Prawo administracyjne, Prawo nieruchomości

Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

1096-7
Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Źródło obrazka)

W sąsiedztwie spokojnej i czystej dotychczas dzielnicy domków jednorodzinnych powstaje sortownia śmieci. Zapach jest nie do zniesienia, a co więcej, w okolicy zaczynają pojawiać się szczury i karaluchy. Czy właścicielowi nieruchomości przysługują jakieś środki prawne oprócz powództwa negatoryjnego?

Roszczenia z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Z pomocą przychodzą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie art. 36 i 37 tej ustawy. W  myśl art. 36 analizowanego aktu prawnego jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1)            odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)            wykupienia nieruchomości lub jej części.

Przywołany wyżej przepis trzeba rozpatrywać łącznie z ust. 2 art. 36 ustawy, który pozwala również na zaoferowanie przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej zamiast odszkodowania.

Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości przy zbyciu

Z kolei trzecią możliwością dochodzenia swoich praw jest możliwość żądania od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości w przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty tę nieruchomość zbywa. Skorzystanie z tego środka prawnego jest jednakże możliwe tylko wtedy, gdy nie skorzystano uprzednio z dwóch poprzednich środków prawnych.

Należy pamiętać, iż wymienione wyżej roszczenia mają charakter cywilnoprawny. Realizowane mogą być one w drodze stosownej umowy, przy czym stosownie do treści art. 158 Kodeksu cywilnego, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Rzeczywista poniesiona szkoda

Odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1 przysługuje za rzeczywistą poniesioną szkodę. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2007 r. (sygn. akt V CSK 230/07) chodzi w tym przepisie o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. W przedmiocie zakresu możliwości dochodzenia roszczeń w oparciu o przepis ust. 1 wypowiedział się z kolei Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18 lipca 2013 r. (sygn. akt I ACa 285/13) stwierdzając, że przewidziane w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości bądź użytkownikowi wieczystemu, gdy uchwalony lub zmieniony plan uniemożliwia im lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia ich potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Bez utraconych korzyści

W nawiązaniu do powyższych rozważań należy podkreślić, iż, gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego. Jeżeli wybierze on odszkodowanie, to może skutecznie wnosić o nie za szkodę, jaką rzeczywiście poniósł (damnum emergens) a nie – utracone korzyści (lucrum cessans). Z kolei jeżeli właściciel (użytkownik wieczysty nieruchomości) wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to wówczas gmina jest zobowiązana do jej wykupu w całości lub w części.

Dla porządku należy wskazać, iż przesłanką konieczną do powstania roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy jest zbycie nieruchomości. Jeżeli zatem wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany uległa obniżeniu, ale właściciel (użytkownik wieczysty) jej nie zbywa, to roszczenie, o którym mowa, nie powstaje. Oznacza to, iż w/w roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem warunkowym. Jeśli następuje natomiast zbycie, to odszkodowanie staje się wymagalne z dniem zbycia nieruchomości.

Słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 26 września 2013 r. (sygn. akt I ACa 381/13), iż celem art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości. Przepis wiąże określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika wieczystego dodatkowych korzyści w razie zbycia (poprzednio sprzedaży) przysługującego im prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian planistycznych uległa obniżeniu. Legitymowanym do wniesienia powództwa o odszkodowanie na tej podstawie, jest więc były właściciel albo użytkownik wieczysty, który w warunkach wcześniej wskazanych zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p.

Czym jest zbycie?

W przedmiocie zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy owo zbycie oznacza każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości. Z tego zakresu wyłączona jest jednak umowa darowizny na rzecz osoby bliskiej (tak w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Ke 835/11 w zw. z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009, sygn. akt II OPS 3/09). Nieco szerzej nieodpłatne zbycie nieruchomości w powyższym zakresie potraktował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2011 r. (sygn. akt II CSK 321/10): Wykładnia językowa art. 36 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uzupełniona wykładnią celowościową – prowadzi do wniosku, że zawarte w tym przepisie pojęcie „zbywa” oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym. Sąd Najwyższy w powyższym orzeczeniu nie wskazuje już na darowiznę na rzecz osoby bliskiej, tylko na wszelkie czynności prawne, których skutkiem jest zbycie nieruchomości pod tytułem darmym.

Przeczytaj również: Prawo sąsiedzkie: immisje

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dochodzenie roszczenia z art. 36 ust. 3 ustawy jest czasowo ograniczone. Zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza dochodzenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu, a jego upływ, zarówno organ, jak i sąd powszechny, muszą brać pod uwagę z urzędu. Dla roszczeń odszkodowawczych z tytułu obniżenia wartości nieruchomości stanowi on przesłankę do oddalenia powództwa.

Terminy

Należy ponadto wskazać na regulację art. 37 ust. 9 ustawy, w myśl którego  wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe. Ponadto zgodnie z ust. 10 omawianego artykułu spory w sprawach, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 rozstrzygają sądy powszechne. Legitymowanymi  do wniesienia powództwa przeciw gminie będą odpowiednio aktualni i byli właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości. Wartością przedmiotu sporu, określona według art. 19 § 1 k.p.c., będzie wysokość dochodzonego odszkodowania lub wartość nieruchomości.

Daniel Rybarczyk

cropped-logo_-blog

Źródła:

  • M. Wincenciak, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LexisNexis, 2014.
Reklamy

3 myśli w temacie “Roszczenia w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s