla instytucji samowoli budowlanej mają przepisy art. 48 i następne Prawa budowlanego. Obecnie, w przypadku wykrycia przez organ samowoli budowlanej, zasadą jest nakazanie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. Ustawodawca jednak znacznie łagodzi tę zasadę przewidując obowiązkowe postępowanie legalizacyjne, które ma na celu usankcjonowanie istniejącego stanu i ominięcie dotkliwej sankcji jaką jest rozbiórka. Można zatem powiedzieć, że rozbiórka, choć jest zasadą, to stanowi środek ostateczny (ultima ratio), który będzie zastosowany jedynie wtedy, gdy postępowanie legalizacyjne się nie powiedzie.

Trzy stany prawne

W każdej sprawie należy jednak zawsze sprawdzić kiedy dany obiekt (lub jego część) został wzniesiony. Ustawodawca bowiem na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat różnie odnosił się do samowoli budowlanej i przewidywał różne prawne jej skutki. Obecnie do obiektu budowlanego wzniesionego bez pozwolenia na budowę zastosowanie mogą znaleźć aż trzy różne stany prawne, tj. przepis art. 37 Prawa budowlanego z 1974 r., przepis art. 48 Prawa budowlanego z 1994 r. w pierwotnym brzmieniu oraz aktualnie brzmiący przepis art. 48 Prawa budowlanego z 1994 r. W tym zakresie zatem należy każdorazowo przeanalizować stan faktyczny, dokumentację oraz poszczególnie przepisy.

Przesłanki legalizacji samowoli budowlanej

Przesłanki legalizacji samowoli budowlanej (przy obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę) zostały wskazane w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego. Organ powinien zawsze ocenić czy budowa:

  • jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w szczególności ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu),
  • nie narusza przepisów, w tym techniczo-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem (art. 5 Prawa budowlanego, ustawy i rozporządzenia szczególne).

Jeżeli powyższe przesłanki zostaną spełnione, organ nadzoru budowlanego postanowieniem wstrzyma prowadzenie robót budowlanych. W przedmiotowym postanowieniu organ ustali wymagania dotyczące koniecznych zabezpieczeń budowy oraz nałoży na stronę obowiązek przedłożenia:

  • zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1,2 i 4 oraz ust. 3 Prawa budowlanego, tj.:
    a) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego,
  1. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  2. innych dokumentów określonych w ustawie.

Warto znać również treść przepisu art. 49b Prawa budowlanego, który odnosi się do legalizacji samowoli budowlanej powstałej wskutek wzniesienia obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Przepis jest jednak niemalże analogiczny jak regulacja art. 48 ustawy, a więc nie ma potrzeby jego odrębnej analizy.

Przeczytaj również: Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

Jeśli inwestor (właściciel, zarządca) spełni wszystkie wyżej wymienione wymogi, następuje kolejny etap legalizacyjny, który jest związany z zatwierdzeniem projektu budowlanego i ustaleniem wysokości opłaty legalizacyjnej. Etap ten zostanie omówiony w następnej części z serii „Prawo nieruchomości”.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródło:

– Niewiadomski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. 7, art. 48, Warszawa 2016

Reklamy

7 myśli w temacie “Prawo nieruchomości: samowola budowlana”

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

w

Connecting to %s