Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

Prawo sąsiedzkie: immisje

bad-neighbours
Immisje

Do nierzadkich przypadków należą sytuacje, gdy jeden sąsiad utrudnia życie drugiemu. Dla przykładu Pan Kowalski pali śmieci na swojej posesji, a swąd i dym w ten sposób wytwarzany przedostaje się na teren nieruchomości Pana Nowaka. W zemście Pan Nowak wznosi budynek, który odcina dostęp do światła do domu Pana Kowalskiego. Otóż takie zjawisko ma swoją nazwę prawną oraz zostało prawnie zdefiniowane – chodzi o tzw. immisje. Bezpośrednio odnosi się do nich art. 144 Kodeksu cywilnego. W myśl tej regulacji:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Przepis ten stanowi pierwszy w grupy przepisów Kodeksu cywilnego z zakresu tzw. prawa sąsiedzkiego. Celem tych regulacji jest zniwelowanie lub zminimalizowanie konfliktów wynikających z sąsiedztwa nieruchomości względem siebie.

Z uwagi na fakt, że korzystanie z danej nieruchomości bardzo często wpływa na korzystanie z nieruchomości sąsiednich, niezbędne jest wyznaczenie granic korzystania ze swojej nieruchomości tak, aby uwzględnić również interes sąsiadów. Art. 144 k.c. traktujący o immisjach jest wynikiem swoistego kompromisu pomiędzy prawem własności a interesami osób zajmujących nieruchomości sąsiednie.

Immisje bezpośrednie i pośrednie

Niezwykle ważnym dla analizy przedstawionego problemu jest podział immisji, który został wypracowany przez doktrynę. W pierwszej kolejności rozróżnia się immisje pośrednie i bezpośrednie. Przyjmuje się, że te pierwsze dotyczą działań na nieruchomości wyjściowej, które oddziałują na nieruchomości sąsiednie. Z kolei immisje bezpośrednie stanowią bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej nieruchomości i sprowadzają się de facto do fizycznego wtargnięcia na cudzą nieruchomość. Oznacza to, że jedynie immisje pośrednie są regulowane przez art. 144 k.c. Z kolei immisje bezpośrednie zabronione są wprost przez art. 140 k.c., który statuuje treść prawa własności i jego granicę.

Immisje pozytywne i negatywne

Ponadto rozróżnia się immisje pozytywne i negatywne. Pierwsze z nich dotyczą odziaływania na inne nieruchomości przez rozchodzenie się cząsteczek materii np. dymu, energii, hałasu, promieniowania. Z kolei immisje negatywne sprowadzają się do zaniechania od powstrzymywania się od konkretnych działań np. przez ograniczanie docierania promieni słonecznych do nieruchomości sąsiada przez postawienie wysokiego żywopłotu.

Immisje materialne i niematerialne

Inny podział dotyczy immisji materialnych i niematerialnych. Te pierwsze oznaczają „fizyczną” ingerencję w nieruchomość sąsiada np. rozchodzenie się dymu czy brzydkich zapachów. Natomiast immisje niematerialne oddziałują na psychikę innych osób np. poprzez prowadzenie na terenie swojej nieruchomości działalności sprzecznej z powszechną moralnością czy też pomalowaniem swojej nieruchomości w sposób „odstraszający”. Problemem w praktyce może okazać się zakwalifikowanie immisji niematerialnych do zakresu stosowania art. 144 k.c. W literaturze przedmiotu oraz w orzecznictwie wskazuje się, że tego rodzaju immisje nie są zabronione przez art. 144 k.c., gdyż nie wynikają bezpośrednio z uprawnień właścicielskich właściciela nieruchomości. Dla przykładu prowadzenie na danej nieruchomości działalności przestępczej nie wydaje się być związane z roszczeniami sąsiadów opartymi o przepisy z zakresu prawa rzeczowego. Judykatura wskazuje, że w takim wypadku sąsiedzi mogą bronić się zarzutem naruszenia dóbr osobistych (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt IV CSK 264/07).

Kryteria zakłóceń

Przy powoływaniu się na immisje należy pamiętać o kryteriach zakłóceń, które wymienia art. 144 k.c., a mianowicie o „społeczno – gospodarczym przeznaczeniu nieruchomości” oraz „stosunkach miejscowych”. Pamiętać należy, iż z uwagi na połączenie tych kryteriów w przepisie spójnikiem „i”, oba te kryteria muszą być spełnione łącznie. Odnoszą się one zarówno do nieruchomości oddziałującej, jak i podlegającej oddziaływaniom. Rozważając każdy przypadek, należy podejść do niego indywidualnie, przy uwzględnieniu danego miejsca i czasu. Kryteria zakłóceń z art. 144 k.c. uniemożliwiają zatem pojmowanie danej sprawy w sposób abstrakcyjny. Jednocześnie wykładnia przepisu pozwala przypuszczać, że nie są zakazane takie zakłócenia, z którymi każdy właściciel nieruchomości powinien się liczyć w danych warunkach. Zakłócenia nie powinny zatem przekraczać tzw. „przeciętnej miary”, która ma wynikać z wyżej wymienionych kryteriów społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Powyższe potwierdza teza wyrażona w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku: „Ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 k.c. powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie >stosunki miejscowe” <odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Istotne jest, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości”.

Immisje – przysługujące roszczenia

W jaki sposób można zatem walczyć z immisjami? Przede wszystkim właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, która poddana jest oddziaływaniom przysługuje roszczenie negatoryjne tj. roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem na podstawie art. 222  § 2 k.c. W graniach tego przepisu można również żądać dokonania konkretnych działań, bez których przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie byłoby możliwe (np. przycięcie żywopłotu) oraz żądać zaniechania czynności przygotowawczych niezbędnych do przeprowadzenia zabronionych immisji (np. postawienia budynku gospodarczego, który ograniczy dostęp światła). Pamiętać jednak należy, iż przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze będzie oznaczać całkowite wyeliminowanie immisji. Stan zgodny z prawem oznaczać może w danym przypadku zminimalizowanie immisji do takiego poziomu, który nie będzie przekraczał „przeciętnej miary” np. sąsiad będzie nadal mógł wydzielać na swojej nieruchomości dym, ale w mniejszej ilości. Ponadto mogą zdarzyć się przypadki, gdy dojdzie do zbiegu przepisów art. 144 k.c. i art. 222 § 2 k.c. z art. 415 k.c., który przewiduje odpowiedzialność z tytułu czynów niedozwolonych. Nastąpi to w sytuacji, gdy immisje spowodują szkodę. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości poddanej oddziaływaniom będzie mógł również dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Przeczytaj również: Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wskazuje się ponadto, iż w opisywanych sytuacjach wielokrotnie będzie dochodzić do zbiegu przepisów prawa cywilnego i administracyjnego. Chodzi tutaj o zbieg przepisów art. 144 k.c. oraz Prawa budowlanego. W takiej sytuacji to właściciel nieruchomości sąsiedniej będzie mógł zdecydować czy skorzystać z cywilnoprawnej czy też administracyjnej drogi ochrony swoich praw. Może się tak zdarzyć w przypadku wybudowania obiektu, który powoduje ograniczenie dostępu światła lub zakłóci przenikanie fal elektromagnetycznych do nieruchomości sąsiedniej. Przepisy prawa budowlanego nie stanowią lex specialis w stosunku do art. 144 k.c. – oba rodzaje regulacji mogą być stosowane przez właściciela nieruchomości równolegle.

Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

  • S. Rudnicki, Kodeks cywilny. Komentarz. Księga II. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2013,
  • E. Skowrońska – Bocian w: Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz pod red. K. Pietrzykowskiego, Warszawa 2015
Reklamy

3 myśli w temacie “Prawo sąsiedzkie: immisje”

  1. O rok za późno przeczytałam ten wpis. Do ubiegłego roku, przez kilka lat z rzędu, moi sąsiedzi ogrzewali dom paląc w piecu jakimiś śmieciami – okropny smród się rozchodził po okolicy. W tym roku na szczęście już tego problemu nie mam, a pozostali sąsiedzi nie są za bardzo kłopotliwi.

    Mimo wszystko lajkuję fanpage, przyda się na przyszłość. 🙂

    P.S. Wrocław pozdrawia!

    Polubienie

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s