Poradniki, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

W trzeciej i ostatniej części mini cyklu dotyczącej budowy domu chcielibyśmy przyjrzeć się umowie, dzięki której nasz wymarzony dom może w końcu powstać. Chodzi oczywiście o umowę o roboty budowlane, którą regulują przepisy art. 647 – 658 Kodeksu cywilnego.

Strony umowy o roboty budowlane – inwestor i wykonawca

Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor i wykonawca. W roli inwestora obsadzić należy co do zasady osobę, która chce mieszkać w przyszłym domu, a wykonawcą jest osoba – najczęściej przedsiębiorca – który ten dom ma wybudować. Rzecz jasna stosowanie regulacji dotyczących umowy o roboty budowlane nie jest zależne od tego, czy którakolwiek ze stron tej umowy jest przedsiębiorcą, jednak zwykle inwestorzy zwracają się do profesjonalistów zajmujących się budową domów.

wood_worker_by_vishalpandya1991-d5zngs9.png
Jak zbudować dom? Umowa o roboty budowlane (Źródło obrazka)

Nie należy jednak zapominać, że stronami umowy o roboty budowlane mogą być również wykonawca i podwykonawcy. W myśl art. 6471 k.c. w umowie o roboty budowlane, która jest zawierana między inwestorem a wykonawcą, tj. generalnym wykonawcą, strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. Poza tym do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymagana jest zgoda inwestora. Takie umowy z podwykonawcami powinny być zawarte na piśmie pod rygorem nieważności.

Przedmiot umowy o roboty budowlane

Pojawia się jednak pytanie: jaki jest tak naprawdę przedmiot umowy o roboty budowlane? Zawierając tę umowę, wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego umowie obiektu (w naszym przypadku domu jednorodzinnego), wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Z kolei obowiązkiem inwestora jest przygotowanie robót, a w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu oraz odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Pojęcie robót budowlanych jest zdefiniowane w art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego, do którego odsyłamy. Z kolei ciężko zdefiniować pojęcie „obiektu”. Według komentatorów, chodzi tutaj o każdy obiekt, o którym mowa w art. 3 Prawa budowlanego.

W przeciwieństwie do umów o roboty budowlane zawieranych z podwykonawcami, umowa między inwestorem a wykonawcą powinna być stwierdzona pismem, jednakże tylko dla celów dowodowych, a więc w  przypadku sporu na gruncie umowy zawartej np. formie ustnej, niedopuszczalny będzie co do zasady dowód z przesłuchania stron i świadków.

Przeczytaj również poprzednie części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki
  2. Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

Wspomnieć należy, iż w przypadku zawarcia umowy z podwykonawcą, nie tylko wykonawca odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Przepis art. 6471 § 5 k.c. wyraźnie wskazuje, że solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy ponoszą wykonawca oraz inwestor.

Konstrukcja umowa o roboty budowlane jest niezwykle szeroka, a poszczególne jej instytucje uregulowane w Kodeksie cywilnym są na tyle rozbudowane, że szczegółowe omówienie każdej z nich przekracza ramy tego artykułu. Nie wdając się zatem zbytnio w kwestie teoretyczne, należy wspomnieć o kilku najważniejszych instytucjach związanych z tą umową.

Gwarancja zapłaty

Nie sposób nie wspomnieć o tzw. gwarancji zapłaty czyli zabezpieczeniu terminowej zapłaty wynagrodzenia wykonawcy, które jest udzielane na zlecenie inwestora. Gwarancja może przybrać formę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, akredytywy bankowej lub poręczenia banku. Istotnym jest, że przepis prawa, tj. art. 6492 § 1 k.c., wprost zakazuje wyłączenia lub ograniczenia prawa wykonawcy do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. W przypadku, gdyby inwestor chciał odstąpić od umowy z uwagi na to, że wykonawca zażądał gwarancji zapłaty, takie odstąpienie jest bezskuteczne z mocy samego prawa. Nieudzielenie przez inwestora gwarancji zapłaty na żądanie wykonawcy wywołuje daleko idące negatywne skutki dla inwestora. Wykonawca bowiem może odstąpić od umowy o roboty budowlane z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia w sytuacji, gdy nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, jednak nie krótszym niż 45 dni. Co więcej, przepisy Kodeksu cywilnego traktują brak żądanej gwarancji zapłaty jako przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych, która powstała z przyczyn dotyczących inwestora.

Przejęcie terenu budowy

Innym ważnym aspektem jest „przejęcie terenu budowy”.  Jeżeli inwestor zawarł z wykonawcą umowę na wykonanie wszystkich robót budowlanych koniecznych do powstania obiektu, wówczas po protokolarnym przejęciu terenu budowy od inwestora, wykonawca ponosi aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych (tj. na zasadzie winy) za szkody wynikłe na terenie budowy. Sformułowanie „protokolarnie” przyjęte przez ustawodawcę sugeruje, że konieczna jest tu forma pisemna.

Odpowiednie stosowanie przepisów dotyczących umowy o dzieło

Z uwagi na fakt, że umowa o roboty budowlane niejako „wywodzi się” z umowy o dzieło, przepis art. 656 k.c. odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących umowy o dzieło w zakresie:

– skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową,

– rękojmi za wady wykonanego obiektu,

– uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.

Pamiętać jednak należy, że wyżej wskazany przepis nie odsyła do umowy o dzieło w zakresie przedawnienia. Sąd Najwyższy w kilku swoich orzeczeniach przesądził już o tym, że do umowy o roboty budowlane zastosowanie ma przepis art. 118 k.c. Tym samym roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się po upływie 10 lat (lub 3 lat w przypadku, gdy związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Oczywiście zgodnie z zasadą swobody umów, strony umowy o roboty budowlane mogą ułożyć swój stosunek prawny dowolnie, o ile nie będzie to sprzeczne z przepisami prawa, zasadami współżycia społecznego oraz treścią i celem tego stosunku. W szczególności w szeregu umów o roboty budowlane spotyka się zapisy dotyczące kar umownych, prawa odstąpienia, sposobu i terminu odbioru, sposobu dostarczenia materiałów, sposobu i terminów zapłaty wynagrodzenia, prac dodatkowych, których konieczność może wystąpić w toku realizacji czy też gwarancji jakości i rękojmi.

Podsumowując, umowy o roboty budowlane niezwykle często mają rozbudowaną treść, która dostosowana jest do każdego indywidualnego przypadku oraz do potrzeb stron. Niezwykle istotnym jest rozpoznanie interesów stron i ich zabezpieczenie. Oprócz zabezpieczeń ustawowych (np. gwarancji zapłaty), warto pamiętać o zabezpieczeniach umownych, np. karach umownych czy określeniu prawa odstąpienia od umowy. Precyzyjne i jasne określenie takich elementów może okazać się szczególnie istotne w przypadku powstania ewentualnego sporu.

Ewa Rybarczyk, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

– B. Lackoroński w: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. K. Osajdy, Warszawa 2016,

– K. Zagrobelny w: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. E. Gniewka i P. Machnikowskiego, Warszawa 2016.

Reklamy

3 myśli w temacie “Poradnik: Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane”

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s