Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Zniesienie współwłasności

fr1
Zniesienie współwłasności (Źródło obrazka)

Kodeks cywilny w dziale IV księgi drugiej przewiduje instytucję współwłasności. Współwłasność oznacza, iż prawo własności do tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Rodzaje współwłasności

Wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności: łączną i ułamkową. O ile ta pierwsza regulowana jest przez przepisy szczególne i charakteryzuje się brakiem określonych udziałów – co skutkuje niepodzielnością – o tyle współwłasność ułamkowa opiera się na istnieniu udziałów każdego ze współwłaścicieli, a zatem może zostać zniesiona.

Z uwagi na powyższe, niniejszy artykuł odnosi się jedynie do współwłasności ułamkowej oraz reguł jej zniesienia. Jeśli chodzi o prawo materialne, problematyka ta zawarta jest w art. 210-212 k.c. Dla porządku należy wskazać, że kwestie dotyczące szczególnych zasad zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego (art. 213 k.c. i nast.) przekraczają ramy tego artykułu.

Kto może żądać zniesienia współwłasności?

Zacząć należy od tego, że z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Takie żądanie jest podstawowym uprawnieniem współwłaściciela, które jest niezbywalne. Pamiętać należy, iż współwłasność nie jest stanem trwałym i ma charakter tymczasowy.

Zniesienie współwłasności jest zawsze kompleksowe – jego przedmiotem są bowiem rzeczy samoistne, a nie składowe. Dla przykładu, nie można żądać zniesienia współwłasności jedynie nieruchomości budynkowych, które stanowią części składowe gruntu objętego współwłasnością.

Kiedy można żądać zniesienia współwłasności?

Z żądaniem zniesienia współwłasności można wystąpić w każdym czasie. Pamiętać jednak należy, że współwłaściciele w drodze umowy mogą wyłączyć możliwość wystąpienia z żądaniem zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż pięć lat. Ponadto w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu współwłaściciele mogą go przedłużyć na dalsze pięć lat i co więcej, przedłużenie takie można ponawiać. W piśmiennictwie wskazuje się, że w przypadku zastrzeżenia wyłączenia uprawnienia żądania zniesienia współwłasności na okres przekraczający pięć lat, umowa taka będzie nieważna jedynie co do okresu powyżej pięciu lat.

Tryby zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności może nastąpić w jednym z dwóch trybów: sądowym i pozasądowym. Drugi z trybów ma charakter umowny i pozwala ominąć niedogodności związane z kosztami i długością trwania postępowania sądowego. Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują treści oraz warunków zawarcia umowy mającej za swój przedmiot podział współwłasności, a zatem strony umowy (współwłaściciele) w dowolny sposób mogą ukształtować tę kwestię, jednakże z ustawowymi ograniczeniami, w szczególności wynikającymi z art. 3531 k.c. Należy podkreślić, że umowa dotycząca zniesienia współwłasności musi być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, a w przypadku, gdy zniesienie dotyczy nieruchomości, wymagana jest forma aktu notarialnego.

Zniesienie współwłasności – postępowanie sądowe

Jeśli chodzi o postępowanie sądowe, tryb ten ma zastosowanie, gdy między współwłaścicielami nie ma zgody co do warunków i sposobu zniesienia współwłasności w sposób umowny. W takiej sytuacji, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z wnioskiem do sądu o zniesienie współwłasności na jeden z trzech sposobów:

  • przez podział fizyczny przedmiotu współwłasności,
  • przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku z nich i jednocześnie zasądzenie spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  • przez tzw. podział cywilny czyli sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji.

Należy wskazać, że ustawodawca wyraźnie wskazał, iż preferowanym sposobem podziału współwłasności jest podział fizyczny rzeczy. Sąd zatem przy analizie danego stanu faktycznego, powinien w pierwszej kolejności rozważyć czy możliwy jest podział fizyczny, a jeśli tak, to dążyć do tego, aby właśnie ten sposób stanowił rozwiązanie problemu. Oczywiście może dojść do powstania sytuacji, w której uczestnicy postępowania czyli współwłaściciele preferują inny sposób zniesienia współwłasności. Rolą Sądu jest dokonanie zniesienia w taki sposób, aby był on jak najbardziej sprawiedliwy i jak najlepiej urzeczywistniał interesy wszystkich współwłaścicieli. Pamiętać należy, iż zgodnie z art. 211 k.c. podział fizyczny rzeczy jest możliwy, o ile nie jest sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznie nie zmniejsza jej wartości. Jak wskazują S. Rudnicki i G. Rudnicki, podział może być sprzeczny np. z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż według jej art. 6 „ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują [..] sposób wykonywania prawa własności nieruchomości”. Społeczno – gospodarcze przeznaczenie rzeczy wynika bezpośrednio z charakteru rzeczy, jej stanu technicznego oraz funkcji, jaką pełni ona w życiu człowieka oraz jego działalności; nie może być ono utożsamiane ani ze stosunkami osobistymi istniejącymi między współwłaścicielami, ani ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r., sygn. akt I CSK 358/11). Z kolei kryterium „istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości” ma charakter obiektywny i konieczny do rozważenia na gruncie określonej sprawy – nie można bowiem podzielić fizycznie np. zwierzęcia lub samochodu.

Przeczytaj również: Tryby dokonywania działu spadku

Kolejny przepis Kodeksu cywilnego, tj. art. 212 dotyczy już stricte zniesienia współwłasności w trybie sądowym. Przepis ten znów wyraźnie wskazuje na preferencję podziału fizycznego jako sposobu zniesienia współwłasności (§1). Co do zasady podział taki powinien polegać na wydzieleniu części rzeczy i przyznaniu jej każdemu współwłaścicielowi stosownie do podziału quoad usum (podziału do korzystania). Taki idealny scenariusz jednak nie zawsze jest możliwy, co wiąże się z koniecznością wyrównania poszczególnych udziałów przez dopłaty pieniężne. W treści art. 212 § 2 k.c. pojawia się z kolei pojęcie „spłat”. Różnica pomiędzy dopłatami a spłatami sprowadza się do tego, iż dopłaty występują jedynie przy podziale fizycznym rzeczy i mają na celu uzupełnienie wartości poszczególnych udziałów, podczas gdy obowiązek spłaty powstaje przy drugim ze sposobów zniesienia współwłasności, tj. przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Podkreślenia wymaga fakt, iż sąd w postanowieniu znoszącym współwłasność nie może zaniechać orzeczenia obowiązku dokonania dopłat bądź spłat, chyba że uprawnieni współwłaściciele zrzekną się swojego roszczenia w tym przedmiocie. Sąd rozstrzygając kwestię dopłat lub spłat powinien dokładnie oznaczać termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia (art. 212 § 3 zd. 1 k.c.).

Pamiętać należy również o trzecim ze sposobów zniesienia współwłasności, czyli o sprzedaży rzeczy stosownie do przepisów Kodeku postępowania cywilnego. Tryb i sposób sprzedaży rzeczy regulują przepisy art. 864 – 879 k.p.c. (w stosunku do ruchomości) oraz art. 1066 – 1071 k.p.c. (w stosunku do nieruchomości). Sprzedaż rzeczy finalnie sprowadza się do podziału uzyskanej ze sprzedaży kwoty pomiędzy współwłaścicieli.

Dopuszcza się również dokonanie zniesienia współwłasności w sposób mieszany, na przykład przez podział fizyczny co do części rzeczy oraz podział cywilny co do pozostałej części. W piśmiennictwie wskazuje się jednak, iż połączenie kilku sposobów zniesienia współwłasności uwarunkowane jest zgodnym wnioskiem współwłaścicieli.

Ewa Kalinowska, Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

– S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2009

-K. Szadkowski, Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1 – 449 (11) pod red. M. Gutowskiego, Warszawa 2016

– K. Górska, Kodeks cywilny. Komentarz pod red. E. Gniewka, Warszawa 2016

Reklamy

3 myśli w temacie “Zniesienie współwłasności”

  1. Mam pytanie, Jeżeli jest dwóch właścicieli nieruchomości ( np dom) w stopniu równy po 1/2 udziałów, pierwsza osoba wnosi o zniesienie współwłasności za określoną kwotę np 430 tyś zł lub spłatę przez drugą osobę jej udziałów za połowę tej kwoty j.: 215 tyś zł. Druga strona nie wyraża zgody na odkupienie udziałów i wnosi o spłatę jej udziałów za 250 tyś to jak zachowa się sąd ??? Czy w przypadku braku porozumienia zadecyduje o sprzedaży komorniczej i podziale kwotę uzyskaną z licytacji czy zezwoli np na sprzedaż nieruchomości pierwszemu właścicielowi osobie trzeciej? Dodam jeszcze że przedmiotowa nieruchomość jest warta ok 400 tyś (430 tys to jest okazja i nie trzeba biegłego żeby to ocenić, wystarczy wizja lokalna i przesłuchanie osób pracujących w agencjach nieruchomości które otrzymały zlecenie sprzedaży od obu stron).

    Polubienie

    1. Szanowny Panie,

      w ramach Bloga nie świadczymy pomocy prawnej. Blog Kancelarii ma wyłącznie charakter informacyjny. Jesteśmy radcami prawnymi i prowadzimy kancelarię w Kaliszu. Jednak nie ograniczamy się jedynie do stacjonarnego udzielania porad prawnych – udzielamy również porad prawnych online w oparciu o zasady wynikające z regulaminu znajdującego się na naszej stronie internetowej http://www.rybarczyk-kancelaria.pl (zakładka „Porady prawne online”).

      Jeśli jest Pan zainteresowany uzyskaniem porady, proszę zapoznać się z regulaminem dostępnym na naszej stronie internetowej oraz sformułować pytanie w formularzu.

      Z poważaniem,
      Daniel Rybarczyk,
      radca prawny.

      Polubienie

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

w

Connecting to %s