Poradniki, Prawo administracyjne, Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki

Painting an House
Sprawdzenie i nabycie działki (Źródło obrazka)

Decyzja o budowie domu jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu i o ile marzenia o własnym „pałacu” są niezwykle przyjemne, to przy zderzeniu kwestii budowlanych z prawem, wielu z nas czuje się niepewnie. Dlatego też postanowiliśmy napisać kilkuczęściowy poradnik, w którym wyjaśnimy, jakie instytucje prawa związane są z budową domu oraz jakie czynności należy podjąć, aby w końcu móc wprowadzić się do własnych „czterech ścian”.

W tej części, chcielibyśmy poruszyć kwestie nie tyle związane z samą budową domu, co z przygotowaniami do właściwej budowy, tj. ze sprawdzeniem i nabyciem działki.

Ostrożnie z zaufaniem

Przeglądając setki ogłoszeń i wertując po nocach Internet, wielu z nas zapomina, że nabycie działki wiąże się z zachowaniem dużej ostrożności i ze stosowaniem zasady „ograniczonego zaufania”. Sam kontakt z właścicielem nieruchomości nie wystarczy. Konieczne jest zawsze dokładne sprawdzenie działki przed jej kupnem – zarówno z kwestiach pozaprawnych (ukształtowanie terenu, okolica itp.), jak i w kwestiach prawnych. Zajmując się już tylko tymi drugimi, należy pamiętać, że przed zakupem działki powinniśmy w pierwszej kolejności sprawdzić jej księgę wieczystą oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Numer księgi wieczystej powinniśmy uzyskać od sprzedającego działkę. Gdy sprzedający uchyla się od podania numeru księgi wieczystej, może to budzić pewne wątpliwości. Jako kontrahent mamy prawo skontrolowania stanu prawnego kupowanej rzeczy, w szczególności, że wykaz elektronicznych ksiąg wieczystych dostępny jest dla każdego. Wpisując numer księgi wieczystej w wykazie, będziemy mogli przejrzeć aktualny stan księgi wieczystej, a także jej zupełny odpis, który zawiera całą historię nieruchomości. W szczególności należy zwrócić uwagę na dział II księgi wieczystej, w którym zawarte jest określenie właściciela nieruchomości, dział III, w którym pozyskamy informację o prawach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości (np. istniejących służebnościach obciążających nieruchomości) oraz dział IV, w którym podano informacje dotyczące hipoteki.

Sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego

Nie wszystko jednak wynika z treści księgi wieczystej. Konieczne jest również zapoznanie się z przeznaczeniem danej działki. Powyższe można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danej gminy. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu. Plan ten uchwala rada gminy i stanowi on akt prawa miejscowego, a więc jest źródłem prawa powszechnie obowiązującego na terenie danej gminy. Jak wskazano w art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Z planem można zapoznać się we właściwym urzędzie gminy.

Przeczytaj również pozostałe części minicyklu:

  1. Jak zbudować dom? Część 2: zgłoszenie budowy organowi administracji
  2. Jak zbudować dom? Część 3: umowa o roboty budowlane

Z planu w szczególności będzie wynikać przeznaczenie danej działki. Dowiemy się z niego czy działka jest przeznaczona pod uprawę, budowę, a także jaki rodzaj budynków może na niej powstać (np. budownictwo jednorodzinne czy wielorodzinne). Ponadto również z planu powinno wynikać, jakiej kondygnacji budynki mogą powstać na danym terenie. Powyższe jest o tyle istotne, iż w procesie budowlanym właściwy organ dokonujący analizy zgłoszenia zbada zgodność projektu budowlanego z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane).

Decyzja o warunkach zabudowy

W przypadku, gdy dla danego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – powyższe wynika z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana jedynie w przypadku zaistnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należą do nich m.in. istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, a także istnienie dostępu terenu do drogi publicznej czy też istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu. Przy kupnie działki należy w szczególności sprawdzić, czy ma ona dostęp do drogi publicznej. Jeśli okaże się już po zakupie, iż takiego dostępu nie ma, a ponadto nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, nie będziemy mogli uzyskać decyzji o warunkach zabudowy. Koniecznym wtedy będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej – w drodze umowy z sąsiadem lub sąsiadami czy też na drodze postępowania sądowego wszczętego wskutek złożonego wniosku opartego o art. 145 Kodeksu cywilnego. Taka służebność wiązać się będzie oczywiście z koniecznością zapłaty wynagrodzenia na rzecz właścicieli działek sąsiednich, przez których nieruchomości będzie biegła droga konieczna.

Co do zasady organem właściwym do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest właściwy miejscowo wójt (burmistrz, prezydent miasta).

Umowa sprzedaży nieruchomości

Na koniec należy pamiętać, iż zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca tę własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Krótko mówiąc – jeśli kupujemy nieruchomość musimy wraz z kontrahentem udać się do notariusza, aby nasza umowa była ważna. Wskazać ponadto należy, iż nieruchomość nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 § 1 k.c.).

Do kosztów należy również doliczyć taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych, który zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.

W następnej części naszego poradnika przybliżymy kwestie związane z procesem budowlanym i przepisami ustawy Prawo budowlane.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Reklamy

4 myśli w temacie “Poradnik: Jak zbudować dom? Część 1: sprawdzenie i nabycie działki”

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

w

Connecting to %s