Poradniki, Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Cześć 2: zgłoszenie budowy organowi administracji

82355279.jpgw600h600keep_ratio1
Zgłoszenie budowy organowi administracji (Źródło obrazka)

W drugiej części naszego poradnika dotyczącego budowy domu, chcielibyśmy skupić się na przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Znajomość podstawowych regulacji przedmiotowego aktu prawnego jest niezbędna przy planowaniu i wznoszeniu swoich „czterech kątów”. W szczególności należy pamiętać, iż Prawo budowlane po dniu 28 czerwca 2015 r. uległo znacznym zmianom wskutek wejścia w życie nowelizacji z dnia 20 lutego 2015 r. Zmiany te w dużym stopniu uprościły procedurę administracyjną w kontekście budowy domu jednorodzinnego.

Nowelizacja Prawa budowlanego

Przed dniem 28 czerwca 2015 r., aby przystąpić do budowy własnego domu, w pierwszej kolejności należało uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę wydawaną przez starostę. Obecnie nie istnieje taki obowiązek. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 29 ust. 1 pkt 1a, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Nie oznacza to jednak, że inwestor nie ma żadnych obowiązków względem organów administracji publicznej. W przypadku, gdy ustawa Prawo budowlane wyłącza obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę danego budynku, najczęściej jednocześnie nakłada na inwestora dokonania tzw. zgłoszenia. W art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawodawca zawarł odesłanie do w/w punktu art. 29 ustawy, przez co zobowiązał inwestora jedynie do dokonania zgłoszenia staroście zamiaru budowy. Jednocześnie Prawo budowlane nie uniemożliwia uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, a jedynie znosi obowiązek uzyskania takiej decyzji. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1a ustawy „inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, o których mowa w ust. 1, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę”.

Zgłoszenie budowy domu

Jeśli zatem inwestor podjął decyzję o dokonaniu zgłoszenia, powinien gruntownie przeanalizować treść art. 30 ustawy Prawo budowlane. Ten obszerny artykuł zawiera w swojej treści wymogi, jakie powinno spełnić zgłoszenie – m.in. powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Ponadto do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. o prawie własności, użytkowania wieczystego, zarządu itp. Ponadto w zależności od potrzeb należy dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Poprzez odesłanie z art. 30 ust. 4b ustawy, ustawodawca wskazuje również na inne dokumenty, które należy załączyć do zgłoszenia, m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, a także decyzję o warunkach zabudowy.

Kiedy można zacząć budować?

Zgłoszenie powinno poprzedzać rozpoczęcie robót. Samo jednak jego dokonanie jeszcze nie oznacza, że inwestor będzie mógł przystąpić do prac. Zgodnie z art. 30 ust. 5 ustawy od momentu doręczenia organowi zgłoszenia (a nie np. od momentu nadania go na poczcie) organ może wnieść sprzeciw. Wniesienie tego sprzeciwu następuje w formie decyzji administracyjnej, co oznacza, że w przypadku wydania takiej decyzji, inwestorowi przysługuje zwykły tryb odwoławczy, a w razie nieuwzględnienia odwołania przez organ wyższego stopnia, skarga do sądu administracyjnego. Starosta ma 30-dniowy termin na wniesienie sprzeciwu. Po jego upływie inwestor będzie mógł przystąpić do robót. Oznacza to, że jeśli organ będzie milczał przez 30 dni, to niejako „akceptuje” zgłoszenie inwestora i nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń. Przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 20 lutego 2015 r. w doktrynie i orzecznictwie istniał problem dotyczący dnia wniesienia sprzeciwu. Mogła bowiem zdarzyć się sytuacja, w której starosta wydawał decyzję oraz wysyłał ją do inwestora w ostatnim dniu terminu, a decyzja ta docierała do inwestora już po terminie. Często w takich sytuacjach inwestor po odczekaniu dokładnie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organowi, przystępował do prac. Stwarzało to zatem liczne problemy, często niezwykle poważne w skutkach dla inwestora. Istniała ówcześnie proinwestorska interpretacja, według której organ zobowiązany był tak wydać decyzję zawierającą sprzeciw, aby została ona jeszcze doręczona w trakcie biegu 30-dniowego terminu do wniesienia sprzeciwu. Z drugiej strony oznaczało to uzależnienie organu od jakości usług pocztowych. Po 28 czerwca 2015 r. problem ten już nie istnieje, gdyż rozstrzygnął go sam ustawodawca. W myśl art. 30 ust. 6a ustawy, „za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora wyznaczonego w rozumieniu art. 3 pkt 13 ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe albo w przypadku, o którym mowa w art. 391 Kodeksu postępowania administracyjnego, dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego”. Oznacza to, że organ zachowuje 30-dniowy termin wtedy, gdy nada decyzję do inwestora w placówce pocztowej. Takie rozwiązanie, choć niekorzystne dla inwestora, który po upływie ustawowego terminu nadal musi odczekać przynajmniej kilka dni na doręczenie ewentualnego sprzeciwu, jednak wyjaśnia dotychczasowe wątpliwości i upraszcza procedurę.

Przeczytaj również inne części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki
  2. Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

Należy pamiętać, iż inwestora obowiązuje 3-letni termin na rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych liczony od dnia określonego w zgłoszeniu. Zgodnie z art. 30 ust. 5b ustawy, w przypadku przekroczenia tego terminu, powstaje obowiązek dokonania ponownego zgłoszenia.

Należy również zaznaczyć, iż starosta po dokonaniu zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego, zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu w terminie 3 dni od dnia doręczenia zgłoszenia informację o dokonaniu zgłoszenia zawierającą imię i nazwisko inwestora, a także adres i opis projektowanego obiektu. Co więcej, w BIP zamieszcza się także informacje dotyczące wniesienia sprzeciwu, a także faktu upływu terminu 30 dni na wniesienie sprzeciwu przez organ. Ta ostatnia informacja może okazać się szczególnie istotna dla inwestora, któremu zależy na czasie w związku z rozpoczęciem robót.

Przeczytaj również: Prawo nieruchomości: samowola budowlana

Inwestor w procesie budowlanym

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na rolę i obowiązki inwestora w procesie budowlanym. Zgodnie z art. 17 ustawy inwestor jest jednym z uczestników procesu budowlanego. Z kolei art. 18 ustawy wskazuje na jego podstawowe obowiązki. Należą do nich w szczególności zapewnienie:

  • opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (jedynie w przypadkach, na które wskazuje art. 21a ustawy),
  • wykonania i odbioru robót budowlanych,
  • w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych.

Wszystkie powyższe obowiązki bezpośrednio realizują jednak inne podmioty, tj. osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych np. projekt budowlany opracowuje projektant.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

logo_ blog

Reklamy

3 myśli w temacie “Poradnik: Jak zbudować dom? Cześć 2: zgłoszenie budowy organowi administracji”

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

w

Connecting to %s