Prawo cywilne

Prawa najemcy

http://birminghamrealtors.com/wp-content/uploads/landlord.jpg
Prawa najemcy (Źródło obrazka)

Podejmując problematykę praw przysługujących najemcy, należy w pierwszej kolejności wskazać na źródła tych uprawnień. Z pewnością zaliczymy do nich przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności regulacje od art. 659 do art. 679 Kodeksu dotyczące najmu w ogólności, a także przepisy od art. 680 do art. 692 traktujące o szczególnym reżimie najmu lokali. Ponadto nie należy zapominać o ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Prawa najemcy a obowiązki wynajmującego

W pierwszej kolejności należy wskazać na uprawnienia najemcy skorelowane z obowiązkami wynajmującego, które wynikają z Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Oznacza to, że podstawowym uprawnieniem najemcy jest prawo do żądania wydania rzeczy na podstawie zawartego stosunku najmu. Wydanie rzeczy przez wynajmującego powinno nastąpić w taki sposób, aby rzecz była w stanie przydatnym do użytku, co do którego umówiły się strony. Ponadto wynajmujący zobowiązany jest do utrzymywania rzeczy w takim stanie przez cały czas trwania najmu (art. 662 § 1 k.c.).

Kolejne uprawnienia najemcy wynikają już bezpośrednio z przepisów Kodeksu. I tak w przypadku powstania sytuacji, w której najmowana rzecz będzie wymagała napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie będzie przydatna do umówionego przez strony użytku, najemca ma prawo wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw (art. 633 k.c.). Za termin odpowiedni doktryna poczytuje taki termin, który w danych okolicznościach jest normalnie, zwykle potrzebny do dokonania napraw z uwzględnieniem charakteru rzeczy, rozmiaru napraw, sposobu ich dokonania czy też możliwości uzyskania potrzebnych materiałów. W sytuacji, gdy najemca dokona naprawy koniecznej bez wcześniejszego wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu, może on dochodzić zwrotu nakładów jedynie na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 k.c.). Jeśli natomiast wynajmujący nie dokona napraw pomimo wcześniejszego wyznaczenia terminu przez najemcę, najemca uzyskuje prawo do samodzielnego dokonania napraw na koszt wynajmującego.

Rękojmia

Niezwykle istotnym uprawnieniem po stronie najemcy jest również prawo do realizacji roszczeń z tytułu rękojmi, które przewiduje art. 664 k.c. W przypadku, jeśli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W tym zakresie G. Kozieł wskazuje, że na drodze ostrożnej analogii można stosować przepisy dotyczące rękojmi przy umowie sprzedaży, w szczególności do wad prawnych rzeczy. Pamiętać należy, iż najemca ze wskazanym uprawnieniem nie może iść za daleko. Art. 664 § 1 k.c. przewiduje bowiem żądanie obniżenia czynszu, jednak nie daje prawa do całkowitego wstrzymania się z jego zapłatą (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r., II CSK 29/11). § 2 omawianego artykułu przewiduje z kolei uprawnienie kształtujące idące dalej tzn. umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę. Przesłanki uzyskania tego uprawnienia są następujące:
– rzecz najęta w chwili wydania miała wady (albo wady te powstały później),
– wskazane wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używane rzeczy,
– wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim albo wady usunąć się nie dadzą.

W takim wypadku najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Nie należy jednak pomijać tego, że warunkiem skorzystania przez najemcę z uprawnień w postaci żądania obniżenia czynszu czy też wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia jest brak wiedzy najemcy o wadach w chwili zawarcia umowy. W przypadku jeśli taką wiedzą najemca dysponował, jego uprawnienia nie powstaną.

Podnajem

Innym uprawnieniem najemcy jest prawo do oddania rzeczy najętej w całości lub części osobie trzeciej do używania lub w podnajem. Kodeks cywilny pozwala jednak na zawarcie w treści umowy klauzuli, która będzie zabraniać możliwości korzystania z takiego uprawnienia. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Najemca w takim wypadku odpowiada za działania lub zaniechania osoby trzeciej jak za własne i nie może zasłaniać się brakiem swojej winy. O ile jednak w przypadku najmu rzeczy innej niż lokal, ustawodawca przewidział w/w uprawnienie, to w przypadku najmu lokalu przyjęto regulację odwrotną – art. 6882 Kodeksu cywilnego, generalnie uzależnia dopuszczalność wskazanego podnajmu (albo oddania do bezpłatnego używania) najętego lokalu od zgody wynajmującego. Zgoda taka może być wyrażona zarówno w treści umowy najmu, jak też i w trakcie trwania stosunku najmu.

Inne uprawnienia najemcy

W przypadku najmu lokalu należy pamiętać jeszcze o następujących, szczególnych uprawnieniach najemcy:
– prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku, gdy wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. W tym przypadku najemca może mieć nawet świadomość istnienia wad w chwili zawierania umowy (art. 682 Kodeksu cywilnego),
– prawo do założenia w najętym lokalu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia i innych potrzebnych urządzeń, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości (art. 684 Kodeksu cywilnego). Uzupełnieniem tego przepisu korzystającym z pierwszeństwa jest art. 6d ustawy z dnia 21 czerwca 2000 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu,
– prawo do domagania się współdziałania od wynajmującego do założenia w/w urządzeń wraz ze zwrotem wynikłych stąd kosztów, jeżeli to współdziałanie jest potrzebne (art. 684 Kodeksu cywilnego),
– prawo do skorzystania z przepisów o ochronie własności do ochrony praw najemcy do używania lokalu ( art. 690 Kodeksu cywilnego i art. 19 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:
– G. Kozieł w Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna pod red. A. Kidyby, LEX, 2014
– K. Zdun – Załęska, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, LexisNexis, 2014

Reklamy

1 myśl w temacie “Prawa najemcy”

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s